东莞楼市成交持续分化 商铺投资热度减退

东莞楼市成交将持续分化。图为购房者在凤岗沙盘前挑选房子。记者 孙俊杰 摄

东莞商业公寓供不应求，中小公寓成为新的投资热点。记者 孙俊杰 摄

近期，多家研究机构发布楼市半年研究数据，对上半年进行总结。总体而言，今年上半年东莞楼市表现差强人意，供求矛盾突出，销售率下降明显。下半年“房住不炒”的调控基调持续，无论是从区域还是产品上看，东莞楼市成交将持续分化。

洋房依旧是东莞楼市上半年的成交主力，但受制于限购政策，投资需求向商业物业转移趋势明显。不过，在商业物业的投资也存在分化现象，具体表现为商业公寓和写字楼受青睐，而商铺成交则比较惨淡。

东莞楼市市场预期趋于稳定

17日，由东莞中原举办的“东莞楼市2018上半年总结暨下半年展望媒体交流会”在东莞南城会展国际酒店举行。在交流会上，东莞中原战略发展中心总经理车德锐对今年上半年东莞楼市的情况进行分析。

他认为，在目前的宏观经济环境下，东莞楼市面对调控升级加码、楼市城市分化明显、开发商资金链逐步趋紧、政府“断续式”推地、市场供不应求等挑战，上半年商品住宅成交同比仍量价齐升，网签价格走势稳健。

但另一方面，从数据统计不难看出，个盘销售率下降明显。同时，库存量持续相对低位，市场呈现区域成交分化、中小公寓受追捧、置业客户年轻化等新趋势。

值得一提的是，在莞置业的客户比例也发生了改变。由于本地客入市动力下降，东莞一些楼盘项目的中介联动加强，具备购房资格的外市户籍客户社保达标，今年上半年深圳客入市比例明显回升。

数据显示，2018年上半年，在莞置业的深圳客占东莞楼市总成交量的20%，同比增加6个百分点，临深区域仍是深圳客的主战场，住宅仍为他们置业的首选，但同时中小公寓也成为深圳客的选择，呈现投资需求与居住需求并存的状态。

车德锐谨慎看待东莞楼市下半年情况。从供应来看，下半年东莞住宅潜在供应约297万平方米，同比去年下降48%，区域分化较明显。城区、水乡、东南、临深等片区供应有望放量，但城区周边、泛松山湖等板块将持续供不应求。

“供应紧、高首付、高成本、稳预期、结佣慢等因素，将持续限制整体市场的一、二手成交。”车德锐说。

从记者掌握的情况来看，与车德锐持相似观点的地产研究机构有不少。在政策方向不发生改变的情况下，他们对今年下半年东莞楼市的情况都持比较保守的观点。

楼市投资需求转向商业物业

从东莞楼市上半年成交的产品来看，洋房依旧为成交主力，但值得关注的是投资需求在商业物业产品上集中释放。而市场对商业物业的态度，导致商业产品成交的两极分化。

商业公寓供不应求的状况加剧，中小公寓成为新的投资热点；写字楼量价齐升，成交创历年新高。这意味着东莞本地人以及外地客户，对楼市的投资需求在逐步转向商业物业。

今年上半年，商业公寓的供不应求让成交价格上升，同比增长7%。

“随着限商改住政策的实施，商住地已不能再改造成公寓，但可以转化成其他业态来消化一些商业指标。”车德锐说。据研究机构统计，目前能够继续开发的商业公寓建筑面积约为80万平方米，按照现在的消化速度大概还能继续卖两年。

虽然在东莞新兴产业崛起及轨道交通加快建设下，东莞城区出现多个甲级写字楼和商务中心，并于2016年上半年爆发式入市。

今年上半年，东莞写字楼供应8万平方米，同比下降33%，成交量同比下降22%。尽管同比下滑，但今年上半年东莞写字楼的成交量已经是近年来同期的第二高，仅次于去年同期。写字楼的整体价格持续上升，达14893元/平方米，同比上升6%，是近年来的高位。

从东莞写字楼放租租金月度走势来看，多年来写字楼租金相对平稳，但去年以来，东莞写字楼租金明显升高。

业内人士认为，除金融、地产、贸易等企业外，近年东莞写字楼新入驻许多文化传媒、医疗体检、美容养生、教育培训、家政、环保、物流、旅游以及高科技企业，写字楼办公需求明显增多，推动价格有所走高。

另一方面，高端写字楼尤其地段优越的甲级写字楼逐渐增多，租金水平上升。此外，部分写字楼项目受益于R2线地铁开通，租金水平明显升高。

商铺投资热度减退库存走高

与商业公寓和写字楼相比，曾经让东莞人趋之若鹜的商铺，境况并不理想。

今年上半年，商铺投资热度减退较明显，这表明过去东莞人“一铺养三代”的观念发生改变，在卖铺的选择上不再盲目。

数据显示，随着“六限一紧”等因素的影响，上半年东莞商铺投资热度减退，商铺供应21万平方米，同比下降12%，为近五年新低；商铺成交22万平方米，同比降幅44%，创近三年低位。除了东城、大朗及南城等镇街成交突出，全市过半镇区成交低于百套。

截至2018年6月30日，东莞全市商铺可售套数为19139套，可售面积为215.82万平方米，按过去12个月消化速度计算，消化周期约45个月，商铺整体去化压力仍然较大。

有业内人士认为，东莞的人口没有相应增长，而这些年建造的商业店铺太多。加上各个方面的人为因素导致租金上涨太快，而租金大涨又支撑开发商售价太高，如此循环导致成本居高不下，终于出现了有价无市或者租售困难的情景。

而在车德锐看来，目前商铺并非不可买，但要分情况。他建议投资者在选择时需重点关注商铺定位，考虑商铺的市场竞争力，尤其要关注街铺、购物中心和社区刚性服务等布局。

“如果一个商业街的购买力、消费力集中，有很好的发展前景，银行就会放松贷款，这些商业街也就会相对发展得不错。但对于那些位置一般的区域来说，还是存在积压严重、有价无市的情况。”车德锐说。

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　　上半年东莞房租涨幅缓慢

虽然近几年来东莞住宅成交价格高企，但是租金却上涨缓慢，两三千元就可以租住一套三房户型，对于暂时不想买房的市民来说，租房住仍然是一个很划算的选择。

乐有家研究中心统计数据显示，东莞租房成交量逐步上涨，2018年上半年达最高，2018年上半年乐有家内部租房成交量几乎为2016年上半年的5倍。但是，2018年上半年东莞租房均价为26.98元/平方米，与2016年上半年相比仅上涨了8%，近两年时间内租金上涨仍然缓慢。

另外，从上半年市场看，3月份东莞租房成交量最高，因2月是传统春节假期，年后的3月份很多务工人员及高校应届毕业生外出来莞找工作，也催涨了租房的成交量。

乐有家研究中心统计了上半年东莞热租的楼盘，其中大岭山镇的光大山湖城位居第一。大岭山镇距离长安镇和松山湖镇相对较近，租房价格也比长安及松山湖要便宜，故承接了这两个镇区客户的外溢需求，热租榜中大岭山镇有两个楼盘入围。此外，寮步镇和桥头镇则接纳了城区和凤岗镇的客户外溢需求。

东莞租房客户更喜欢小户型的房子，60平方米以下的小户型房源租客占比最高达32.25%。乐有家研究中心统计数据显示，虽然东莞60平方米以下的小户型房子出租最好，但从户型方面来看，还是使用率更高的三房受欢迎，租客租房多是拖家带口，户型更大的房子也相对更受欢迎。另外，东莞月租金占比最高的为月租金在2000—3000元区间的房源，这也与东莞整体租金均价相对应。