高实用率来实现高溢价 将成东莞楼市发展趋势

（原标题：房企为吸客 提高实用率）

8月楼市成交仍然低迷。

高实用率的户型受购房者青睐。

花2万元/平方米买的100平方米住宅，实际使用面积或只有七八十平方米，这样的情况你了解吗?近期，“公摊面积”惹热议。记者在采访中发现，东莞住宅公摊面积普遍在12~25平方米之间，实用率约在80%左右。

据悉，目前紧凑实用的刚需户型成为主流，公摊面积少、高实用率户型成为市场上最受欢迎的产品。开发商通过创新设计来增加房间的实际使用功能，减少公摊面积和实用面积的浪费，通过追求高实用率来实现高溢价，这将成为东莞楼市发展的一个趋势。

近几年来，房价的上涨，刚需户型的回归和品牌房企大量进入东莞，人们对户型实用性的关注也越来越高。一名楼盘销售人员告诉记者，以前人们购房只关注价格是多少，现在越来越多的购房者会询问实用率多少，更关心入住后房子的实际使用功能是不是够强大。

记者在采访中了解到，东莞住宅洋房公摊面积多数在12~25平方米之间，部分大户型公摊面积达到30平方米左右，扣除掉公摊面积，大多数住宅的实用率在80%左右，一些设计比较出色的紧凑型住宅洋房实用率甚至达到88%。

以石排的时代东珺花园为例，其15栋三房户型的公摊面积约为18.83~21.97平方米，实用率约在82.6%左右，处于目前东莞市场的正常水平。其中7栋201房的四房两厅两卫户型公摊面积达到24.13平方米，但实用率也维持在82.5%左右，按照建筑面积单价计算，该户型的备案单价为19879.59元/平方米，但去除公摊面积，按照套内建筑面积销售单价来计算，该户型的备案单价达到了24091.5元/平方米。

而一些别墅豪宅盘公摊面积少，实用率高引起豪宅购房者的兴趣。根据资料显示，石龙聚豪苑15幢住宅楼四房两厅别墅产品，共三层，层高为3.3~3.6米，建筑面积为210.94平方米，公摊面积为11.41平方米，实用率达到94.59%。

现状：

高实用率户型 更吸引购房者

记者发现，如果楼盘户型的实际使用率高，那么它的定价往往相对其他同类楼盘更高一些。特别是一些赠送面积大、实用率高的户型，虽然定价较高，但是加上赠送面积后的价格相对便宜，就可以吸引到许多购房者。如厚街某楼盘的别墅定价达3万元/平方米左右，销售效果不错，主要原因是赠送面积多，实用率高，而同区域其他楼盘的别墅定价普遍在2万元/平方米上下。

业内人士表示，房价高企，竞争激烈，开发商不断创新设计户型，通过高实用率带来高溢价率，成为许多房企追求的目标。东莞中原建筑中心介绍，东莞住宅洋房的趋势在实用性方面表现为户型设计开间大小适宜，功能布局合理，方正实用，避免不规则空间出现;同时减少没必要的走道，降低公摊面积，杜绝浪费，让住宅物有所值。同时，设计更为灵活，无过多剪力墙，户型灵活多变，可满足家庭不同的生命周期时对户型的不同需求。

东莞中原表示，特别是随着新的家庭结构需求出现，二孩家庭增加，未来市场对四房需求的比例会越来越大。在高房价下尽可能降低总价，控制面积提高实用率是关键，目前以万科、碧桂园等为代表的房企设计的115平方米左右的四房产品也更能满足二孩家庭的需要。

房企吸客攻略

方法一： 减少公摊，增加实用面积

业内人士介绍，随着房价的提高，住宅楼层整体结构和户型的设计也随之改变，开发商在设计时尽可能地减少公摊面积，增加实际使用面积。东莞中原相关人士介绍，在减少公摊面积方面，开发商通过菱形核心筒的设计，减少外部走廊的面积，减少公摊面积，从而达到提高使用率的目的，目前一些设计比较好的房子实际使用率甚至可以达到88%。

以碧桂园·风华东方为例，该楼盘通过菱形核心筒设计，优化动线节省空间，2梯6户设计、双电梯并排设置，边角空间设置公共管井之类，最大程度缩小了过道空间;电梯、消防梯、公共走道三线集中，比传统双核心筒设计可以缩减约53%的公摊面积。

在户型设计上，设计师们也尽可能地通过减少走道等空间的浪费，来提高实用率。如万科中天城市花园四房两厅户型将公共洗手间的洗手台放在走道位置，利用了走道的空间，提高了实用率;通过横厅设计，部分卧室门直接朝向客厅，节省了走道的面积。不过，虽然利用率提高，但同时也带来私密性较低等不利影响。

方法二： 刚需洋房增加飘窗收纳功能

在限购、限贷等楼市调控政策影响下，“一步到位”购买刚需房成为市场主流，在房价高的情况下，如何在较小的空间内尽可能地增加收纳空间，提高居住的舒适度，成为购房者和开发商共同关心的新话题。在万科、碧桂园、保利等品牌房企的楼盘当中，利用玄关、飘窗、阳台等增加收纳功能成为这种适合三口之家甚至四口之家刚需户型的主流配备。

自从东莞对“赠送面积”进行严格的控制以后，开发商在户型的设计上就尽可能地利用转角、飘窗等位置来进行收纳，而卧室飘窗的利用是最常见的一种。记者在踩盘时发现，卧室飘窗的使用百变，最多见的是将飘窗下方打造出收纳格子，用来收纳一些常用物品。此外，在东城万科中天城市花园，开发商在飘窗上面设计了一个小小的升降桌，飘窗里层用来收纳东西，外层则化身为小茶几。卧室飘窗还可以变成衣帽间，飘窗变身的衣帽间上方可高至房顶，主人可以挂一些长裙等不方便折叠的衣服，可以将房子的层高也利用上。

此外，记者在万科首铸东江之星样板房看到，该楼盘户型别出心裁地在厨房靠外面的位置设计了一个飘窗，上面搭建了一个洗菜池，并且根据现在人们的需要，预留了洗碗机的位置。东莞中原建筑中心经理陈飞波认为，由于豪宅的厨房设计普遍为U字形，该户型厨房面积虽然不算大，但是巧妙利用了厨房的飘窗后，厨房设计也变成了U字形，厨房变得宽敞起来，更符合豪宅购房者的需求。

业内人士介绍，随着房价上涨，住宅户型面积变小，开发商们通过各种巧妙的装修设计来增加房子的实际使用率。

方法三： 别墅、公寓利用层高增加一间房

别墅、公寓挑高的层高也被开发商利用起来。挑高的层高可以通过改造增加一到两间房间，对于购房者来说，使用率大大增加，在总价不变的情况下多一间房，吸引力也是比较大的。记者了解到，如石排的碧桂园映月台、黄江中信红树山、厚街的卓越维港等楼盘别墅产品就巧用各种中空、露台和庭院等位置，打造出四房以上产品，适合四口之家的改善需求。

记者在踩盘时看到，一些143平方米的小别墅可以做到四房户型，主要是利用别墅的挑高层中空位置、露台等来增加使用面积，将这些位置打造成两个房间，让户型从两房变四房。而一些别墅产品则利用中庭花园来增加房间数量，这种情况多出现在联排别墅群里，比如原本是半围合起来的别墅，中间是采光用的中庭花园，但是通过将中庭花园改造成房间，增加房间的数量，达到改善型购房者的需求。

厚街的卓越维港利用中空层增加房间，赠送地下室、花园阳台等等，170平方米左右的建筑面积，实际使用面积达到近300平方米，实际使用率就非常高了。

这种利用层高来提高实际使用率的情况在商务公寓市场也十分常见。目前东莞市场上大部分的商务公寓为LOFT公寓，利用层高“一层变两层”创新设计出18平方米小两房，45平方米的小三房等户型。

方法四： “N+1”户型提高使用率

自东莞禁止“赠送面积”以来，以往利用 “入户花园”“内阳台” “空中庭院”“空中花园” 等进行偷面积设计的行为成为历史。不过，“N+1”户型在东莞长期盛行，在二手房市场仍然可以找到不少实际使用率较高的房子。业内人士介绍，在早期建设的楼盘当中，部分楼盘喜欢打造复式住宅，上下楼隔开，家人可以拥有各自的生活空间;部分楼盘则通过赠送空中花园、阳台等方式，将原本是三房的面积打造成四房，以满足购房者对房间数量的要求，这类型户型受到购房者的喜爱，而且适合“三口之家”正在向“四口之家”过渡的家庭。有需要的购房者不妨在二手房市场上多看多选。

东莞中原战略研究中心介绍，如南城城市风景就有四房户型建筑面积约为118.39平方米，实用面积可达到140平方米，户型南北通透，还有大客厅给孩子提供充分的玩耍空间。该户型就是复式住宅上下楼设计，一楼为客厅和次卧，二楼露台可改成一个房间，总共可以有四房。

此外，也有个别楼盘由于规划较早，仍然有“N+1”户型设计。位于寮步的万科时富金色家园曾经打出“户户多得一间房”的广告，主力户型为56~99平方米的一至三房产品，通过每户赠送的约12平方米可以打造出一个小房间，以此来提高洋房的实际使用率。