仲量联行：深圳成企业湾区总部热门之选 写字楼市场供需两旺

上半年深圳甲级办公楼租赁市场主要指标

今日下午（7月5日），全球领先的房地产专业服务和投资管理公司仲量联行在深圳举办了《2018年上半年深圳房地产市场回顾》分析会，深圳董事总经理夏春毅表示：“回顾2018年上半年，大湾区发展前景下新进驻企业选择深圳作为湾区总部意向强烈，深圳甲级办公楼市场供需两旺，租金整体保持平稳。预期联合办公品牌将加速扩张，办公楼投资市场被看好。”优质零售物业方面，全市租赁需求保持向上态势，空置率持续下跌，同时，业主积极提升商场定位和改善业态组合以提高竞争力。深圳优质零售物业投资市场持续活跃。

以下是仲量联行对上半年市场的分析：

甲级办公楼

本地科技类和金融类企业需求活跃，新进驻企业选择深圳作为湾区总部意向强烈。上半年深圳办公楼租赁需求活跃，全市共录得净吸纳量逾55万平方米。以TMT、互联网为主的本地科技独角兽企业积极扩张，以证券、基金为代表的金融类企业需求保持旺盛；同时，国内外联合办公品牌都在深圳积极布点。

不少企业看好大湾区发展前景与经济潜力，尚未进入深圳的外地企业纷纷寻求在深圳设立区域性总部，深圳的已有企业，尤其是律所等专业服务类企业，寻求进一步扩张并提升深圳办公室为大湾区总部的意愿加强。

供应压力持续，但在活跃的租赁需求带动下，全市空置率小幅下降。上半年共九个新项目竣工，面积约53万平方米。

上半年新入市项目由于能提供大面积租赁空间，在预租赁阶段已有较多大面积租户进驻，且业主自用空间占比较大。因此，全市空置率较去年年末下降1.1个百分点。

上半年全市租金上涨幅度较小，多数业主对涨租态度保守。上半年有相当规模的新增供应入市，因此，即使开年以来租赁需求保持活跃，全市甲级办公楼租金较去年年末仅微涨1.3%。虽然核心地段的优质甲级办公楼随着空置面积持续去化租金有所上浮，但其他多数项目的业主面对供应高峰，对涨租表现谨慎。

投资市场表现活跃，上半年整栋成交了一个位于龙华区的在建项目，该项目很有可能将被龙华区政府作为孵化器使用。仲量联行华南区投资部总监卢盛指出，具有自用需求和扩张计划的金融机构投资者也积极问询，希望购置新建办公楼作为在深圳或大湾区的区域性总部。

市场展望

联合办公加速扩张，更多市场主体参与投资与运作。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示，联合办公品牌正加速在深圳的扩张，“灵活办公”将逐渐成为新建甲级办公楼中的标准配套，更多市场主体亦将参与到该类办公空间的投资和运作之中。未来，向客户提供联合办公这一服务将成为业主吸引并留住客户的重要手段之一。

供应高峰对全市租金的压力将逐渐显现，新建项目密集入市预期推高整体空置率。虽然核心区域由于局部的供不应求租金尚不致下跌，但部分较早期的甲级办公楼，将很大机会面临客户流失问题，出租率波动也将影响这些物业的租金，夏春毅预期全市整体租金在未来12个月内涨幅有限。

上半年深圳优质零售物业市场主要指标

优质零售地产

租赁需求向好，业主积极调整应对未来新增供应。上半年深圳优质零售市场的租赁需求保持向上态势。我们观察到更多业主在积极进行调整，旨在提升商场的定位和改善业态组合，以积极应对未来新增供应可能带来的竞争压力。

具体来说，市区租赁需求更为多元化，业主的积极调整与消费升级推动多功能融合的体验类、生活类和综合业态的租赁需求增长。同时，伴随着市郊主要商圈逐步发展，部分地段优越的商场吸引了更多优质零售商的进驻。

新项目开业率良好，全市空置率持续下跌。上半年全市共有两个优质零售项目开业，新增供应达18万平方米，两个项目均是位于龙岗区定位中端的社区型购物中心，开业基本满租。

新项目的低空置率加上租赁需求稳步回升的大环境，令全市空置率下行至3.4%。其中市区大部分商场空置率维持稳定，个别历史空置率较高的项目上半年入驻情况明显改善。市郊方面则持续吸纳，各区空置率普遍有所下降。

机构投资者看好深圳零售物业投资市场，问询活跃。上半年全市租金总体平稳，仅有小幅上扬。市区核心商圈优质项目对零售商吸引力不减，租金有所上升。另一方面，我们也观察到个别空置较高的商场为改善入驻情况以及面对未来新增供应的压力，租金有所下调。

仲量联行华南区投资部总监卢盛表示，机构投资者将继续看好深圳优质零售物业市场，对该类资产的问询不减，尤其关注位于核心商圈且具有较多提升空间的资产。但鉴于目前深圳可售优质零售物业不多，且多数业主定价预期较高，截至今年上半年尚未录得优质零售物业的大宗成交。

市场展望

市场竞争压力加大，业主尝试引入新元素、新业态拉动人流。在零售市场逐步回暖的大环境下，仲量联行深圳零售地产部总监许斌对于深圳优质零售市场预期将保持乐观。市区核心商圈将持续吸纳品牌的租赁需求，但未来竞争将更为激烈，预计更多新业态、新元素的导入可能成为商场吸引人流的利器。

预计未来十二个月全市优质零售供应仍然较大，市区与市郊体量大体相约。许斌指出，市区新增供应主要集中在福田CBD，成熟的商业氛围支持新项目预租赁情况良好。市郊新增供应分布较为分散，相对竞争较小，加之消费需求持续上升，除个别位于不成熟区域的项目外，预计新项目租赁情况较为乐观。因此预期全市空置率仅会出现小幅上升。

住宅市场

今年上半年，深圳住宅市场整体保持平稳。一手住宅市场继续受到限价政策影响，销售价与二手市场价格倒挂的现象依然存在，又加上三月底出台的“三价合一”政策增加二手住宅的购置成本，致一手市场较此前相对活跃，上半年成交量较去年同期增长22%。当地的“限购限贷”政策未有任何放松，同时商业银行房贷利率在基础利率上普遍上浮10%-15%，对二手市场的投资需求有所抑制，但在一手市场供应较少的市场背景下，改善型需求仍支撑着二手住宅市场保持相对稳定。

高端住宅市场方面，上半年绝大多数一手高端住宅项目出现摇号购房或开盘即售罄的情况。我们也观察到投资需求也有所上升。二手高端住宅市场需求则有所增长，主要归因于一手市场供应仍然有限，买家只能转投二手市场，预计该趋势在短期内仍将持续。

市场展望

展望未来，开发商的融资渠道受到信贷政策影响，预计住宅开发商的资金面临较大压力。在此背景下，开发商将更为依赖后端销售回款，加快在售项目的去化周期，避免现金流短缺的困境，仲量联行华南区研究部总监曾丽预计下半年新开盘项目将多于去年同期，且供不应求的现象仍将持续。