深圳写字楼租赁需求持续活跃 下半年预计130万㎡新增供应入市

高力国际发布2018年上半年深圳物业市场回顾与展望报告。报告显示，深圳甲级写字楼物业市场租赁需求持续活跃，全市空置率表现平稳，季内平均租金增长强劲；新入市的高品质楼宇将在下半年进一步推动租金上涨，实现年度同比增长8%。

城市更新持续趋热，开发商为工改主要力量；未来深圳工改仍会以工改工为主要方向，开发商/产业运营商将会由单一城市发展为湾区城市的资产组合，因此，临深城市对于工业企业的吸引力也会日渐增强。

深圳经济发展势头强劲，吸引投资机构的目光；其大宗交易的整体成交相较落后于北京、上海，潜力有待释放。投资人眼中的热点为长租公寓与联合办公。

写字楼租赁需求持续活跃 空置率表现平稳

2018年上半年深圳的租赁需求持续活跃，季内平均租金增长强劲，环比攀升了3.5个百分点，同比攀升6.3个百分点。租赁需求在福田和南山区尤为强劲。其中的租赁主力行业包括金融、科技、专业服务和先进制造。此外，联合办公也在深圳持续扩张。

2018年第二季度深圳录得五个项目新增，共计可租赁面积为194,000平方米。此外，2018下半年我们或将见证约130万平方米的新增供应入市。未来三年，深圳核心地区新增甲级写字楼供应超过600万平方米；其中一半的供应量将来自前海。

高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆表示：“我们预计新入市的高品质楼宇将在2018年下半年进一步推动租金上涨，实现年度同比增长8%。而由于未来两年将有持续大量新增供应入市，尤其是前海，我们预测空置率将于2019年攀升至29%。然而，南山、罗湖和福田的租金或将保持稳定。到2020年，受益于前海的重点基建项目的完成，深圳写字楼租金将重新拾起增势。”

本季度全市空置率表现平稳，为13.6%，环比上浮0.3个百分点,但同比下调11.1个百分点。中长期来看，南山和前海的租赁需求将日渐活跃。截至2018年第二季度末，深圳市甲级写字楼市场的平均租金为245元每月每平方米，环比增长3.5%，同比增长6.3%。

高力国际深圳分公司办公楼服务部董事周之惠预测：“2018年租金会稳中有升，同比或有8%的增幅，而到2019年受前海大量新增供应的压力或有调整性下浮，浮动区域约为4个百分点。但福田和南山依然预计有小幅租金增长。全市租金随后于2020年会有所回升。由于未来新增供应趋于稳定，对福田核心商业区有大面积需求的租户应尽早入市。”

城市更新持续发热，开发商为工改主要力量

2018年上半年深圳城市更新成功立项48个，申报主体中开发商占据主导，其次为工业/实业企业与国企/集体股份制企业。城市更新的重点区域中，宝安成功立项的均为工改项目；龙岗以旧村及片区改造为主；南山以旧村改造为主；盐田以旧村与小区改造为主，且多为政府主导；光明新区工改占比较高；龙华工改与旧村改造相对均衡。宝安和龙岗持续成为深圳工改的最主要区域，上半年工改的用地规模都在300,000㎡以上；光明新区和龙华也成为工改的重点区域，上半年工改用地规模在100,000㎡上下。

高力国际深圳分公司咨询服务部副董事谭彦表示：“2017年12月发布的《深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)》对于工改的导向作用明显，更新方向为M1用地的项目增多，且多个更新方向为M1+M0用地的项目中均明确约定M0用地占比不超过20%。开发商作为深圳工改最重要主体，对于M0用地以及R+C用地的偏好仍然存在；更新方向为M1用地的项目申报主体均为工业/实业企业。工改项目申报主体以开发商和工业/实业企业为主，其中开发商占比一半，成为工改的主要力量；16个工改工项目申报主体中，开发商亦占据一半，与工改整体的比例一致。”

上半年深圳工改项目的整体土地贡献率约为28.34%。其中，龙岗、南山及光明新区等区域的工改项目平均土地贡献率均超过了30%。工改居项目要求的土地贡献率最高，约为50%；其次为工改商住类项目，工改M0要求的土地贡献率显著高于M1。

高力国际华南区产业及工业地产服务部董事陈剑锋预测：“未来深圳工改仍会以工改工为主要方向(产业申报导向)，而且以M1用地为更新方向的项目比例预期将会有所提升；工改趋于保障实体产业发展空间，在增加工改M1用地供应的基础上，未来将对于工改发展的物业类型作进一步要求，增加生产用房/无污染厂房等物业类型的供应。大湾区城市中，以深圳作为引领的工改是新常态；开发商/产业运营商将会由单一城市到湾区城市的资产组合，因此，临深城市对于工业企业的吸引力也会日渐提高。”

深圳经济发展势头强劲，吸引投资人的目光

2017年深圳GDP总量超过2.2万亿人民币，仅次于上海和北京，位于全国所有城市第三位，大湾区各城市首位；人均GDP为17.8万元，仅次于香港，超越北京和上海，位于全国第二位。2017年深圳经济增速惊人: 名义增速为15.1%，实际增速为8.8%, 依然位于一线城市首位。在2018年第一季度，深圳依然维持高位经济增速，缩短与北京上海之间的距离，同广州香港进一步拉开差距。

高力国际深圳分公司资本市场与投资服务部高级副董事林楚洲指出：“在一线城市的定位中，深圳最突出的两个定位是”创新引领型全球城市”和”全球海洋中心”。根据深圳2018年最新规划，深圳将立足于创新，将自身打造成“代表中国参与世界竞争的，影响力卓著的创新引领型全球城市”。此外，基于自身的区位优势，深圳将成为中国第一个全球海洋中心城市。这个概念下包括“海洋经济中心、航运中心、海洋科技中心、海洋金融及法律等海洋服务业、宜居的自然环境”等多方面城市竞争力。”

深圳人口增速惊人，人口红利潜力巨大；有别于其他一线城市，深圳在经济发展重点在于2.5产业；新兴产业，基于创新，并融合第二产业和第三产业的产业结构占GDP的四成以上；在华南乃至东南亚片区，深圳研发支出最高。综上所述，深圳经济发展势头强劲，吸引投资人的目光。

纵观2017年全国各大城市大宗交易，深圳整体成交相较落后于北京、上海，但同比增长达到106%，未来发展潜力巨大。在深圳的大宗交易市场中，写字楼仍是最受投资人关注的领域，但长租公寓及联合办公也是他们看好的投资方向。