“广东省‘三旧’改造政策梳理及各地市实施办法解读”会议圆满举办

2018年7月20日下午，由广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会与深圳市城市更新开发企业协会联合主办的“广东省‘三旧’改造政策梳理及各地市实施办法解读”会议在深圳举办。本次大会在广东省国土资源厅、广州市城市更新局、深圳市规划和国土资源委员会、珠海市住房和城乡规划建设局、佛山市国土资源和城乡规划局、东莞市城市更新局指导下，在广东省城乡规划设计研究院、广州市城市更新规划研究院、深圳市规划国土发展研究中心支持下取得圆满成功。

本次大会邀请到广东省国土资源厅“三旧”办负责人熊进军处长，广州市城市更新规划研究院院长骆建云，深圳市规划国土发展研究中心研究所所长李江，珠海市住房和城乡规划建设局城市更新项目监管科科长梁立球，佛山市国土资源和城乡规划局三旧改造科科长吴伟，东莞市城市更新局副局长叶绍焜，东莞市城市更新局综合政策科副科长叶树彭，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会会长、碧桂园地产集团有限公司副总裁王少军，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会常务副会长、深圳市城市更新开发企业协会会长、卓越置业集团总裁李晓平，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会副会长、广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会监事长、广东法制盛邦律师事务所（律房律地团队）合伙人龚军伟，深圳市城市规划协会会长、 深圳市规划国土发展研究中心总规划师邹兵，深圳市城市更新开发企业协会常务副会长、卓越置业集团有限公司助理总裁胡伟平，深圳市城市更新开发企业协会副会长、华润置地有限公司华南大区城市更新项目事业部总经理裴龙青，深圳市华勤城市更新研究院院长、上海市建纬（深圳）律师事务所主任贺倩明，广东省地产商会，广州市城市更新协会，江门市房地产行业协会，茂名市房地产行业协会的相关代表，以及来自广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会与深圳市城市更新开发企业协会约300家会员企业超过600名来自全省各地市的参会代表，聚焦于“三旧”改造这个行业，共同关注广东省“三旧”改造工作进程。

深圳市城市更新开发企业协会会长

卓越置业集团副董事长兼总裁李晓平先生致辞

2008年12月广东省与国土部签订了协议，在全国率先开展“三旧”改造试点工作，2018年4月广东省国土资源厅发布《深入推进“三旧”改造工作实施意见通知》，省“三旧”改造历经十年探索实践，在工作机制、运行模式、政策体系等方面都积累了丰富经验，省政府有关部门及地方政府均陆续出台相关的政策文件，共同构建了广东“三旧”改造政策体系。

十年来，我省“三旧”改造在优化土地资源配置、拓宽建设用地空间、促进节约集约用地，保障经济社会可持续发展等方面均取得显著成绩。迄今已走在全国前列，成为广东省改革创新的知名品牌。深圳作为中国改革开放建立的第一个经济特区，中国改革开放的窗口，40年的发展创造了举世瞩目深圳速度，但在经济发展快速发展同时也消耗了大量土地资源，土地资源难以为继，为了在有限土地资源上实现更大发展，深圳旧改在省政府支持和鼓励下，探索出一套依托社会资源开展三旧改造城市更新道路，经过近十年发展，城市更新改造旧村旧工业区人居环境，大大提升了土地利用效率，弥补了土地供应短缺，补充完善了公共服务设施，也促进了产业转型升级。还解决了部分有关土地和违法建设历史遗留问题。

本次会议就省“三旧”改造政策和各地市实施办法展开研讨，总结经验，并通过各位领导、专家权威的政策解读及深入交流探讨，我们对于“三旧”改造政策会有更加深刻明晰的认识，也将更好指导我们“三旧”改造市场健康发展，行业可持续进步。

广东省国土资源厅“三旧”办负责人熊进军处长为现场嘉宾作《新形势下破解“三旧”改造难题的思考》主题演讲。熊处长提到，打造整个“三旧”改造政策体系的出发点和归结点有四个特点，他们分别是1、“三旧”改造有一个确定使用者。2、已经开发利用。3、土地使用权人有权处置。4、收益主要归土地使用权人。并转达了许瑞生省长明确提出的：“‘三旧’改造与城市更新同义。旧是有多元含义，旧可能是具有城市记忆的物理空间，改造过程中，重点是如何使用合理的修缮手法、产业转换等手段激活旧建筑；微改造就是典型范例，历史建筑经活化成为城市永恒一部分。旧可能是残缺不全低效能的用地和建筑，改造过程中，重点是如何与城市历史文脉和周边环境像配套，让就业机会和居住机会共存，更好地发挥旧城的新动能”。

广州市城市更新规划研究院院长骆建云就《广州城市更新的实践探索》主题为参会嘉宾进行演讲，骆院长说：从城市更新政策实践来讲，我们做到了决策过程希望是公平公正，构建各参与者的地位和作用，同时利益分配也是公平公正，注重多元利益表达和伸张，保障公共利益落实维护，使公平效益相平衡。保证我们公共资源公平合理。围绕这几个原则，我们初步建立了一套行知有效综合性的公共政策体系。从城市更新实践成效来讲，“三旧”改造、城市更新办法的确凸显了集约节约用地作用，对盘活建设用地、提高土地利用效率起到很大作用。同时广州城市更新已经向涵盖经济社会文化的城市综合发展来转变，更加注重我们城市多元目标内涵挖掘、提升，对产业转型升级、人居环境改善、社会治理体系完善以及文化实力提升做了多元的探索。这也是我们广州城市更新对“三旧”改造的贡献。

深圳市规划国土发展研究中心所长李江就《深圳市城市更新政策探索与实践》主题为参会嘉宾解读深圳的城市更新政策。李所长提到：实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位、以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。现今深圳城市更新是增质提效的阶段，城市更新方式是以拆除重建和复合式更新并举转变；高度重视保护产业空间，注重保护生态环境、关注社会民生健康；目前规划体系、政策体系也越来越完善。并且李所长透露，目前深圳正在制定如何鼓励城中村有机更新的相关政策，配合城中村总体规划纲要。这个政策即将出台，大概在年底就有成果。

珠海市住房和城乡规划建设局城市更新项目监管科科长梁立球就《珠海市“三旧”改造城市更新工作情况介绍》为主题为参会嘉宾进行演讲。梁科长说：珠海的城市更新政策框架体系名字叫“一二三+N”，是以《珠海经济特区城市更新管理办法》为开展“三旧”改造、城市更新工作总的纲领。另外通过两个配套文件来指导具体如何操作城市更新管理办法。珠海市城市更新“三旧”改造总原则可以用三个“用”形容：1、慎用大拆大建。通过四五年重要实践发现，大拆大建未必是“三旧”改造城市更新必由之路。所以需要“慎用”。大拆大建这个问题上由松到紧，再慢慢慎用的趋势。2、少用“小拆小建”。改建类城市更新项目越来越多，体现了成本降低，通过低成本达到了比较好的经济效果，我们需要“小用”。3、多用不拆不建整治类。通过整治类也可以还原城市生活基本状态，添加更多新的元素，焕发新的活力。所以需要“多用”。

佛山市国土资源和城乡规划局三旧改造科科长吴伟为参会嘉宾作《佛山市“三旧”改造政策宣讲》。吴科长说：佛山的经济发展起源于草根，是从村镇经济开始走向规模化、市场化。村镇经济从土地利用方式上就会存在着遍地开花、低效利用的特点，这个也是佛山“三旧”改造一个基础根源。佛山发展是工业化推动城镇化、城镇化推动工业化。“三旧”改造这些年实施取得一定成效，但是也面临结构性、系统性问题。因此在这样一个大的环境下，佛山“三旧”改造和城市更新管理目前一个总体思路主要有以下三个方向：一是以村级工业园综合提升为主导方向。二是以中心城区旧村居改造为主要区域。三是鼓励连片改造和确保公益性用地落实。并且提出新一轮城市更新“三旧”改造工作目标，一是加强市级统筹，建立全市统一政策、规划、管理体系。二是进一步激发市场活力，政府与市场协力加快推进“三旧”改造。三是进一步聚焦产保区内工业提升和中心城区旧城改造，提升佛山城市形态。

东莞市城市更新局综合政策科副科长叶树彭以《城市更新，绽放新精彩》为主题为参会嘉宾解读东莞城市更新政策。叶副科长提到：东莞全市土地利用由增量土地开发转入存量土地开发时期，2017年城市更新已提升为全市战略性工程。“2.0升级版”的东莞城市更新为管理更加到位，突出政府统筹、规划管控新思路；市场更加开放，社会主体参与模式丰富多样；政策更加优惠，营造更新投资比较优势；服务更加高效，全面压缩制度性交易成本。相信经过这一次全面政策机制改革，东莞城市更新将会进入“快车道”，未来整个东莞城市更新很可能进入大资本时代。

接下来的互动对话环节中，由深圳广电集团《深圳地产》的文睿主持，广东省国土资源厅“三旧”办负责人熊进军处长，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会会长、碧桂园地产集团有限公司副总裁王少军，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会副会长、广东省城乡规划设计研究院总工程师马向明，广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造协会监事长、广东法制盛邦律师事务所（律房律地团队）合伙人龚军伟，深圳市规划国土发展研究中心总规划师、深圳市城市规划协会会长邹兵，深圳市城市更新开发企业协会常务副会长、卓越置业集团有限公司助理总裁胡伟平，深圳市城市更新开发企业协会副会长、华润置地有限公司华南大区城市更新项目事业部总经理裴龙青，深圳市华勤城市更新研究院院长、上海市建纬（深圳）律师事务所主任贺倩明就“三旧”改造对于盘活存量土地，助力城市规划，创造市场机遇方面又产生了怎样的影响、各地的实施细则又存在哪些方面的差异等问题进行对话探讨。

现场解答

互动对话环节中抽取的部分问题现场解答

现场提问（一）：针对梁立球科长有两个问题。第一，村集体留用地是否与开发商合作开发，是否需要走挂牌程？第二，规划是居住，现状是工业地块，下一步“三旧”改造是业主自主改造还是开发商合作呢？

珠海市住房和城乡规划建设局城市更新项目监管科科长梁立球

简单回应一下提出的问题，村集体留用地是否与开发商合作开发，是否需要走挂牌程序？这里有两个问题，第一，村集体留用地肯定要走招拍挂程序。珠海市84号令要求村集体所有集体资产都需要走公开挂牌平台。村集体留有地假如列入旧城改造范围，就必须跟旧村厂生产生活留用地旧村改造，不能单独和开发商合作开发。这是最基本的要求。也是相对硬性的要求。这是第一个问题

第二个问题，还是必须走政府售出公开挂牌程序？我们在城市更新管理办法规定了，必须要走。珠海比较特殊，省里没有要求。珠海对工厂改居住还是比较限制。还是要政府收储，利益分成实施改造，不能业主自主改造或者跟开发商合作。

现场提问（二）：针对东莞市叶树彭副科长提问，工业红线、蓝线改M0比例，是否会出台新政策？

东莞市国土资源局（城市更新局）综合政策科副科长叶树彭

目前东莞已经划定工业用地保护红线，这个比例是10%。东莞M0政策跟深圳还不是很完全一样。目前东莞基本定稿M0部分可销售50%。下一步政策我估计在8月份出台。

现场提问（三）：针对熊进军处长的问题，符合三旧改造中特殊情况处理情节，上盖屋占地面积符合建设用地规划许可证、土地供应法律文书等载明条件，可不受30％比例限制。相关证件中怎样才算符合这一特殊条件？

广东省国土资源厅“三旧”办负责人熊进军处长

其实刚刚在上面已经回答了这个问题。出台这个政策，是弥补之前政策缺陷。以前我们有些企业已经拿到了规划许可，只需要建25%面积建筑物，现在强制要求建30%才能允许旧改。我想很好理解这个政策，只要不是空地，规划上允许你这样建设。现在有一个特殊情况，规划许可有一个规定不是很详细，这种我们也没有办法。只要规划许可上有比较详细规定的话，这一条应当是直接可以实施。

本次活动现场火爆，座无虚席，分享内容充实蛮饱，干货多多。来自广东省、各地市的政府领导、权威专家、知名企业代表等从政策法规、实践经验、未来规划等方面深入介绍了我省的“三旧”改造政策，探讨了多种改造推进模式，让市场对我省“三旧”改造的政策体系有了更深入的了解，也明晰了各地市不同的政策引导和优惠措施。让我们对“三旧”改造政策有了更深刻明晰的认识。会后，对于各地市“三旧”改造政策的讨论也格外热烈。本次政策宣讲活动取得圆满成功！