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北上深供应紧张 上半年广州新房成交量问鼎一线城市

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(原标题:上半年广州新房成交量问鼎一线城市)

2018年上半年,广州一手住宅网签成交38047宗,环比上升4%,同比下跌28%。成交面积413.6万平方米,比2017年同期下跌28%;“3·30”新政满一年,市场成交仍处于稳步爬升阶段。不过,在一线城市中,相比起北上深,广州一手市场选择空间仍相对较大。

一手楼供应创近5年新低

回顾2017年至今四大一线城市成交情况,广州受“3·30”调控政策影响,曾在去年4-11月成交下滑,其中去年6、9月单月成交低于上海。今年1-5月成交总量,广州以322.4万平方米位居四大城市之首,抛离第二位上海100万平方米。虽然四大城市一手供应不足、越来越依赖存量房市场的现象已成趋势,但广州一手市场的总体成交仍然比较可观。

今年上半年,广州一手成交均价为17494元/平方米,同比上涨9%,环比上涨8%。由于客观原因,网签价与部分区域实际市场售价有一定出入,数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等。

上半年一手住宅供应358.07万平方米,环比下跌16%,同比下跌2%,供应创近5年新低。广州中原研究发展部认为,供应量减少的原因主要是全新和加推项目供应偏少,另一方面,部分区域大盘供应能力减弱,如花都广州万达城、番禺祈福缤纷汇,目前以销售往期存货为主,有待新一期产品推出;近年各区多“标杆地块”,部分项目理论盈利售价与所在板块价格仍存在明显距离,房企对市场接受程度信心不足,故放缓推货速度;此外,市场客观原因,新批速度受影响,如目前中心区高价板块项目仍然保持每次50套的批发方式。

库存周期整体提高

由于成交量减少,广州一手住宅消化周期提升至11.6个月,近一年周期内与去年11月持平,同属于库存周期高位。但需要指出的是目前中心区网签速度较慢,从上半年天河、荔湾网签情况来看,仍有部分去年成交单位等待网签,从而造成“整体库存面积”增加的表象。

从各区的情况来看,增城稳坐2018年上半年一手成交“头把交椅”,亦是全市唯一成交破100万平方米的区域,同时占全市一手成交量的三成,其得益于新批供应相对充足,永和、朱村、新塘三大板块支撑成交。

另一方面,荔湾、天河、白云三区数据上“逆市上涨”。但根据广州中原研究发展部监测,网签主力板块、楼盘与上半年实际开盘项目未能相符,可见上半年三区存在网签积压问题。以天河奥体为例,上半年网签面积达14.7万平方米,但回顾去年12月至今实际开盘情况,奥体板块约推货3.29万平方米。而荔湾区广钢新城,上半年网签11.83万平方米,但网签基本以2017年热销项目为主。

此外,上半年花都成交31.25万平方米,同比下跌67.5%,为全市成交回落幅度最大的单区。从数据中可得知目前黄埔、增城消化周期相对较短,分布为6.2、8.3个月,由于两区市场需求大,导致库存相对紧张。而花都虽然数据上存在一定库存量,但实际上买家较为关注的区府、新华等板块新货供应较少。

业内认为,得益于近年推地集中,南沙、增城将成为下半年供货主力;黄埔、番禺两区由于近年地价提升,大部分新项目对买家经济实力要求较高,预期推货节奏将相对放缓;中心区供应预计以天河奥体、荔湾广钢以及白云新市为主,三大板块均有全新项目入市。市场环境方面,假如下半年首付门槛适当进行调整,良性的交易空间以及业绩目标将促使房企推货更加积极,买家选择空间增大。

南方日报记者 许蕾

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