老行业的新"智慧":"物联网＋房地产" 一场双赢联姻

制图：郭 祥

通过APP足不出户享受各种社区服务，智能化安防系统24小时电子巡更，智能车辆识别系统防止陌生车辆穿行小区……随着物联网技术的发展，“物联网+房地产”不断兴起，打造智慧房产、智慧社区、智慧物业成为房地产行业的转型新趋势，也让业主享受到更便利的居住服务。

探索“物联网+”，地产转型刚起步

“你是谁？从哪里来？到哪里去？”访客进入小区，总免不了受到保安的询问。如今借助新技术，访客进小区就不用这么麻烦了。“业主给访客发送一个即时生成的二维码，客人就可以通过扫描二维码进入小区，不用再被查验身份。”万科物业相关负责人告诉记者。

还有在线查看物业维修进度，远程集中管控停车场，扫一扫广告牌二维码查询广告收入去向……作为国内地产行业中较早转型的万科，通过互联网、物联网技术打通小区内的人、财、物数据，已经尝到了管理服务优化升级的甜头。

“未来‘互联网+’会逐步升级为‘物联网+’，房地产领域将发生更深刻广泛的变革。”中国物联网产业技术创新战略联盟副秘书长马进介绍，物联网以互联网为基础，由感知层、网络层、平台层以及应用层几个环节构成，传感器等设备构成的感知层相当于物联网的眼耳口鼻，网络层相当于传输神经，平台层相当于大脑，应用层相当于手足。由感知层采集信息数据，通过网络层传输到平台层处理信息，再反馈到应用层指导具体应用行为，比如大家较熟悉的智能门锁、社区APP等智能终端就是应用层产品。“物联网在互联网实现‘任何时间、任何地点与任何人连接’的基础上增加了‘任何物体’，一下子将信息互联的范围拓展到万事万物。”

在马进看来，“物联网+房地产”是一场双赢联姻。“一方面房地产领域包含了各种基础设施和人，先天就是物联网技术应用的良好试验田、推广地。另一方面，随着房地产行业进入深度调整期，不少房企都在加速转型，不仅开发卖房，也自持物业，由传统土地开发商转向城市生活服务商。在向服务化运营的转型过程中，物联网等技术成为重要手段。”

这场“联姻”才刚刚起步。“目前物联网在房地产领域应用还比较简单。”马进以智能家居为例，目前智能家居主要表现方式还停留在人通过手机、语音主观操控各种电器，而真正的智能家居应该是室内设备通过物联网的感知分析反馈，自动根据业主需求做出反应。“比如业主休息了，大灯自动关闭；起夜了，夜灯自动打开；出门了，水电自动切断，避免漏水、火灾等隐患，完全不用业主操作、操心。”

数据里面有“金矿”，多种赢利模式可期

“物联网+房地产”，概念很好，有利可图吗？

中国物联网产业技术创新战略联盟城市建设专业委员会主任蔡鸿岩认为，“物联网+房地产”应用空间很大，对房地产商来说，赢利模式也很多样，其中最典型的就是流量分成模式。

“当楼宇、小区中铺设了传感器等设备以及物联网络，房地产商所持有和管理的物业就成为一个巨大的商业流量入口，从前靠卖房子挣钱，现在还可以靠分享流量获益。”蔡鸿岩说。

蔡鸿岩举例，某房地产商允许直饮水机厂家在自己楼盘的精装房里免费推广安装直饮水机，并且通过物联网平台监控每台机器日常耗水量。利润回报就是，业主每接一杯水付出的费用，该房地产商都能与厂家按约定分成。

接入物联网，门锁、饮水机、冰箱、空调等小区内的任何设施都可以成为流量入口、数据出口，都可以变为物业的可收入项。蔡鸿岩说，通过对全小区住户拥有的智能冰箱数据统计，可以看到当日有多少盒牛奶到期、一共需要多少鸡蛋，然后与周边商超精准对接。甚至更进一步，物联网收集的数据再通过大数据、云计算技术的分析，能够形成千千万万个业主行为的画像，为医药厂商、保险公司等各个行业提供参照。

除了流量分成，直接付费也是赢利模式之一。比如小区儿童乐园、停车场等公共空间摄像头实时监控内容可以分享给愿意付费的业主。通过智能门锁、智能手环监测老人活动情况、身体状况，与社区养老机构、医院等合作，提供入户查探、送医等增值服务。

“卖‘砖头’转变为卖服务，数据里面有‘金矿’。”蔡鸿岩认为，不动产的价值组成中，除了传统的土地、建造、运营等资产外，数据资产已经成为重要部分。“地产的价值不仅是地、楼，还有生活在其间的海量用户数据，物联网将这些数据汇聚联通、整理分析，不仅能为用户提供更好增值服务，而且能通过与其他商家分享数据价值获利，完成一个物联网数据变现的闭环。”

服务增值的同时，物联网还能助推管理经营降本提效。蔡鸿岩介绍，仅以能源管理为例，通过物联网实现水电气智能管理，至少能够降低30%的能耗。

“物联网应用于地产管理服务，有厚利可图，这也鼓励更多的地产商从一锤子买卖向物业运营服务转型，鼓励更多长租公寓等地产形式的发展，推动实现‘房子是用来住的、不是用来炒的’。”蔡鸿岩说。

标准化推广难，社区变“智慧”任重道远

业主享便利、物业增收入，前景看起来很诱人，但在房地产领域深入推进物联网应用，困难仍有一些。

首先横亘在眼前的就是标准问题。物联网技术发展应用已有十几年时间，但由于各应用主体之间数据标准不统一，往往形成的是一个个局域网，万物互联还比较遥远。“同一个小区、同一条街道里布设的各个摄像头数据标准可能各不相同，难以汇集到一个平台上互联互通，不仅容易造成基础设施重复建设、资源浪费，也阻碍物联网技术进一步应用。”马进说。

马进以北京市某物业集团为例介绍，该物业集团在全国管理100多个小区，这些小区由于地下停车场的各个停车闸门分属不同品牌，不能接入统一系统监控管理，漏收停车费现象时有发生，一年损失停车费达200多万元。为了加强管理，物业只好花费上千万元，将所有停车闸门换成同一品牌，从而减少停车费损失。“如果统一接入标准，不管什么品牌的设备设施都能接入同一个物联网平台。物业就不必用这样的办法来进行闸门联网。”马进说。

据介绍，目前我国物联网标准体系建设已经取得成果，但标准化的推广工作却刚刚起步。在房地产领域推广标准也面临不小困难。“很多房地产商、物业持有运营商还没算明白‘物联网+房地产’这笔账，没有看到物联网应用的无限可能和巨大回报，因此缺乏在标准化上投入的动力。”马进说。

为了在房地产领域创造、展示更多物联网应用的成功范例，吸引更多房地产商、物业持有运营商应用国家标准下的物联网，马进介绍，目前中国物联网产业技术创新战略联盟正在创新方式积极推广。比如与改进物业服务意愿较为迫切的长租公寓合作，让他们率先尝到物联网应用的甜头；再如与房地产企业合作举办首届“电子城杯”中国物联网智慧园区/智慧社区应用创新大赛，以小区为实地赛场，在全国范围内召集物联网应用创新方案进行比拼等等。

“社区是城市的细胞，智慧家庭、智慧社区的建设推广，将绘就未来智慧城市的美好图景。”马进说。