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深圳写字楼租赁需求持续活跃 下半年预计130万㎡新增供应入市

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高力国际发布2018年上半年深圳物业市场回顾与展望报告。报告显示,深圳甲级写字楼物业市场租赁需求持续活跃,全市空置率表现平稳季内平均租金增长强劲新入市的高品质楼宇将在下半年进一步推动租金上涨,实现年度同比增长8%。

城市更新持续趋热,开发商为工改主要力量;未来深圳工改仍会以工改工为主要方向,开发商/产业运营商将会由单一城市发展为湾区城市的资产组合,因此,临深城市对于工业企业的吸引力也会日渐增强。

深圳经济发展势头强劲,吸引投资机构的目光;其大宗交易的整体成交相较落后于北京、上海,潜力有待释放。投资人眼中的热点为长租公寓与联合办公。

写字楼租赁需求持续活跃 空置率表现平稳

2018年上半年深圳的租赁需求持续活跃,季内平均租金增长强劲,环比攀升了3.5个百分点,同比攀升6.3个百分点。租赁需求在福田和南山区尤为强劲。其中的租赁主力行业包括金融、科技、专业服务和先进制造。此外,联合办公也在深圳持续扩张。

2018年第二季度深圳录得五个项目新增,共计可租赁面积为194,000平方米。此外,2018下半年我们或将见证约130万平方米的新增供应入市。未来三年,深圳核心地区新增甲级写字楼供应超过600万平方米;其中一半的供应量将来自前海。

高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆表示:我们预计新入市的高品质楼宇将在2018年下半年进一步推动租金上涨,实现年度同比增长8%。而由于未来两年将有持续大量新增供应入市,尤其是前海,我们预测空置率将于2019年攀升至29%。然而,南山、罗湖和福田的租金或将保持稳定。到2020年,受益于前海的重点基建项目的完成,深圳写字楼租金将重新拾起增势。”

本季度全市空置率表现平稳,13.6%,环比上浮0.3个百分点,但同比下调11.1个百分点。中长期来看,南山和前海的租赁需求将日渐活跃。截至2018年第二季度末,深圳市甲级写字楼市场的平均租金为245元每月每平方米,环比增长3.5%,同比增长6.3%。

高力国际深圳分公司办公楼服务部董事周之惠预测:“2018年租金会稳中有升,同比或有8%的增幅,而到2019年受前海大量新增供应的压力或有调整性下浮,浮动区域约为4个百分点。但福田和南山依然预计有小幅租金增长。全市租金随后于2020年会有所回升。由于未来新增供应趋于稳定,对福田核心商业区有大面积需求的租户应尽早入市。”

城市更新持续发热,开发商为工改主要力量

2018年上半年深圳城市更新成功立项48个,申报主体中开发商占据主导,其次为工业/实业企业与国企/集体股份制企业。城市更新的重点区域中,宝安成功立项的均为工改项目;龙岗以旧村及片区改造为主;南山以旧村改造为主;盐田以旧村与小区改造为主,且多为政府主导;光明新区工改占比较高;龙华工改与旧村改造相对均衡。宝安和龙岗持续成为深圳工改的最主要区域,上半年工改的用地规模都在300,000㎡以上;光明新区和龙华也成为工改的重点区域,上半年工改用地规模在100,000㎡上下。

高力国际深圳分公司咨询服务部副董事谭彦表示“2017年12月发布的《深圳市工业区块线管理办法(征求意见稿)》对于工改的导向作用明显,更新方向为M1用地的项目增多,且多个更新方向为M1+M0用地的项目中均明确约定M0用地占比不超过20%。开发商作为深圳工改最重要主体,对于M0用地以及R+C用地的偏好仍然存在;更新方向为M1用地的项目申报主体均为工业/实业企业。工改项目申报主体以开发商和工业/实业企业为主,其中开发商占比一半,成为工改的主要力量;16个工改工项目申报主体中,开发商亦占据一半,与工改整体的比例一致。”

上半年深圳工改项目的整体土地贡献率约为28.34%。其中,龙岗、南山及光明新区等区域的工改项目平均土地贡献率均超过了30%。工改居项目要求的土地贡献率最高,约为50%;其次为工改商住类项目,工改M0要求的土地贡献率显著高于M1。

高力国际华南区产业及工业地产服务部董事陈剑锋预测:“未来深圳工改仍会以工改工为主要方向(产业申报导向),而且以M1用地为更新方向的项目比例预期将会有所提升;工改趋于保障实体产业发展空间,在增加工改M1用地供应的基础上,未来将对于工改发展的物业类型作进一步要求,增加生产用房/无污染厂房等物业类型的供应。大湾区城市中,以深圳作为引领的工改是新常态;开发商/产业运营商将会由单一城市到湾区城市的资产组合,因此,临深城市对于工业企业的吸引力也会日渐提高。”

深圳经济发展势头强劲,吸引投资人的目光

2017年深圳GDP总量超过2.2万亿人民币,仅次于上海和北京,位于全国所有城市第三位,大湾区各城市首位;人均GDP为17.8万元,仅次于香港,超越北京和上海,位于全国第二位。2017年深圳经济增速惊人: 名义增速为15.1%,实际增速为8.8%, 依然位于一线城市首位。在2018年第一季度,深圳依然维持高位经济增速,缩短与北京上海之间的距离,同广州香港进一步拉开差距。

高力国际深圳分公司资本市场与投资服务部高级副董事林楚洲指出:“在一线城市的定位中,深圳最突出的两个定位是”创新引领型全球城市”和”全球海洋中心”。根据深圳2018年最新规划,深圳将立足于创新,将自身打造成“代表中国参与世界竞争的,影响力卓著的创新引领型全球城市”。此外,基于自身的区位优势,深圳将成为中国第一个全球海洋中心城市。这个概念下包括“海洋经济中心、航运中心、海洋科技中心、海洋金融及法律等海洋服务业、宜居的自然环境”等多方面城市竞争力。”

深圳人口增速惊人,人口红利潜力巨大;有别于其他一线城市,深圳在经济发展重点在于2.5产业;新兴产业,基于创新,并融合第二产业和第三产业的产业结构占GDP的四成以上;在华南乃至东南亚片区,深圳研发支出最高。综上所述,深圳经济发展势头强劲,吸引投资人的目光。

纵观2017年全国各大城市大宗交易,深圳整体成交相较落后于北京、上海,但同比增长达到106%,未来发展潜力巨大。在深圳的大宗交易市场中,写字楼仍是最受投资人关注的领域,但长租公寓及联合办公也是他们看好的投资方向。

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