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合生超级大盘烂尾多年 亚洲最大别墅区变最大鬼城

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(原标题:拯救亚洲最大鬼城)

拯救亚洲最大鬼城

虎嗅注:合生创展,昔日被王石称为“房地产界真正的航空母舰”。而它的掌舵人,年近六旬的朱孟依却以沉默低调著称。

合生的发家关窍在于拿到的土地都位置偏僻且地价低廉,但几乎都位于城市未来扩张的中心区域。比如广东的天河、番禹。朱孟依追求大动作,无心小打小闹,合生从天河华景新城开始,就以面积大为显著特征。合生在广州开发完成的项目中,建筑面积超过50万平方米的项目有5个,超过100万平方米的项目有3个,甚至有项目超过200万平方米。2008年,朱孟依在胡润百富榜中排名第10。

形势陡转是从2009年2月开始。

当时财华社消息,朱孟依传闻涉及国美集团前主席黄光裕一案,被公安部门限制出境,在东莞配合有关部门调查;合生创展受其主席遭调查的传闻影响(00754-HK)大跌28.42%。随后几年,合生创展的土地储备停滞不前,朱孟依则退居二线,将公司交由女儿打理。彼时的“航空母舰”,现在已经不在房地产行业的第一梯队。

本文转载自微信公众号包邮区(ID:ibaoyouqu),作者:你包叔

“职业经理人坟场”来了新人。

6月13日上午,合生创展迎来了新总裁冯劲义,董事会副主席朱桔榕在集团的投资模型会上为他做了入职介绍。

曾经中国最大房企合生创展总裁的位子已经空了6年。上一任总裁还是2012年辞职的薛虎。

冯劲义曾是龙湖地产主管投资和运营的高级副总裁。2015年,他离开上海,远赴河南担任升龙地产总裁,成为河南第一位年薪超过千万的职业经理人。

1285万的年薪,是你包叔年薪的419倍。

不过半年后,宇通客车董事长汤玉祥就找到冯劲义,邀请他担任宇通集团地产子公司绿都的总裁。

今年5月底,绿都终止了A股IPO辅导备案,上市计划再次泡汤。实业公司做地产,和地产公司做实业,眼下已经是截然不同的命运。

合生创展已经是三年内冯劲义去的第三家房企了。

春风虽欲重回首,落花不再上枝头。

这是合生创展创始人朱孟依最喜欢的《菜根谭》的一句话。朱孟依被称作“朱老农”,是中国第一代地产商的代表人物,他的行事方式也成为了日后潮汕商人的模板。

他的第一项目是广州天河的一片农地,拿地后不久,政府就把那块地圈入了市中心的规划中。有几年,合生在广州的规模就超过了万科全国的项目之和,被王石惊呼为“隐形的地产航母”。

朱孟依行事极其低调,避免一切可能引起注意和媒体报道的商业行为。尽管如此,人们还是发现,他拿下的那些优质项目背后,有大量的调规、土地变性、大幅增加容积率。

时隔多年,合生重设总裁。朱老农希望新总裁能填补一个15年的大坑。

合生的朋友说,把冯劲义请来的目的,就是让他给烂尾多年的超级大盘京津新城重新定位,再次出发。

2003年,合生创展在天津宝坻拿下了2.5万亩的盐碱地,打造京津新城。宝坻政府几乎是以白送的价格把地交了出去,地价仅为78元/平米。

按照朱孟依的设想,这块面积相当于33个天安门广场的土地上,将屹立起8000座别墅、数个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和中英文学校。

建成以后,这儿将成为亚洲最大的别墅区,会有50万人住在这里,相当于再造了一个廊坊。

可惜,京津唐、环渤海经济圈并没有如他所愿。到了2010年,朱孟依累计在这块土地上投入了108亿,甚至修了一座大寺庙,却只换来了20亿元的销售额。亚洲最大别墅区成了亚洲最大的鬼城。

我的好友兽爷曾经去探访过京津新城。他在超五星的凯悦酒店广场上打开“摇一摇”,摇了两个小时都没摇到一个附近的人。酒店服务员和他说:

先生,今夜方圆八公里以内,就您一个人。

2008年,朱孟依陷入自己的潮汕老乡黄光裕案,消失9个月。作为政协代表的他,甚至缺席了两会。

之后,京津新城项目停工,成了朱老农事业的滑铁卢。合生创展裁员降薪、高层震荡,几年之内连续换了四任总裁,公司被称为“职业经理人的坟场”。

很多地产职业经理人就是在为富豪们的类似错误买单。冯劲义在绿都的搭档赵男男到新华都地产担任总裁的时候,最重要的任务也是为福建首富陈发树解套长沙东郊的一个超级大盘。

冯劲义将把一半土地拿出来,引入基金,做养老、旅游等产业。合生原本希望把住宅和产业业务都交给冯劲义,但是他坚决拒绝接手产业,还是去做已经坑了很多年的京津新城。

多年以来,合生创展的土地储备停留在3000万平米,大部分还是一级开发。合生创展作为中国第一代房企的领军者,学习亚洲首富李嘉诚好榜样,囤地囤过楼市好几轮调控。这家房企如今逐渐和港企一样,在规模竞赛中被淘汰出局了。

黄光裕事件后,朱孟依性格大变。出事后的两年,他回了潮汕老家,偶尔去下岛国。上市公司合生创展已基本交给女儿朱桔榕。用接近他的人的话说:

朱老已经不想地产了,而是在思考人类的命运。

你包叔认识很多历尽劫波的企业家,最后都放过自己了,也放过世界,走上了“思考全人类命运”这条路上。

波特说,做企业最重要的,是放弃。

据说,朱孟依目前思考的是中国的教育问题,他收购了最强大脑背后的团队——新思维教育,让中国最强的大脑们去农村推广教育。

朱孟依一直希望在沃顿商学院留下点什么,但是沃顿的院长狮子大开口,双方几度谈崩。前几天,朱孟依终于咬了咬牙,花了大概3000万人民币,向沃顿捐赠了一幢实验室,以自己大儿子朱一航的英文名字命名,正式成为了美国最著名商学院的老朋友。

今天大踏步的撤退,终究没有换来明天大踏步的前进。

朱家享受着岁月静好。朱孟依的大儿子朱一航是国内电竞行业的明星投资人,创立了豪门战队EDG。相比于王思聪的玩票、泡网红,朱一航以战队为基础做了电竞场馆、培训基地,进行文创开发,最近还和腾讯成了合作伙伴。

珠江投资由朱孟依的二儿子朱伟航掌管,一大批职业经理人帮着打理人寿和保险业务。珠江人寿还成为万达轻资产化的重要合作伙伴,投资了一些万达广场。合生创展自己的地产业务萎靡不振的时候,珠江投资反而在北上广深投资了一批成功的地产项目。

朱孟依女儿、合生创展董事会副主席朱桔榕在她高二时的一篇作文中曾描述过朱孟依:

长年累月四处奔波,身边无亲人陪伴,也没人照顾,有的只是一堆看不完的文件,推不掉的应酬和压得人喘不过气的压力。

当时还不满十八岁的朱桔榕在作文里写道:

“爸,不用害怕。你老了,现在是我牵着你的手往前走了。”

你包叔获悉,今年合生内部的销售额目标在300亿左右。虽然仅仅是碧桂园半个月的销售额,但是已经是去年的3倍。

生完龙凤胎不久的朱桔榕回归到公司,挖来冯劲义,显然希望两人搭档,能有所作为。

在冯劲义之前,有多位银行行长进入合生创展担任副总裁。做事情的第一步是找钱。只可惜,这已经不是尽人事就有天命庇佑的时代,5月底,合生创展31亿的私募债被终止。

你包叔最喜欢红楼梦里“智通寺”的门联:

身后有余忘缩手,眼前无路想回头。

小说《乾隆皇帝》里乾隆有一段话,说他为什么要不停地折腾。他说,他也知道射出去的箭,总有会落地的一天,强弩之末,势不能穿鲁缟。他所能做的,就是拼命把弓拉满,力求让射出去的箭,晚一点落地。

不再上枝头的朱老农,此时此刻正在珠江帝景对面一个三层小楼,看着江湖上一支支射出去的箭,匆匆落地,消失在一片夜色苍苍中。

如同十年前的他。

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