城中村的蝶变：玉田社区44套公寓12分钟内租完

福田区玉田社区村民郑贤超最近日子过得很是惬意。“以前，最怕晚上睡觉时手机突然响起，因为手机一响就意味着出租屋又有麻烦事发生。如今，这种担惊受怕的日子总算一去不复返啦。”他说。去年8月，福田区南园街道率先开展城中村综合改造的全新探索，在该街道下辖的玉田村试点引入万科旗下的深圳万村发展有限公司，尝试通过“第三方运营管理”的模式来破解各种“顽疾”。郑贤超名下的玉田社区(原玉田村)向东围35栋成为第一批被改造的两栋楼宇之一。改造工作于今年4月完成，此前乱象丛生的向东围33栋和35栋摇身一变成为整洁时尚、功能完整、管理规范的城市公寓，它们还有了一个诗意的名字“泊寓”。

两栋城中村小楼被改造成为44套青年公寓。万村公司利用互联网思维创新了放租模式，将44套青年公寓放到“泊寓APP”引租。令人意想不到的事情发生了，12分钟内44套公寓被一抢而空，租客中不乏来自金融机构和互联网公司的青年白领。

这还是之前的城中村出租屋吗?这样不可思议的情况是怎样发生的呢?

起因：整治“顽疾”势在必行

玉田社区所在的南园街道，辖区面积2.1平方公里，东到红岭路、西至华强南路、北至深南路中，南临深圳河，毗邻深圳市委、中国电子第一街华强北、京基一百商圈。

“南园街道辖区一半城一半村，城中有村，村中有城。”据南园街道党工委副书记黄小平介绍，城中村可谓占据了南园街道“半壁江山”。街道辖区内有埔尾、玉田、沙埔头、旧墟、赤尾5个原自然村基础上形成的城中村，占地面积1.12平方公里，共有楼宇795栋，房屋21565套。由于历史原因，城中村的消防安全隐患问题突出，普遍存在建筑物规划不合理、消防设施不完善、防火间距不足、消防通道狭窄、消防水源缺乏等问题，一旦发生火灾，救援力量难以迅速有效开展工作。另外，城中村居住人口普遍受教育水平偏低(辖区15岁以上常住人员中受过大专以上教育的人口比例仅为12.81%)且安全意识不足，城中村民宅内乱拉乱接电线、使用黑煤气、手机加工作坊等隐患问题长期存在，居民对火灾防范、火场自救、逃生等知识的掌握不够，自防自救能力差。

正因为此，城中村成为了火灾事故“多发区”，城中村居民的生命财产安全面临威胁。此外，由于城中村环境治理、治安管理等管理力量不足，也引发了大量社会管理问题。因而，整治消防隐患、治安隐患、环境恶劣等“顽疾”势在必行。

措施：引入第三方提升城中村品质

为了彻底扭转城中村安全工作局面，全面解决城中村治理难题，南园街道自2017年开始，积极推进城中村引入第三方运营管理单位，力求通过第三方充分发挥物管单位在房屋改造、消防设施提升、居住人员管理等方面的作用，为城中村综合治理水平全面提升开启新局面。

经过调研，南园街道将玉田社区列为工作试点村。从去年8月开始，通过街道办牵头协调引导、上步股份公司广泛动员、玉田社区村民层层投票遴选，深圳万村发展有限公司正式参与到玉田社区城中村综合改造工作中，南园街道开启了城中村综合改造的探索。

据黄小平介绍，玉田社区城中村综合改造工作的核心内容是引入品牌企业进行城中村物业统一托管，对托管的城中村物业进行全方位升级改造，并对改造后的物业统一进行经营管理。玉田的综合整改工作植入了较为成熟的物业管理、人才公寓、长租公寓等管理运营方式，由进驻的物管企业收取物业管理费并承担安全主体责任，推动玉田社区市容环境、消防安全、治安管理等各方面的整体提升，彻底解决城中村综合治理难题。

成效：整改后的小公寓受白领追捧

记者在现场看到，改造后的玉田社区向东围33栋、35栋楼宇外观炫酷时尚、用色大胆;楼内的小公寓分为四种户型，面积均在12—25平方米。即便是12平方米的单身公寓，也是“麻雀虽小五脏俱全”，房屋内电器、家具、洗手间、厨房、安全设施一应俱全。楼顶的公共空间，还规划了能遮风避雨、读书写字、饮茶聊天的小花园。

租客杨先生表示，公寓的租金1300—2400元，并没有比周边城中村的租金高，而生活环境则完全不同。“朋友们来我家做客后，也盯上了这里的房源，相信未来会供不应求。”

据深圳万村发展有限公司副总经理黄楠介绍，玉田社区的整改工作包括三个环节的内容，一是开展物业统一托管。与城中村居民进行充分协商，根据公平、自愿原则，把有城中村改造意愿的村民的物业集中托管，促进玉田社区物业管理规范化，从根源上解决村民对自有物业管理不到位以及由此引发的各种问题。二是实施全方位升级改造。对城中村居住环境进行提升，美化公共街面，优化公共步行道路及活动空间，并对房屋界面及内部进行改造装修，完善各类基础设施特别是消防安全设施。三是实行物业“统租”运营。对升级改造后的城中村物业进行统一的经营管理，收取物业管理费，提供全方位专业管理服务，努力将玉田社区建成可持续发展的统租统管的模范村。

据黄楠介绍，目前，愿意参与城中村改造的村民不断增加，目前玉田社区已纳入改造的楼宇达40栋，占全村总物业比例超过40%，签约面积约33000平方米。深圳万村发展有限公司已投入项目资金9500万余元，用于房屋装修改造及水电消防改造施工，所有装修材料的标准都向人才保障房标准看齐。据统计，已进行改造施工的共33栋，其中4栋已改造完成，33、35栋两栋楼内44套房已完成出租，其余楼栋也将在改造完工后陆续开放。改造后的城中村楼宇不仅外部焕然一新，内部结构也更为合理，更完善了喷淋、报警系统、监控系统等消防设施，增加门禁系统、公寓管家等管理措施，还在顶楼等公共区域为租客提供了社交空间。“改造后的物业，将一半用作以单房为主的青年公寓，一半用作以两房、三房为主的家庭公寓，少数楼栋将用作公益用途。”

■声音

“收租和安保都有人代劳”

“现在，我成为‘翘脚’房东了。”郑贤超的喜悦溢于言表。他说，以前总担心出租屋发生火灾要担责，又担心“二房东”偷偷将房子出租给非法商户，现在物业全部由万村公司统一管理，房东可真正高枕无忧了。而更让他惊喜的是，自从由深圳万村发展有限公司实施统管统租后，他的房屋出租收入还增长了20%以上。

租客说，租金并未上涨;而房东却说，出租收入上涨20%左右;这又是怎么回事儿呢?据黄楠介绍，这是因为深圳万村发展有限公司作为万科麾下的专业企业，在房型设计上更加高效合理，在相同的面积内设计出了更多套数，而房屋的功能却更加完备。另一方面，万村公司从未想过通过租金上涨来收回商业投入，而是希望通过商业产业、教育产业等长期的布局，在为城中村居民提供增值服务的同时获得商业盈利。

黄楠还透露，为了承担一部分社会责任，深圳万村发展有限公司还将于8月推出一栋“环卫之家公寓”，以极低的租金将房子租给有需求的环卫工人，预计平均租金每人300元/月。

高枕无忧的还有社区工作站的工作人员。据玉田社区工作站站长陈祖荣介绍，整改工作实施后，社区工作站的工作量大大减少。之前，城中村里不少居民使用瓶装燃气，消防隐患特别大：部分房东疏于管理，将房子租给了“二房东”，“二房东”再层层转租，给治安管理带来了很大难度;另外，由于靠近华强北，不少租客将房子用作仓储甚至直接用作手机加工工厂，让消防管理防不胜防。而深圳万村发展有限公司统一实施物业管理后，物业管理的硬件设施和管理水平大大提升，租客身份明晰，昔日令社区工作人员跑断腿、伤透脑筋的各种问题已迎刃而解。