网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

房地产信托监管"东边日出西边雨" 土地融资暗度陈仓

0
分享至

(原标题:房地产信托监管“东边日出西边雨” 土地融资暗度陈仓)

导读

“大量的明股实债通过结构设计,都是发现不了的,只要能瞒过监管的眼睛,”一位上海信托公司人士对21世纪经济报道表示,“项目能不能落地主要还是依赖监管人员的判断。”

8月20日,有消息称,近期部分信托公司接到监管部门电话通知,要求公司全面暂停房地产信托业务。21世纪经济报道记者了解到,少数东南沿海和西部的几家信托公司受到类似的窗口指导,而上海、福建等地的银监局却予以辟谣,称“既未发文,也无窗口指导”。

值得关注的是,此事折射出的,是不同地区银监部门对房地产信托的把握尺度有所不同,因而政策取舍也有所区别。

举例来说,一位浙江信托公司从事房地产信托业务的人士对21世纪经济报道记者称,浙江银监部门尚未作此要求,该公司的房地产信托项目还在开审批会,并没有暂停;一位北京信托公司人士表示,未收到监管通知,但是听到收紧风声之后房地产项目开始提速;而一家西部地区信托公司负责人称,接到银监局通知,要求房地产占比高、增速快的公司把业务进行重新梳理,要有一定管控,暂时从操作层面把业务缓下来,并不是叫停;而一家东南沿海的信托公司接电话通知,要求公司全面暂停房地产信托业务,若前期已通过监管报备,且合同和抵押等担保措施已办理完毕的,可允许继续放款。

“各地银监局对政策的拿捏差别很大,有一定主观性,这与辖内信托公司的业务方向和能力,以及监管与沟通情况有关。暂停或者暂缓房地产融资应该不是银保监会的统一要求,但是近期各地可能会关注一些新的变化,特别是监管部门不鼓励做房地产业务的导向。”一位信托公司中层管理人员对21世纪经济报道记者表示。

接近银保监会人士对21世纪经济报道表示,目前会里未曾对收紧房地产信托有统一要求。

统一监管之惑

之所以各地监管机构的主观性如此重要,是因为的确存在可以钻的政策空子。

“比如土地融资项目,我们对口的银监局早就不让做了,但是外地有些同业还能做,”一位浙江信托公司房地产信托业务人员表示。

由于拿地融资风险高企,也进一步提高了房企的杠杆,早在2010年,银监会曾经下发《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产业务监管有关问题的通知》,要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。2016年,各级政府和监管部门也表态严查房地产相关融资。

但是土地融资依旧难以禁绝。目前通过信托流入土地融资的主要有两种方式,一是“明股实债”,信托做一个基金的LP,然后这只基金可以去做项目公司的股东投资,或作为股东借款,资金自然流入项目公司,所费的周折不过是基金公司作为通道收取的数万元备案费用;二是通过权益转让,比如项目公司把自己的应收账款受益权通过信托计划融资,类似于ABS。

其中,通过第一种明股实债的方式,一是规避了“委托贷款”的合规风险;另外,还能不提高房企的负债率。约定期满后,项目公司回购股份,支付的价格即为债性融资的本息。

“大量的明股实债通过结构设计,都是发现不了的,只要能瞒过监管的眼睛,”一位上海信托公司人士对21世纪经济报道记者表示,“项目能不能落地主要还是依赖监管人员的判断。”

上述浙江信托公司人士也表示,同样的业务在A银监治下可以做,在B银监治下就不能做;甚至同一个银监局对区域内不同信托公司的要求都不尽相同,缺乏一个统一管理平台。虽然去年中信登上线,所有信托产品需要在中信登进行预登记和初始登记,但最终还是要抄送各地银监报备。

定向控量恐效果打折扣

8月1日,21世纪经济报道曾独家获悉,监管近日窗口指导部分信托公司等金融机构,在符合资管新规和执行细则的条件下,加快项目投放。如同本次要求暂停部分信托公司房地产项目一样,在加快项目投放的时候又通过窗口指导调整投放方向,成为一些地方监管部门的选择。

“监管部门不是大水漫灌,而是定向输血给中小微企业和基础建设。房地产融资虽然是信托业内的大热门,但的确与政策导向有一定偏离度,货币传导机制比较慢。”上述信托公司中层管理人员表示。

上述人士并称,这种施政方式的效率可能会打折扣,原因在于小微企业一直不在金融机构的偏好范围内。

信托是一种资金成本较高的融资方式,据21世纪经济报道记者了解,目前房地产融资的普遍利率范围在年化12%左右。这种资金成本小微企业是否承受得起?上述信托公司中层管理人员称,对于小微企业而言,现下资金可获得性更重要,其次才是成本。

相关推荐
热点推荐
恕我直言,现在还敢买房的人,都是真的勇士……

恕我直言,现在还敢买房的人,都是真的勇士……

毯叔盘钱
2021-09-17 19:33:40
恒大“危机前夜”,杭州业主惊险一幕:拖延2年半拿到房产证

恒大“危机前夜”,杭州业主惊险一幕:拖延2年半拿到房产证

资讯沸点
2021-09-22 01:10:12
6-3,豪取4连胜!瓜迪奥拉率队踢疯了,四场狂轰17球,C罗遭打击

6-3,豪取4连胜!瓜迪奥拉率队踢疯了,四场狂轰17球,C罗遭打击

要闻每日关注
2021-09-21 13:07:29
一位母婴护理师的中秋“云团圆”

一位母婴护理师的中秋“云团圆”

央广网
2021-09-21 17:17:57
C罗梅西离开后,老东家大翻车:巴萨0-3后再丢分,尤文意甲不胜

C罗梅西离开后,老东家大翻车:巴萨0-3后再丢分,尤文意甲不胜

要闻每日关注
2021-09-21 16:14:18
聂小雨成熟而有女人味,网友:我爱

聂小雨成熟而有女人味,网友:我爱

资讯沸点
2021-09-21 00:34:19
气泄了、心散了,武功也废了……

气泄了、心散了,武功也废了……

要闻每日关注
2021-09-21 12:14:00
我国为什么摆脱不了向俄罗斯进口直升机?国产直升机的产能是关键

我国为什么摆脱不了向俄罗斯进口直升机?国产直升机的产能是关键

战争史
2021-09-21 11:25:31
苹果 iPhone 13/Pro 开箱视频已解禁,9 月 24 日正式开售

苹果 iPhone 13/Pro 开箱视频已解禁,9 月 24 日正式开售

IT之家
2021-09-21 21:58:16
以色列16岁女孩度假时遭遇30名男子排队轮奸,被拍下多条私密视频

以色列16岁女孩度假时遭遇30名男子排队轮奸,被拍下多条私密视频

吉塔塞尔DIY
2021-09-22 04:40:02
刚刚!丰田全部工厂宣布:停产!

刚刚!丰田全部工厂宣布:停产!

二手车大智慧潘潘
2021-09-21 16:20:30
这次不再是警告!印度多次施压中国企业,但这回不会再惯着了

这次不再是警告!印度多次施压中国企业,但这回不会再惯着了

洞悉天下
2021-09-21 08:00:07
最「土」减肥运动,也被网红卷起来了

最「土」减肥运动,也被网红卷起来了

丁香医生
2021-09-21 13:17:36
14分+喂饱沈梓捷!广东队后场核心太高效,他是冲冠重要因素

14分+喂饱沈梓捷!广东队后场核心太高效,他是冲冠重要因素

路人聊篮球
2021-09-21 21:25:17
农村出现早婚早离的怪象,彩礼一年比一年高,离婚姑娘成了香饽饽

农村出现早婚早离的怪象,彩礼一年比一年高,离婚姑娘成了香饽饽

要闻每日关注
2021-09-20 15:22:43
儿子不是亲生的,男子戴绿帽去岳父家讨说法,妻子:是你对我不好

儿子不是亲生的,男子戴绿帽去岳父家讨说法,妻子:是你对我不好

深情供你饮
2021-09-20 22:34:05
吉利新SUV售价7.59万起,搭载1.4T发动机+6AT变速箱,油耗仅6.2L

吉利新SUV售价7.59万起,搭载1.4T发动机+6AT变速箱,油耗仅6.2L

资讯沸点
2021-09-21 20:49:39
劝你别再乱喝“水”!肾最怕这3种"水",再渴也要避开!

劝你别再乱喝“水”!肾最怕这3种"水",再渴也要避开!

医生胡侃
2021-09-21 09:18:52
大陆禁台释迦莲雾震撼力巨大!蔡当局急得跺脚,胡锡进这话太绝了

大陆禁台释迦莲雾震撼力巨大!蔡当局急得跺脚,胡锡进这话太绝了

海纳新闻
2021-09-21 10:21:48
《哥哥》首发个人喜爱度排名榜,2人还会上升,2人会不升反降

《哥哥》首发个人喜爱度排名榜,2人还会上升,2人会不升反降

曹后敏说娱乐
2021-09-21 13:00:02
2021-09-22 06:58:44

深圳房产

调控政策精细化 多地二手房市场明显降温

编辑推荐楼盘

头条要闻

国家反诈中心APP到底有多牛?记者用了再也不想卸载

头条要闻

国家反诈中心APP到底有多牛?记者用了再也不想卸载

财经要闻

体育要闻

乔-戈麦斯:担任利物浦队长是巨大荣耀 小将们表现都很出色

娱乐要闻

大湾区中秋晚会 众美女明星斗艳

科技要闻

iPhone 13 Pro Max评测:真香价格背后还有Pro表现

汽车要闻

预售32-42万 广汽丰田赛那或于10月27日上市

态度原创

数码
手机
旅游
本地
军事航空

数码要闻

iPhone 13 Pro Max评测:真香价格背后还有Pro表现

手机要闻

iPhone 13/13 mini体验:去年喊十三香的朋友,该买了!

旅游要闻

最美边境小城,10月将迎来颜值巅峰

本地新闻

你有多久没有闲情赏月了?

军事要闻

又来了!塔利班士兵扛着火箭筒湖面泛舟