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第一太平戴维斯:中短期内限购及其他政策将持续

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深圳甲级写字楼市场

2018年第二季度,深圳共计有两项新增优质甲级写字楼物业落成,分别为:国际能源大厦和京地大厦,两者均位于福田区。

新增供应合计13.5万平方米。据此,截至二季度末,全市总存量扩大至732.1万平方米。二季度,全市甲级写字楼市场净吸纳量增长至27.2万平方米,环比上升68.9%,同比上升116.3%。

本季度,全市空置率下降至9.7%,环比下跌2.1个百分点,同比下跌3.1个百分点。

甲级写字楼平均租金环比上升1.0%至人民币每平方米每月230.7元。

散售型甲级写字楼的平均售价上升至至人民币每平方米57,682元,环比上升1.1%,同比上升2.1%。

展望

长远来看,深圳经济发展前景仍属乐观。根据统计局预计,今年GDP同比增速将达到8%。此外,深圳第三产业从业人数同比增长6.8%,为本地写字楼市场的强劲需求发展奠定有力的基石。

然而,近期的中美贸易战或会在短期内给深圳经济造成隐忧,影响或波及深圳若干经济支柱产业,其中,尤以金融与高科技行业为甚。写字楼租户在写字楼需求方面或持更为谨慎态度,延缓租赁决策的同时亦会减缓下半年市场去化速度。

预计2018年第三季度深圳甲级写字楼市场将有11项新增优质物业落成,新增供应体量约93.8万平方米,其中福田和南山区各占40%,罗湖区占13%,宝安区占7%。

结合粤港澳大湾区内的不断升级的基础设施建设,和中央及地方政府继续大力推行的宣传推广,预计许多外商投资者对深圳地产投资市场兴趣渐长。预计2018年下半年,地产投资的咨询量将有所增加。

深圳高端零售市场

2018年1-5月,社会消费品零售总额累计达到2,334.2亿元,同比增长8.6%。

第二季度,本市一处优质零售项目开业,新增供应为12万平方米,将总存量推高1.9%至638.2万平方米。

深圳优质零售物业入驻率环比下跌0.1个百分点至98.1%,其中体验式业态占比为42.2%。

中心区与非中心区高端购物中心项目业态组合情况与上季相若。但本季度全市的服装零售占比继续下降。此外,非中心区的超市业态占比显著上升。

本季度,商场首层平均租金下降至人民币每平方米每月858.8元,环比下跌2.3%,同比下跌2.2%。

展望

深圳强劲的宏观经济基本面与庞大的人口基数将继续巩固在今年余下的各区零售市场的增长。

市内绝大部分购物中心强调重塑主题和品牌多样化的零售趋势将依然继续。这些零售物业持有者更希望透过此举吸引更多的客流回归传统而又有所提升的零售消费场所。

在激烈的竞争背景之下, 无论系线上线下,抑或系本地跨境的零售商,深圳市场的零售商都需要对其提供的服务和商品组合差异化予以升级, 以保持竞争力。

2018年三季度,预计将有4处新的高端零售物业入市,共计为市场带来255,000平方米的零售体量。

深圳高端住宅租赁市场

第二季度,深圳市服务式公寓入住率环比下降0.2个百分点至84.9%。服务式公寓整体租金环比下降1.6%至人民币每平方米每月266.4元。

高端私人租赁住宅入住率环比下降0.1个百分点至90.0%。高端私人租赁住宅整体租金增长至人民币每平方米每月162.8元,环比上涨13.0%,同比上涨18.3 %。

展望

深圳高端服务式公寓市场的主要客群仍以高净值人群、和在跨国公司或内资企业的高管及外籍人士为主。然而,最近的中美贸易战将给会深圳当地经济市场带来负面影响,尤以金融和国际外贸企业为甚。因此,服务式公寓市场的需求将会在短期内受到影响,特别是短期停留的需求预计有所减少。

高端散售型住宅物业市场的资产表现预计强劲,有限的可租赁住房库存和高企的房价将导致租金将持续上涨。

深圳普通住宅销售市场

2018年第二季度,强劲的住房需求推动着全市普通住宅市场表现。一手住宅成交量上升至72.5万平方米,环比上升28.8%,同比上升21.6%。但一手成交均价下降至人民币每平方米54,119元,环比下降0.2%,同比下降1.8%;

鉴于限购和其他政策影响,本季度二手普通住宅成交量虽环比上升21.6%至1.5百万平方米,但同比下降7.1%。

展望

在中短期内,限购及其他政策仍会持续,以配合中央及和地方政府为促进稳定健康的住房市场发展。调控政策会继续控制房价增长,抑制投机性投资。

然而,本地居民和新落户人员对购房自住或投资的需求将保持强劲。而这些需求则会更明显地体现在小房(一居室)和大房(三居室或以上)的户型上。

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