深圳物业管理条例提请审议 物管违法或可罚20万元

（原标题：物管违法 最高可罚20万元）

小区物业管理关系到市民的日常生活。

记者昨日从市人大常委会获悉，备受关注的《深圳经济特区物业管理条例（修订草案）》（以下简称《条例》）已经市政府常务会议讨论通过，正式提请市人大常委会审议。为了确保物业管理立法的民主化、科学化，该《条例》即日起至6月19日在“深圳人大网”“深圳政府在线”全文公布并广泛征求社会意见。市人大常委会有关工作机构将对各方意见予以认真研究吸收。

记者注意到，经过此前多轮调研、公开征求意见，本次《条例》进一步吸纳了多方建议，尤其弥补了“监管空白”，加强了对业委会、物业管理企业等的监管与处罚。

发挥业主自我管理作用

业委会选举改“双过半”为两轮投票制

截至目前，全市住宅小区3597个，成立业委会1476个，约占41%。物业服务企业有1933家，采用物业服务企业管理的住宅小区有3511个，约占97.6%。按照现行规定，要求所有业委会成员都要“双过半”才能当选，造成了业主大会成立难，业委会成立比例低，物业管理关系中业主方主体缺位。即使成立了业主大会，由于无法取得统一社会信用代码，无法开设账户和管理自有资金，业主大会也难以承担共同管理责任。现行规定亦缺乏对业主大会、业委会行为监督的可操作性规定。

对此，《条例》降低了业主大会和业委会的成立门槛。由于大部分业主参与热情不高，业委会委员“双过半”才能当选的要求较难达到。《条例》调整了业委会委员选举程序和有效当选的条件，采用两轮投票的方式，首轮“双过半”的候选人直接当选，未能选出或足额选出的，采用第二轮投票，按照该轮选举的得票顺序当选，无须获得“双过半”，以保证业委会能够有效成立。

增设业委会及其委员禁止性行为规范

《条例》提高业委会委员任职条件和明确职责边界。明确近五年内受过刑事处罚或者近三年内因违反治安或物业管理法律法规受到行政处罚的人员不得担任业委会候选人；增设了业委会及其委员的禁止性行为规范，并增加了相应的处罚条款，弥补了业委会监管空白，如业委会不得阻挠、妨碍业主大会行使职权或拒不执行业主大会决定等，违者将由区主管部门责令限期改正，对相关责任人处以一万元以上三万元以下罚款。逾期未改正、情节严重的，由街道办事处组织召开业主大会选举产生新一届业委会。

而业主委员会委员、候补委员、监事会成员、执行秘书和财务人员等违反“个人禁止行为”的，包括收受物业服务企业或个人提供的利益或报酬，或擅自使用业主大会、业主委员会印章等，由区主管部门对相关责任人给予警告，对违法所得予以没收，并处以一万元以上三万元以下罚款；给业主共有资金或者财产造成损失的，由相关责任人承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

物业管理可业主自行或委托其他人管理

《条例》还增加了业主监事会的规定，完善内部监督机制。监事会行使监督职责，但不得干预业委会的日常工作。监事会由3~7名监事组成，由社区党委、物业管理区域党的组织推荐或10名以上业主联名推荐并经业主大会会议选举产生，对业主大会负责。而对于制定修改管理规约和议事规则、选聘物业服务企业等重大决策事项明确属于业主大会保留权利，不得授权业委会行使。

考虑到《物权法》的规定以及参照其他省市的做法，《条例》还明确物业管理准许“业主自行管理”或“委托其他人管理”，通过业主自主选择、发挥市场竞争作用，提升物业管理企业的服务水平。

共有部分明晰产权?建立共有资金管理制度

全体业主所有的停车位?业主大会决定使用及收益方式

目前不少物业小区业主共有部分权属处于模糊状态。从前期物业服务开始，部分物业服务企业从开发商手中承接并管理物业小区，通过出租车位（车库）和架空层，经营配套设施和电梯广告等方式谋取利益，脱离了接受业主委托对物业共有部分进行管理维护的本质，引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。

对此，《条例》明晰了共有部分产权归属，建立管理使用规则，对物业管理区域及设施进行规定。还建立了停车位（库）使用、管理制度，分三类进行规范，其中占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有；地下人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。

在停车位收益方面，对于全体业主所有的停车位，按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定使用及收益方式；对于人防工程，明确向全体业主、物业使用人开放使用，并按照“谁受益，谁负责”原则确定维修责任主体；对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位（库），兼顾开发商和业主之间的利益平衡，开发商在进行产权登记，并向全体业主公示租售方案后，再进行租售；对于《条例》实施之前的存量历史遗留停车位，情况较为复杂，按照“法不溯及既往”的原则，《条例》未予涉及。

备案开设业主共有资金账户

《条例》拟解决业主大会开设账户的问题。《条例》规定业主大会成立后由住建部门负责备案，取得统一社会信用代码证书后，业主大会可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户，也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户。

《条例》规定业主共有资金包括专项维修资金、物业服务费、孳息以及共有物业收益等。除专项维修资金外，共有资金用于支付物业服务费用、业委会委员津贴等，增值方式仅限于组合存款或依法购买国债。《条例》明确共有物业和共有资金的管理与使用办法只能由业主大会决定，且不得授权业主委员会决定。业委会应每年分别于第二、第四季度结束后的两个月内主动公示资金收存及支出情况。

物业服务企业违法将被重罚

物管擅自处分业主共有物业?最高可被罚20万元

记者留意到，《条例》加强了对物业服务企业的信息公开、信用管理的同时，还加大了对物业服务企业违法行为的处罚力度。《条例》法律责任共25条，其中10条以上涉及物业服务企业的责任，最高处罚额度达到20万元。

《条例》明确建设单位、物业服务企业擅自处分依法属于业主共有物业的，由区主管部门责令恢复原状或者赔偿损失，逾期未改正的，处以五万元以上二十万元以下罚款；每月未向业主公开小区车位、车库使用情况或者公开不实的，或者业主请求查看车位使用情况的，物业服务企业不予以配合的，逾期未改正的，给予警告，并处以五万元以上二十万元以下罚款。

而物业服务企业未经业主大会、业主委员会或者街道办事处书面委托，就业主大会决定事项擅自向业主征求意见的，或者未设立业主共有资金共管账户，或者未按照合同约定公布业主共有资金共管账户收支情况的，逾期未改正的，给予警告，并处以二万元以上五万元以下罚款。