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时代中国半年考:销售回款待改善 拿地节奏放缓

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(原标题:时代中国半年考:销售回款待改善 拿地节奏放缓)

[摘要] 根据财报显示,2018年上半年,时代中国合同销售额为260.03亿元,较去年同期增长52.7%。营业额达104.8亿元,较去年同期增长20.1%。与此同时,多项财务指标均实现了不同幅度的上升。

时代中国半年考:完成全年目标47% 拿地节奏放缓

时代周报记者 蔡颖 发自香港、广州

尽管上半年房地产行业遭遇了严格的调控,但时代中国业绩仍实现了逆市增长。根据财报显示,2018年上半年,时代中国合同销售额为260.03亿元,较去年同期增长52.7%。营业额达104.8亿元,较去年同期增长20.1%。与此同时,多项财务指标均实现了不同幅度的上升。

时代中国董事局主席岑钊雄表示:“我们今年有信心完成550亿元的销售目标,2019年、2020年实现千亿元销售也是大概率事件。”

迈入千亿元阵营仍是时代中国目前的核心命题。时代周报记者注意到,在加速冲击规模的同时,时代中国在上半年放缓了拿地步伐。除此之外,随着调控政策的加强,时代中国销售回款亦有所放慢。

调整拿地节奏

2015–2016年期间,时代中国一度在土地市场表现活跃,曾接连在东莞、佛山、珠海等地拿下多个高价地项目。岑钊雄表示,公司并非刻意拿高价地,都是经过前期规划调研,在当时看来那些地价较贵,但目前看来销售情况都还不错。

而就在7月26日,在经过了一年半的等待之后,时代中国在广州海珠区的岗路项目正式动工。据了解,项目楼面单价55437元/平方米,一度刷新广州地价新纪录,价格相当于目前周边的在售房价。

谈到此地块是否会有入市压力时,岑钊雄表示,目前时代中国有100多个项目,这只是其中一块,虽然这幅地皮看上去价格高,但是规模不大,只有20亿元,占用公司很小部分资金,并且这块地的地理位置十分优越,无需过多担忧。

然而这样的快节奏和大手笔在今年上半年被打破,在严苛的融资环境和限价政策之下,时代中国拿地也更加谨慎,高溢价拿地的情况也不再出现。

根据财报显示,2018年上半年,时代中国新购入11块土地,总规划建筑面积约168.78万平方米,总土地成本约为61.15亿元。

而在年初的业绩会上,时代地产曾表示2018年约有200亿元资金可用作拿地安排,然而半年过去,时代中国在拿地上的投入金额仅为60亿元左右,拿地速度明显放缓。岑钊雄表示,公司下半年在拿地方面会更加理性谨慎,并不一定要将200亿元全花光。

中报显示,时代中国的土地储备仍然主要聚焦在粤港澳大湾区。截至2018年上半年,时代中国总土地储备约为1820万平方米,其中广州、佛山、江门、东莞、惠州、珠海、中山及清远等广东省内城市土地储备占比约91.4%。

而目前仅针对公司重仓粤港澳大湾区难以持续实现规模增长的疑虑。岑钊雄表示,目前大湾区内政策利好,有很大发展空间,在该区域实现千亿元目标是可以实现的。

实际上,目前除了在大湾区的投资布局,时代中国也在积极地实行走出去战略,将陆续在成都、武汉、华东、北京等地成立分公司。时代周报记者了解到,目前武汉公司已经启动招聘工作,岗位包括投资、财务等。

除了招拍挂市场,时代中国也将城市更新作为增加土地储备的重要途径。截至2018年上半年,时代中国拥有城市更新项目70个,预计可贡献土地储备约1950万平方米,2018年下半年将有若干个项目完成转化。

销售回款待改善

在合同销售不断增长的同时,时代中国招商蛇口的回款速度却在放缓,主要体现在预收账款这一财务指标上。

“预收账款”是根据实际收到的现金统计得出的数据,更能精确地衡量房企目前营收能力。时代中国2017年签约金额为416亿元,今年上半年合同销售额为260亿元,同比增幅52.7%,两者总计676亿元。

截至6月30日,时代中国公司合同负债(预收账款)为225.71亿元,仅仅占到销售合同的33%。受制于银行个人按揭贷款放款速度放缓以及网签限制等因素,时代中国的回款情况并不乐观。

岑钊雄在业绩会上也坦承,时代中国的销售回款确实有所放慢,并表示在下半年公司将加强现金流管理,坚持积极销售,加速资金回笼。

但从目前来看,时代中国的现金流较为充裕。截至6月末,时代中国拥有银行存款与现金206.6亿元,较去年年末增长20%。其中短期借款在98亿元左右,较上年末的60.3亿元增加约37.57亿元。

除此之外,岑钊雄表示,下半年到期的刚性债务实际并不多,其中国内要偿还的债务只有30多亿元。

受到行业环境影响以及规模扩张加速,时代中国上半年净负债比率上升至67.2%,较去年年末增长16.9%,但在同行业面前不是太高。

在2018年上半年,时代中国平均融资成本为7.6%,与2017年持平。岑钊雄坦言,在融资环境艰难的局势下,国内融资成本目前仍处于市场高位。目前房企都在拓宽融资新渠道,对于下半年是否有发债计划,岑钊雄表示还要看市场空间。

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