<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易深圳房产 > 正文

钟伟:全国房价仍未见顶 但三四线城市真实需求存疑

0
分享至

(原标题:钟伟:全国房价仍未见顶 但三四线城市真实需求存疑)

本报记者 张晓玲 实习生 孙艺萌 三亚、深圳报道

“全国来讲,还不能武断地说房价见顶了。”7月23日,著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟在博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会上表示。

2018年以来,限购限价限售等政策持续收紧,但钟伟认为,这并不足以构成有效的长效机制,也不足以抑制房价长期上涨的趋势。

钟伟认为,“爱情会失之交臂,永远不会再来。但房子不会。”在过去的20年中任何时点,都可以买入商品住宅,持有6年可以获得100%以上的收益。现在买房耐心拿6年,可能会有翻倍的收益。

限制性政策的反思

2018年楼市引人注目的现象之一是,限价带来的新房二手房倒挂,各地爆发“摇号”抢房。

钟伟认为,限制性政策与经济学原理和市场的自身运作机制不一致,“其中限价可能是影响后果最严重的一种。”

限价令将价格强行压住,形式上降低了房价,而普通居民并未因此获利,真正受惠的反而是高收入人群,因为只有他们能支付高昂的“诚意金”以及较高的首付。

比如在深圳华润城三期的预售中,参与摇号的买房人被要求支付200万的“诚意金”;招商双玺的“诚意金”则为500万。

此外,限价必然导致短缺,而民众的需求有增无减,供给难以跟上的情况下,“走后门”的现象频频出现。看似公平的“摇号”购房也变得有机可乘。

尽管人为的限价政策已经带来很多副作用,但钟伟判断限价短期內并不会取消。那么,是否会出现因为新房降价,二手房成交低迷,二手房也会降价慢慢接近新房价格?对此钟伟认为,二手房市场机制已经形成,且需求持续增长,很难降价。

如果二手房价格跟新房越来越接近,到时候新房市场会消失。原因在于,住宅永远是新比旧好,新房总要比二手房贵才符合常理。倘若做新房的利润与二手房无异,新房供应商自然选择退出市场。

政策如若不放松,未来商品房市场将面临萎缩、倒退的窘境;如果商品房市场却逆转回去了,就成为钟伟眼中的“危险”所在。

在他看来,限制性政策不可能真正抑制房价,只是短期内改变了供求关系。

他认为,房地产税也不足以构成长效调控机制的全部。房地产税仅可作为一种居民收入调节的方法,提高财政的汲取能力和公众持有房产的持有成本,但希望通过这个政策来平抑、收敛各个区域之间分化的房价,效果有待商榷。

究竟什么决定房价?

抛开短期的调控政策,钟伟认为房价长期来看仍然是上涨的,他对当前市场上流行的判断房价的指标如房价收入比、月供租金比、租售比等进行了批驳。

他还表示,“日本房地产泡沫”是一个孤例。目前全球主要城市的房价,都远远高于1994年,也就是25年前。

不过,钟伟也否认了“房价永远上涨”的简单推定。在他看来,不同区域、不同消费水准、不同收入增长的人群难以一概而论。住宅作为商品,本身的涨跌也是呈有高峰、有波谷的曲线化态势。

钟伟从储蓄和收入指标来判断未来房价。从储蓄角度来看,日本储蓄率为零,美国储蓄率是7%到8%,中国是40%多,国民仍有财富能力去投资房产。

钟伟表示,中国从收入水平来讲并不算富,但从财务的角度来说仍算富有,如今中国城乡居民可投资金融动产为120万亿。

收入也是决定商品房价格弹性的重要指标。钟伟表示,根据动态计算的结果,假定年收入增长年均8%,北京、上海、深圳的房价至少有50%的涨幅。

“工资跟不上房价”是民众最关心的话题之一。对此钟伟回应,80%的年轻人工资收入可能涨得较慢,而20%的优秀年轻人工资涨幅较快。

1999年之前中国城镇职工工资的平均涨幅年均是8.6%,进入新世纪以来到现在的19年间,城镇职工工资的平均涨幅年均9.4%,但仍然没有赶上12.2%的房价上涨速度。

但这并不意味着购房能力越来越弱。“当你决定买一套500万的房子,在今后十年、二十年是不会涨的,开发商不会因为第二年房子变成550万而向你要550万”,钟伟以“买入时房价锁定,而工资动态增长”的对比解答了这一疑问。

他进一步阐释了自己的计算结果:即使在未来经济增长放缓、收入增长亦放缓的情况下,年均8%的增长率,也意味着人们在今后的二十年总收入比现在的总收入平均要高2.5倍,这是为什么他们能买得起房的一个重要原因。

需要注意的是,从全球来看,房价的分化俨然已成未来的趋势。钟伟认为,正如西雅图、旧金山、波士顿、纽约等城市,消费者在中国的发达城市买房,价格涨幅依然可观。北京、上海、深圳等地的楼市仍具有投资价值。

钟伟笃定,当中国进入一个成熟的高收入社会之后,即使全国房价稳定,充满活力的一些城市房价依然会涨。所以长期来看房价是上涨的,但上涨的幅度分化会日趋严重。

钟伟表示,三四五线的房价在未来两三年走势不错,他倾向认为“未来三年中国三四五线城市低于1.4万/平米的房屋会消失”,原因在于。

住宅供应成本6800元/平方米,开发商逐利而行,1.4万元—1.5万元/平方米才是未来的主流。

但长期来看,支持三四五线房价的真实需求仍然较弱。

相关推荐
热点推荐
6月14日俄乌:33年来最强有力的协议签署,乌克兰艰难时期已过

6月14日俄乌:33年来最强有力的协议签署,乌克兰艰难时期已过

山河路口
2024-06-14 14:05:47
与中国断交的国家清单!

与中国断交的国家清单!

华人星光
2024-06-14 16:31:26
17岁高考生龙湖溺亡,疑不慎落水被渔网困住

17岁高考生龙湖溺亡,疑不慎落水被渔网困住

齐鲁壹点
2024-06-14 18:00:19
扎哈罗娃:G7峰会期间宣布的美乌安全协议“只是一纸空文”

扎哈罗娃:G7峰会期间宣布的美乌安全协议“只是一纸空文”

环球网资讯
2024-06-14 19:02:18
“人民”警察网暴人民,丧尽天良!

“人民”警察网暴人民,丧尽天良!

观风者
2024-06-14 10:06:53
有格局!新加坡门神亲承将捐出中国球迷打款:这笔巨资不该属于我

有格局!新加坡门神亲承将捐出中国球迷打款:这笔巨资不该属于我

我爱英超
2024-06-14 09:56:15
姜萍爆冷夺数学竞赛全球12名,江苏大学率先抢人,浙大评论区沦陷

姜萍爆冷夺数学竞赛全球12名,江苏大学率先抢人,浙大评论区沦陷

180°视角
2024-06-14 15:30:57
江苏17岁中专生姜萍遭各大名校疯抢,读中专原因曝光:与家庭有关

江苏17岁中专生姜萍遭各大名校疯抢,读中专原因曝光:与家庭有关

180°视角
2024-06-14 14:14:21
上海人爱去的旅游目的地,价格已经狂飙到不认识,有人立马放弃:不去了!去年更夸张……

上海人爱去的旅游目的地,价格已经狂飙到不认识,有人立马放弃:不去了!去年更夸张……

上观新闻
2024-06-14 17:17:30
直击河南抗旱:“越是种上的越着急”,种粮大户直言“需要水啊”

直击河南抗旱:“越是种上的越着急”,种粮大户直言“需要水啊”

澎湃新闻
2024-06-14 20:52:28
芬兰只会嘴炮,俄军战机直接入侵芬兰领空,而芬兰却吓得不敢吭声

芬兰只会嘴炮,俄军战机直接入侵芬兰领空,而芬兰却吓得不敢吭声

人情皆文史
2024-06-14 01:34:53
80后已婚银行女职员深情表白60后已婚副行长的瓜!

80后已婚银行女职员深情表白60后已婚副行长的瓜!

顾礼先生
2024-06-14 15:44:43
土耳其宣布对我国燃油及混合动力乘用车征收40%额外进口关税 ,商务部:最终必定得不偿失

土耳其宣布对我国燃油及混合动力乘用车征收40%额外进口关税 ,商务部:最终必定得不偿失

每日经济新闻
2024-06-14 15:39:11
你还买电动车吗?国际能源署警告:到2030年末,全球石油市场将面临严重过剩【附全球石油市场供需现状分析】

你还买电动车吗?国际能源署警告:到2030年末,全球石油市场将面临严重过剩【附全球石油市场供需现状分析】

前瞻网
2024-06-13 17:08:14
都扛不住了…

都扛不住了…

子木聊房啊
2024-06-14 18:35:29
奥运女排12强全出炉:中国美国领衔,荷兰压哨,欧洲6队半壁江山

奥运女排12强全出炉:中国美国领衔,荷兰压哨,欧洲6队半壁江山

侃球熊弟
2024-06-14 16:33:24
网约配送员要“感党恩、听党话、跟党走”,如何正确看待?

网约配送员要“感党恩、听党话、跟党走”,如何正确看待?

一见财经
2024-06-13 15:23:57
泽连斯基拒绝普京

泽连斯基拒绝普京

环球时报新闻
2024-06-14 22:06:50
外交部、商务部发声!宝马董事长:错误的决策!欧盟对中国电动汽车“下手”,多家知名车企中招

外交部、商务部发声!宝马董事长:错误的决策!欧盟对中国电动汽车“下手”,多家知名车企中招

每日经济新闻
2024-06-12 19:40:11
网传银行女职员拍视频深情表白行长,被行长误发管理群

网传银行女职员拍视频深情表白行长,被行长误发管理群

天涯社区
2024-06-14 18:51:20
2024-06-14 23:18:44

深圳房产

宣布涨价!一线楼市,带节奏了!

编辑推荐楼盘

头条要闻

山东17岁高考生不慎落水 疑被渔网困住溺水身亡

头条要闻

山东17岁高考生不慎落水 疑被渔网困住溺水身亡

财经要闻

“石油美元”协议走向终结 影响几何?

体育要闻

我们为什么还爱欧洲杯?

娱乐要闻

江宏杰秀儿女刺青,不怕刺激福原爱?

科技要闻

马斯克重获信任 豪言特斯拉市值超10个苹果

汽车要闻

提供100/240kW双电机版本车型 乐道L60实车曝光

态度原创

游戏
时尚
本地
艺术
数码

警惕中国版“头号玩家”:他的破坏力堪称颠覆历史!

少女和熟女,都被这件单品“硬控”了!

本地新闻

粽情一夏|海河龙舟赛,竟然成了外国人的大party!

艺术要闻

穿越时空的艺术:《马可·波罗》AI沉浸影片探索人类文明

数码要闻

LG 推出 G4 系列 OLED 电视新品:65 英寸 23999 元

无障碍浏览 进入关怀版