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东南亚置业"火了"背后 投资者需注意投资收益风险

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一直以来,国内资金对海外房地产市场的投资热情高烧不退。如今,在国内各地楼市表现分化的背景下,国人热衷的海外买房似乎又暗潮汹涌,而且还出现了一些新的变化。

泰国突然“火了”?

“端午假期临近,几天的时间不好去太远的地方,准备和朋友去泰国玩顺便看看房子,最近好多人都在问那边房子。”正准备在端午假期去泰国看房的陈先生如是说,“在我的印象中,买海外房产投资不是应该首选美国、澳大利亚等国家吗?怎么突然泰国就火起来了?”

过去,海外置业的热潮背后离不开留学潮的因素,相较于成熟且拥有较好教育资源的英美澳加等市场,泰国等东南亚国家却似乎越来越受到关注,甚至柬埔寨也成为一些海外置业者心中的投资新星。根据居外网的数据显示,中国购房者的兴趣最近转向马来西亚和泰国,这两个国家被咨询的次数已超过了美国和加拿大。记者在居外网等众多海外置业网站的首页也发现,除了英国、美国、澳大利亚等传统热门国家,泰国也成为首页推荐的国家。

陈先生告诉记者,自己看中了一套位于曼谷的公寓,约30平方米的公寓要价54万元人民币。在他看来,泰国房产永久产权、相对较高的租金回报率等都是吸引之处,而且东南亚整体房价相较英美澳及中国一线城市更便宜。在泰国曼谷,不超过60万元人民币的总价就可购置一套精装公寓。如陈先生看中的这套公寓,如果能够顺利出租,目前的月租金在2000到3000元人民币之间。

“我之前已经去过曼谷,当地一些好地段的项目不预约的话还不让看房。”陈先生回忆,“是不是真的这么抢手我不清楚,但身边的确很多人在咨询去泰国或者东南亚国家置业的事。”

其实,曼谷的房价也在上涨,而且一些片区的房价已经与深圳的房价相当。在湄南河滨河豪宅区,整体均价已经超过每平方米6万元人民币。当地的置业顾问对记者表示,泰国限制海外置业者购买别墅,但其他置业政策同本国居民一致。目前,一般的银行最低贷款额在40万元左右,公寓项目首付一般要五成。二手交易环节部分,5年内交易的税费大约在4.25%,超过5年的交易税费为1.25%。不过,对于如何交付房款的问题,置业顾问表示买家从海外汇房款至泰国账户,中国每人每年外汇限额5万美元,汇款时须注明“用途”。如果额度不够,只好加上亲戚朋友的外汇额度。

真的是摇钱树?

除了个人投资者,国内各大房企的“出海”步伐从来没有停止过。万科、万达、绿地、保利、中海、碧桂园等国内房企均已选择布局海外房产,其中房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等是目前包括房地产在内的众多企业选择海外投资的主要目标行业。除此之外,泰国当地的房企也看到了其中的机会。公开信息显示,泰国房地产商SANSIRI(尚思瑞)曾表示,该公司自2014年开始发展海外市场,主要以吸引海外投资者于泰投资旗下小户型产品为主。公司2017年上半年34亿港元的预售金额中,有四分之一即8.5亿港元来自海外买家。

国内多座城市发布房产调控政策,限购、限价之声不绝于耳,收紧的政策抑制了楼市的投资需求,海外置业正成为一些投资者眼中新的“蓝海”,反衬出海外优质房产的高性价比,但海外置业真的是“不用浇水的摇钱树”?

据越南媒体报道,芽庄房价因为来自海外强大的购房需求而快速上涨,大量游客借着在芽庄旅游而寻找机会。芽庄一个楼盘,从不久前的每平方米700万越南盾(约合1960元人民币)快速涨至目前的1000万越南盾,泰国一线城市房产价格已经较越南一线城市高出一倍不止。有投资者表示,东南亚地区多为旅游目的地,中国人比较熟悉,旅游还能带来租赁预期,有着高于国内房产的投资回报率。

不过,有已经在当地置业的购房者对记者表示,泰国等东南亚国家置业也不是没有缺点,比如高昂、不透明的物业管理费,不规范的房产中介。此外,除了曼谷这类大城市,芭提雅、普吉等城市的交通配套还有待完善,也为房地产投资带来不确定因素。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,对于泰国市场而言认购容易抛售难,在税费政策和物业政策方面的变动,可能会影响投资收益和变现程度。而且海外的政治因素、汇率波动等都可能会对投资收益形成一定的影响,这是投资者和企业都应该注意的。

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