东莞土地开发强度逼近极限 城市更新进入"快车道"

截至目前，全市已有20个镇街成立了城市更新局（城市更新办）。图为东莞南城。记者 孙俊杰 摄

开车到华阳湖湿地公园与家人过周末，已经是麻涌镇陈先生一家的周末例牌节目。陈先生的爱车也是在华阳湖旁的珠三角汽车博览中心购买的。珠三角汽车博览中心项目的落地和华阳湖湿地公园良好的配套都得益于该镇近年来大力推进的城市更新工作。

在市区南城建设路开餐馆的张先生最近也心情不错。去年以来，其餐馆生意好了很多，因为周边基础设施快速完善增加了人气。建设路所在的东莞南城东华片区已经被纳入东莞市今年重点推进的城市更新片区，去年以来该片区的基础设施有很大改观。该片区所在的住宅用地也被品牌开发商竞得，未来该片区还将配建一所公办小学。这些消息都让张先生对未来的生意和生活充满期待。

去年11月东莞市成立城市更新局，是全国首个成立城市更新局的地级市。此后东莞的城市更新工作进入快车道。截至目前，全市已有20个镇街先后成立了城市更新局（城市更新办）。今年5月底，由中天、东实、三正、万科、碧桂园等知名企业发起参加的东莞市城市更新协会也已经成立。在不久前召开的东莞市产业招商大会上，东莞市委常委、常务副市长白涛表示，东莞城市更新迈入了“2.0升级版”时代。

A 各路城市更新公司排队“上车”

7月19日上午，南城东华片区不断有建设人员在对地块各项数据进行勘测，该地块的名称已经更改为叫万科翡翠花园项目。东华片区位于南城西北部，紧靠新城市中心的核心发展区，同时也处于旧城中心区的辐射范围内，东至运河东三路、南至银丰路、西邻莞太路、北至建设路，改造单元面积41.29公顷。该项目是东莞今年重点推进的连片城市更新项目。

南城城市更新办负责人介绍，以前该片区为上世纪建设东华机械厂区和部分居民、商业、办公项目，用地功能混杂，该片区现状交通干道压力大、内部路网不畅，公交线路少、停车困难，绿化环境不足、河道污染明显，公共活动空间少，市民群众对片区实施改造诉求强烈。经过市、街道两级统筹，该片区作为今年东莞重点推进的连片城市更新项目，一个月前被东莞万科旗下公司竞拍拿下。据工作人员介绍，未来该片区将打造为主城区涵盖别墅、高层住宅及部分办公用房的高端社区。

“从‘产、城、人、文’四个方面指引共融共生的多功能片区规划，在片区产业转型方面，提质产业发展环境，重塑片区产业活力。”南城城市更新办负责人对该片区未来的改造充满期待。

在麻涌滨江片区、东城黄旗山片区、茶山东岳—珀乐片区、樟木头樟洋片区等片区，由政府主导规划的连片城市更新项目都有条不紊地推进。

与此同时，各路城市更新公司也在强力抢滩东莞城市更新市场。东莞万科去年成立了东莞万科城市更新公司，碧桂园、保利、金地、星河、华润、卓越等外来开发商都在东莞成立城市更新公司，开始有项目布局东莞城市更新项目。

东莞中原地产作为东莞市场占有率较高的房地产领域代理公司也紧跟发展步伐，于去年成立了东莞中原地产顾问部，该部门专门为地产企业提供非传统住宅类的城市更新业务、特色小镇、产业地产业务提供智库支持。该公司市场策略研究中心总经理车德锐表示，东莞大力发展城市更新项目将改变东莞可用地不足、土地利用碎片化、城市品质和产业结构有待提升等发展中的问题。

B 东莞土地开发强度远超国际警戒线

记者了解到，《关于深化改革 全力推进城市更新提升城市品质的意见》已通过东莞市政府常务会议审议；首批30个重点更新单元已先后于不久前举办的东莞市产业招商大会和省“三旧”改造项目推介会上进行集中推介，社会各界反响热烈。

近日，东莞市城市更新局负责人接受记者专访时表示，当前，城市更新局正在全面排查东莞存量土地资源，摸清未批未建、批而未供、供而未用（闲置）、城市更新和储备土地等不同类型存量土地的权属、现状、规划等情况。同时，会同东莞市规划局开展新一轮城市更新专项规划修编工作，研究制定专项规划编制指引，指导镇街开展编制镇街专项规划。

全面深化东莞市城市更新政策机制改革，也是该局近期的中心工作。同时，组织划定一批重点更新单元，明确更新范围、主导功能和总建筑容量等关键信息，为开展招商推介做好权属调查、意愿征询和成本收益评估等前期工作。按照“招商一批、签约一批、动工一批”的总体要求，依据项目实际进展情况，梳理出“三个一批”项目进行重点推进。

“东莞市土地开发强度从不到5%，快速提升至46.7%，已经远超30%的国际警戒线，整体开发强度逼近极限，东莞即将面临无地可用的现实困境。”东莞城市更新局负责人表示，东莞已从依靠产业推动城市发展迈向城市引领产业发展的新阶段，城市更新将会成为推动城市转型和产业升级的重要手段。

C 城市更新进场门槛将提高

东莞市城市更新协会秘书处的叶文轩近来正在紧锣密鼓开展各项工作。对内，组织协会成员企业配合城市更新局等就相关推动城市更新政策的出台征集意见；对外，组织协会成员对接广东省三旧改造协会到广州和深圳等周边城市吸取城市更新项目经验。

叶文轩表示，东莞城市更新协会成立以来，工作的重心现放在加强协会与市及镇街城市更新相关职能部门和企业之间的沟通联系，针对各方诉求制订工作方案。同时，搭建信息交易平台，落实政策宣传解读及国内考察等。

“东莞万科城市更新公司，专职开展城市更新工作，通过连片改造城市更新项目，践行万科城乡建设与生活服务商的定位。”东莞万科城市更新公司相关负责人表示，东莞作为粤港澳大湾区的核心城市，全市土地开发强度仅次于深圳，需要通过城市更新来优化拓展城市发展空间。

东莞城市更新市场的门槛未来也将大大提升。对于开发公司布局东莞市场、迫切拿地的心理，何肖乐表示，现在市场上有开发商先不管项目怎么做、只考虑怎么将地拿下来的现象，即将出台的《东莞市城市更新实施办法》及相关配套政策文件都对此进行了规范。同时，何肖乐认为，门槛提高了，对于筛选有能力的开发企业片区开发统筹城市更新项目将有好处，同时也将提升城市更新的品质。

对于东莞市已公布和即将公布的城市更新政策。何肖乐和东莞万科城市更新公司相关负责人都表示，东莞的城市更新政策在吸收了深圳和广州的城市更新政策方面加大了创新力度，例如创设单一主体挂牌招商改造和供地模式，规范权利人自改模式，构建土地整备开发利益共享机制，优化城市规划审查审批等方面都有较大的创新突破，给城市更新的相关主体单位和个人也能更清晰和规范。

东莞万科城市更新负责人表示，东莞城市更新工作特点在于将由政府统筹和市场协同促进，社会参与模式也会越来越丰富多样，新的流程制度也将提升行政审批效率，将大大压缩城市更新时间成本。

东莞城市更新局负责人表示，相比于周边的城市开展城市更新工作，东莞的城市更新工作优势在于构建了六大创新体系：一是构建以更新单元为轴心、全方位统筹协调的规划管控体系。二是构建以政府主导为核心、政府市场协同发力的资源调控体系。突出政府在城市更新全流程的统筹作用。三是创新以单一主体挂牌招商与股权混改相结合，兼容并蓄的项目招商和供地体系。四是构建以实体经济为优先，全方位拓展转型升级空间的产业扶持体系。五是构建以出让收益分配为抓手，收益向大型公建适当归集的财税鼓励体系。六是构建以“一次通过”为特征，全面压缩制度性交易成本的行政审批体系。

■记者观察

　　城市更新投资有望爆发式增长

当前，广东省正大力推进粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设。东莞地处湾区核心地带、走廊中部脊梁，面临新一轮腾飞的重大历史性机遇。土地是财富之母，空间是发展之基，在拓展和优化空间上谋求突破，首先要加快城市更新。东莞市有关领导在公开场合表示，城市更新之于东莞发展之重、突围破困之急、转换动力之强前所未有。东莞是国际制造业名城，也是广深科创走廊上的投资宝地，在国家湾区战略的指引下，各路资本靠着灵敏的市场嗅觉闻风而动，城市更新成为新的市场风口，迎来投资的新时代。

东莞自2010年启动“三旧”改造以来，取得了阶段性的成绩，但受于各种原因，原有的“拆”“建”两把斧已经不够用，一是对城市品质提升支撑不够，二是与产业转型升级融合不够。在质量上，同质项目多，标杆项目少；规模上，单宗改造多，成片改造少；布局上，分散改造多，集中改造少；类型上，地产项目多，产业项目少。

现在升级版的连片城市更新，就是要打破原有的土地利用碎片化，不再是原有的小修小补。东莞具备更新潜力的区域面积达46万—66万亩，未来城市更新的市场潜力巨大、发展前景广阔。新的行政架构的组建和新的政策出台也为市场资金、产业资本的大规模入场畅通了渠道。未来几年，预计东莞城市更新投资有望迎来爆发式增长，达到数千亿甚至过万亿的总投资规模。

“敢为天下先”是东莞继续深化改革的精气神。东莞相关部门在完善城市更新管理体系方面做了很多大胆和有创新的机制安排。这些组合拳的打出，也得到了市场的良好呼应。我们期待，东莞通过强化政府主导，有计划、有秩序、可持续地推动城市更新改造。补齐城市化短板，尤其是教育、医疗、交通等公共设施，更好地满足人民群众的生活需求。

采写：记者 郝金朋

策划：黄少宏