商务公寓炒风盛行 "深四条"控制投机落实房住不炒

（原标题：“深四条”控制投机 落实“房住不炒”）

市房地产研究中心主任王锋接受记者采访，解读深圳楼市新政。

7月31日晚，深圳市政府发布《深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位关于进一步加强房地产调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），引起了市民的广泛关注。新政究竟会对深圳楼市带来怎样的影响？限售后，市场是否还有足够的房源供应？新政又将如何施行？……深圳市房地产研究中心主任王锋就此接受了采访。他指出，此次“深四条”的出台是非常必要的，相关部门将会根据“深四条”出台相关实施细则，确保政策的施行。

晶报记者 李果

实习生 董柴玲/文、图

炒风盛行

公寓五年内转手率达七成

昨日上午9时，深圳市房地产研究中心主任王锋接受记者采访，对新政进行了解读。“这次的政策相当于深圳出台了新的‘深四条’，应该说对于当前的房产市场形势，是非常必要的。我们也看到了中央提出的，要解决房产问题、要遏制房价的上涨。可以说深圳出台的政策与中央的总基调是一致的。而这次出台的政策，其实简单来说就是4个方面：对企业进行限购、对商业公寓进行限售、对个人实行限售，还有就是抑制离婚炒房。”王锋说。

他指出，近期一些热点项目以公司名义购房的数量占到了房源总套数的20%以上，部分手握大量资金的买家通过注册公司摇号购房，对刚需形成挤压。当然这里的原因也是多方面的：一方面是个人通过注册公司，绕开政府原有的政策。另一个方面是企业购买住房安置员工，但无可置疑地也参与到了房地产市场的一些炒作中，实际上对刚需也是种挤压的现象。暂停企业购买住宅，是非常必要的。

“新政中变化较大的是关于商务公寓的。根据我们中心的调研，商务公寓这几年在市场中是比较火爆，从侧面证实这个市场中确实存在着一些投机炒作的现象。据调查发现，最近5年，成交的商务公寓再转手也就是二次转让的比例，占到了最近5年商务公寓成交量的70%，这个数据证明炒作还是比较严重的。商务公寓的炒作实际上是在住房供给比较紧张的情况下，一些企业借助了我们工改公的政策，通过一些配套商务公寓的建设，实际上是变相地搞房地产。这对深圳的产业转型升级，保证产业空间也是非常不利的。”王锋对记者说。

他指出，深圳市在这种情况下，借鉴了北京、上海的经验，出台了商务公寓限售的政策。这个政策的力度比较大。以后所有的新供应用地，不管是单独建商务公寓还是配套建商务公寓，都是一律只租不售且不得改变用途。另外，对于新购买商务公寓的企业和个人，实行5年的限售。这个政策出台以后，他分析，对目前利用商务公寓进行炒作、挤压产业发展空间的现象会大大减少。另外，规定商务公寓只租不售、对新购买的商务公寓提出5年的限售，也有利于发展租赁市场。因为商务公寓本来的用途，就是作为基本的配套居住，作为商业运营、企业发展做基准的配套运营，不应该作为炒作的工具。

供应不减

发展要着眼大湾区

王锋还解释称，“深四条”中的针对个人三年限售，重点是解决二手房市场炒作的问题。因为深圳房产市场成交总量中，二手房占了2/3。二手房市场过度投机炒作，一方面把房价炒高了，另一方面给大家一种房价始终上涨的预期。深圳市是借鉴了国内50多个城市限售的经验，提出了对个人购买住房实行3年的限售，这将有效遏制二手房炒作的现象。

限制个人住房3年限售，是否会促使市场商品住房供应减少，从而使得符合条件的二手房源价格更高？对此，王锋解释称，深圳商品住房的供应量并不会减少，在“十三五”的规划当中就提及全市要实现新增住房有效供应65万套；其中新建商品住房批准预售与现售30万套，保障性住房和人才住房供应35万套，这是对市场需求有效的供给。

他还指出，今后深圳会通过大范围地解决商品住宅供应的一些办法。“我们对商务公寓进行限制以后，实际上是更有利于住宅的建设。因为有些功能不适合的土地，直接改成住宅的就可以了。深圳还有另外一些解决住无所居的政策，比如最近市政府出台新房改方案。我们今后可能会通过人才住房、安居住房和保障性住房等渠道，解决一些买不起商品房的人的困难。这是住房制度的方面，还有另外一方面的，就是深汕合作区的模式还是要继续发挥作用。深汕合作区，虽然离深圳比较远，但它给深圳争取了很大的发展空间。今后通过深莞穗的一体化发展，也有利于深圳在本市的供求关系比较紧张的情况下，能够通过周边城市更好地解决住房供给问题。所以我想，今后我们可以跳出深圳的小框架，考虑到整个都市圈的范围、粤港澳大湾区的范围。”王锋说。

离婚炒房？

细则将填补政策漏洞

“深四条”对于离婚贷款购房更是提出了更多的条件。王锋解释称，离婚炒房最近在很多城市都出现了，北京、上海、广州都出台了抑制离婚炒房的政策。那么深圳市这次出台的政策，经过了深入的分析研究，算是比较精准、精细化。离婚2年内申请住房商业贷款或者公积金贷款的，各商业银行、市公积金中心按贷款首付比例不低于70%执行。

“当然对于一些有困难的家庭，比如婚前一套房都没有，或者家里有唯一的一套住房。对于这种情况我们怎么区别对待呢？所以这次政府相关部门还是做了比较精准的研究。若无房贷记录且能提供离婚前家庭无住房证明的按贷款首付比例不低于30%执行，若能提供离婚前家庭仅有一套住房证明的按贷款首付比例不低于50%执行。这次政策的出台，一方面有利于抑制离婚炒房；另一方面，对于合理的刚需，我们还是有优惠的一些政策。”王锋说。

也有市民提出质疑称，如果家庭仅有一套住房，离婚后一方净身出户后贷款首付是否就能从七成变五成。王锋指出，任何政策的出台后续都会有执行的细则。将来可能是执行部门在执行的过程中，对这种现象进行甄别。

在接受记者采访的最后，王锋强调，从全国来看，深圳的楼市市场化程度比较高，但供求关系比较紧张，是很容易出现投机炒作现象的。所以深圳市委市政府是下了决心要解决深圳住房投机炒作问题，下决心保证深圳房地产价格的稳定，落实十九大提出的“房住不炒”。

“这次的政策相当于深圳出台了新的‘深四条’，应该说对于当前的房产市场形势，是非常必要的。简单来说就是4个方面：对企业进行限购、对商业公寓进行限售、对个人实行限售，还有就是抑制离婚炒房。”