部分LOFT公寓的房间十分狭窄。
在这间公寓中，房间采光只能通过玻璃墙。
去年，东莞楼市商业公寓的供应量大增，然而到10月底，东莞出台政策严禁“商改住”。如今，距离政策出台已经过去将近八个月，市场反应如何？记者近日踩盘了解到，今年市面上的商业公寓与去年相比可谓“有增无减”，业内人士认为，这主要是由于政策出台前已报批的商业公寓量较多，预计还需要两年时间消化。
面积小总价低 LOFT公寓依然盛行
记者踩盘了解到，目前东莞盛行的小公寓产品多为LOFT户型，建筑面积在20~60平方米之间，层高为4.5平方米甚至更高，可以将中空部分搭建成一至两个小房间，使得公寓的实际使用率提高至100%以上，均价在1.4万元~2.5万元/平方米之间不等。
东城碧桂园苹果项目是一个纯公寓楼盘，该楼盘自去年底开盘后，主推28平方米小两房和43平方米两房。上周六，开发商将其中一个43平方米两房的样板房改成小三房，二楼分别为主人房和儿童房，在一楼的客厅位置，还被隔离出一个小小的书房兼客房。记者看到，新打造的小房间面积很小，仅放得下一张折叠起来的小小单人床，平时将床折叠挂在墙上，小房间作为书房使用，晚上将床放下，可以躺进一个成年人。空间与普通洋房的储物间相似。
另一个公寓项目卓越中寰位于东城地铁2号线天宝路站口旁，也有类似的小三房户型。不过该楼盘小三房LOFT公寓建筑面积达59平方米，一楼书房的空间明显大了许多，一样是二楼主人房、儿童房，一楼书房兼客户。
位于莞城的富盈东方美誉建筑面积为45~55平方米小公寓则是目前市场上少见的住宅公寓产品，首付只需3成，同时可以作为学区房使用，但是也受到限购限贷政策限制，占了住宅购房名额。记者在现场见到，该楼盘打出广告“买1房得3房”的宣传标语，购买公寓后需要购房者自行改造成两房甚至三房产品。记者在楼盘的样板房看到，虽然有挑高层可以打造成复式单位，但受到面积小的影响，个别房间同样也面临着面积小，只可放下一张很小的单人床、躺进去一人的尴尬。一楼的房间靠近洗手间厨房，采光较差。
居住舒适度不足 但成交持续走热
loft公寓因其设计新颖，受到部分年轻人喜爱。但从家庭角度来看，和住宅洋房相比，舒适度会大打折扣。由于面积较小，改造成小三房的公寓产品基本都存在房间较小、层高较低、活动不便的问题，部分项目的房间没有窗户，采光不好，会影响到居住的舒适度。
比如某楼盘的小两房loft产品，两个房间的采光都只能通过阳台大窗，因此，房间的墙要用玻璃来代替，其中一个房间甚至没有窗户，采光只能通过另一个房间的玻璃墙。此外，除去挑空部分，loft公寓的层高一般较低，某楼盘公寓的一楼层高为2.3米，二楼层高为2米，比住宅的层高矮了不少，让人感觉压抑。
然而，尽管有着种种不足，今年东莞商业小公寓的销售相比低迷的住宅产品却要好上不少。据东莞中原战略研究中心统计数据显示，今年1~5月，公寓网签前十的排行榜当中，碧桂园苹果签约1000套，碧桂园首座签约954套，卓越中寰签约755套；第十名的星城翠珑湾签约量也达到177套。
对于商业公寓成交热销的原因，东莞中原战略研究中心分析认为，在住宅调控政策严厉之下,被限购的投资需求涌入商业市场，使得商业性质公寓持续走热；部分公寓项目推出低首付策略，也吸引大批投资客；此外，碧桂园旗下多个项目以小户型、低总价胜出，纷纷热销。
业内分析
谁在购买商业公寓产品？
绝大部分是“投资客”
记者了解到，商业公寓纷纷打出“不限购、不限贷”的口号，且总价低，不少小三房的首付在40万~60万元之间，总价在100万元左右，比市区一套100平方米的小三房住宅产品价格低了不少。因此，商业公寓对于投资客甚至是自住需求的购房者都有一定的吸引力。
“我有个客户买了28平方米的小两房，用来自住。首付五成20万左右，月供约3000元，贷款十年。本来他家一家三口租住在一套两房单位里，月租也要2500元左右，还不如还买套小公寓。”碧桂园苹果的销售人员说。
就商业公寓自住客和投资客的比例来看，东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐告诉记者，整体而言购买商业公寓的买家绝大部分是作投资用途。但临深片区的情况较为不同，临深片区大面积段的商业公寓反而好卖，主要是因为深圳客购买后作为自住使用，而他们对小面积的单身公寓投资热情不高。
严禁“商改住”后，为何市场表现仍然活跃？
供应量大，消化或需两年
早在去年十月，市城乡规划局、市住房和城乡建设局、市房产管理局已联合下发了《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知（试行）》，禁止“商改住”，要求商业、办公类建筑不得改为居住性质，小于250平方米单元不能设套内独立卫生间。2017年3月21日后出让的土地要严格执行新标准。
不过，由于近几年一些招拍挂的地块商业比例较高，在政策出台前不少开发商已将项目报批，把商业部分打造成商业公寓。车德锐介绍，这些项目在未来几年还会陆续上市供应，导致目前东莞商业公寓供应量较大，“个人预估需要两年左右的时间来消化。”
车德锐介绍，虽然还没有对今年东莞商业公寓的潜在供应量进行具体的统计，但预估今年的供应量同比去年是大幅增加的。“比如今年面市的正中峰璟湾、万科金域广场等楼盘，商业公寓的量还挺大。”业内人士认为，由于今年洋房成交不理想，商业公寓走货比较快，开发商也有意识的推售小公寓产品。车德锐介绍，今年如卓越中寰、碧桂园苹果、UCC等项目的商业公寓产品成交情况都很不错。
商业公寓实用性如何？
公寓出租易转手难
虽然LOFT公寓在出租市场受到年轻人的喜爱，但对于家庭租客尤其是有小孩子的家庭来说，并不实用，如窄小的楼梯对小孩子来说甚至会有一定危险性。
和住宅产品相比，商业公寓由于存在不能落户、产权只有40年等劣势，转手率很低，而且升值也比较慢。车德锐表示，就中原地产监测到的情况来看，目前东莞二手商业公寓交投并不活跃，转手很难，投资客购买后主要是用来出租。
记者短评
事实上，商业公寓是打政策擦边球的产物。早几年招拍挂出让的不少地块中，有要求开发商配备一定比例的商业。但由于住宅产品比商业地产产品的销售速度更快，开发商显然不打算把这部分设计成商铺或者写字楼，因而变相改造成商业公寓。政府显然也不愿意看到商业公寓野蛮生长。除了明令禁止外，也采取其它措施进行干预。比如碧桂园苹果项目三期原本也规划为商业公寓项目，但据其销售人员介绍，三期部分目前已和政府部门合作，更改为产业园。
其实，近年来，政府已在有意识地加强对土地的规划管理，加强对房地产项目的把控。东莞市国土局的数据显示，2015~2016年，六成的房地产项目来自城市更新（三旧改造），城市更新更是今年政府的一大工作重点，将由原来的单个“三旧改造”项目转变为“连片改造”为主的模式，这也意味着开发商难以一个房地产项目来立项、接手改造。此外，政府也在引导开发商往城市运营商的方向转变，比如光大地产打造光大WE谷产业园、万科运营龙湾湿地公园。无疑，政府更加欢迎能够助力地方政府产业升级的开发商、运营商。
本文来源：信息时报
作者：叶虹
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