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东莞市民网拍小产权房 想“退货”遭拒

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(原标题:网拍小产权房 想“退货”遭拒)

东莞市民网拍小产权房 想“退货”遭拒

日前,东莞市第一人民法院开庭审理上述案件,庭审中,拍卖行辩称,虽然该房屋是小产权房无法办理过户手续,其也已经在拍卖详情中再三提醒竞买人,但该房屋同样属于委托人合法财产,可以依法进行处分。

该案主审法官、东莞市第一人民法院院长陈斯表示,该类案件属于较新类型案件,对未来司法实践可能产生影响,他建议原被告双方引用此前曾经生效的此类判决案件,以支撑各自主张的理据。法院也将在对各方证据进行审查后,再择日宣判。

原告:小产权房不得作为拍卖标的

2018年4月14日上午,方先生在淘宝网参加广州某拍卖行有限公司组织的公开竞价拍卖,标的物是东莞某科技园一套建筑面积32.97平方米的房屋权利转让,起拍价格为16万元,方先生最终以26万元的最高应价拍得该房产。成交后,拍卖行收取了方先生房屋权利转让费26万元和佣金5200元。

方先生称,他付款后,拍卖行至今没向他提供任何房屋权利转让手续相关文件,而工作人员也是拍卖后才告诉他,拍卖房屋属于小产权房无法办理过户手续。为此,方先生向拍卖行申请退还房屋权利转让费和佣金,遭到了对方的拒绝。

方先生认为,网络拍卖的标的应是法律、行政法规允许买卖的物品或财产权利,本案拍卖标的是没有房产证的小产权房,是法律、行政法规禁止买卖的物品或财产权利,不得作为拍卖标的,本案拍卖合同无效。因此,他将拍卖行告上了法庭,请求法院判令拍卖行向其返还拍卖款和拍卖佣金。

被告:法律未禁止对无证房产进行处分

对于方先生的起诉,拍卖行辩称,案涉房产是委托人在2012年8月30日从东莞市某科技园有限公司购得,是委托人的合法财产,拍卖行于2018年4月1日与委托人签订委托拍卖合同。拍卖行称,该房产是合法建筑,是委托拍卖人的合法财产,享有处分权。

同时,拍卖行认为,网络拍卖合同是有效合同,不属无效合同。拍卖行提出,虽然根据《拍卖法》相关规定,法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的,但根据相关规定,不具备初始登记条件的房屋,原则上进行“现状处置”,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责,也就是说法律并未禁止对尚未办理权属证书的房产进行处分。而其在拍卖详情中已经再三提醒竞买人,案涉房产是小产权房,转让的是集体用地使用权,在第三页权证情况中标明“无房屋所有权证,有转让合同”,第八页图中显示某科技园商务楼房屋使用权转让合同书,第九页以红色字体标明“此房为集体用地小产权房使用权转让”。

拍卖行称,方先生曾向被告的工作人员电话咨询过委托拍卖房屋的情况,并在拍卖前去过现场看房,详细了解过房屋各项情况,而且方先生在拍卖后第二天就支付了价款,说明原告的竞买行为是真实意思表示,愿意接受拍卖后果并存在良好预期。因此,拍卖行认为,其已尽到提醒告知义务, 方先生现在才提出小产权房不能买卖是违约行为。

法院:建议引入案例支持各方主张

东莞市第一法院院长陈斯表示,案涉及拍卖公司以小产权房作为标的物公开拍卖,属于较新类型案件,对未来司法实践可能产生影响。在庭审中,陈斯建议双方当事人检索、梳理类似的生效案件判决,并对比本案情况制作案例引证报告向法院提交,让当事人从类似的生效裁判文书中梳理总结支持各自主张的理据。

据了解,东莞市第一人民法院审判委员会于2013年起通过《案例引证指南(试行)》,首先在知识产权民事案件中推行案例引证制度,后逐步运用到其他案由的民事案件审判中。案例引证制度旨在加强生效案例资源的审判指导作用,发挥过往生效裁判文书的相应参照作用和说理功能,加强法官在审判案件时法律适用和裁判尺度的统一,提高法官的法律素养和办案水平,增强裁判文书的说理性,避免“同案不同判”的现象发生。

律师:购买小产权房存多项风险

曾在国土系统工作多年的湖南盘瑶律师事务所律师唐建人介绍,通常所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由不动产管理部门颁发,而是由乡政府或村集体组织颁发的,俗称“小产权房”。

唐律师表示,除农村集体经济组织成员外,非本集体经济组织成员购买小产权房有多项风险。唐律师说,“小产权房”买卖违反我国有关法律、法规强制性规定,房屋买卖合同会认定为无效,而且仅有“使用权”“乡产权”“小产权”的房屋无法办理产权登记,无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利。

同时,唐律师认为,由于“小产权房”无法办理产权登记,没有产权证书,也就无法办理抵押融资、流转等手续,流动性特别差,而在面临被拆除或没收时,“小产权房”将被视为违章建筑,得不到拆迁补偿。“就算有补偿,也是先将补偿款给产权拥有者,之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主,如果没有协议,或者产权拥有者不讲诚信,小产权业主的利益就得不到保障。”唐律师说,此外“小产权房”质量无保障,一旦发生问题,购房者维权无门。

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