大湾区概念升温 惠州“渐进式”限购打击炒房

（原标题：大湾区概念升温 惠州“渐进式”限购打击炒房））

地处粤港澳大湾区范围内的惠州，终于出台了“限购”措施。

5月29日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《关于严厉打击恶意炒房、恶意炒作等违法违规行为的声明》（下称《声明》），提出对投机炒房行为予以严厉打击，对一次性购买3套以上（含3套）的购房行为采取暂缓网签，核实其是否属于恶意和投机炒房行为。

方案一出，引发了坊间关于惠州即将全城限购的猜想。惠州市房管局局长袁贵平在当日接受媒体采访时称，“是暂缓而不是禁止。而且并不是说你一次性买3套、5套就不给你买了，只要能有正当理由证明是居住的，例如企业一次性购买多套房，承诺以后不上市销售，而是租给员工作为职工房，那我们很欢迎。”

在观察人士看来，惠州的限购方案堪称“温和”，并无常见的非本地户籍人士需满足一定社保缴纳年限等条文。官方的态度也表明，出台政策的目的是希望精准打击炒房者。

伴随着粤港澳大湾区战略实施等城市发展利好消息，此前未曾限购的惠州吸引着越来越多的购房者，如何甄别和差异化对待刚需群体与炒房者，成为地方政府制订政策的考量。

惠州全市范围并未限购

上述《声明》指出，“粤港澳大湾区的发展有效吸引大量群众前来我区就业安居，推动我区房地产市场有效发展，但也出现部分单位和个人购买多套房源的投机炒房行为”。

根据惠州中原研究的数据，5月14日至20日，大亚湾商品房成交套数为1419套，环比上升近四成，成交套数居惠州各县区首位。

5月25日，大亚湾区房地产协会和房地产中介行业协会联合发布《房地产行业关于共同维护市场健康稳定发展的倡议书》，呼吁相关从业人员贯彻落实区域稳控房地产市场的目标任务。

上述《声明》再度强调，对于相关机构炒作宣称的政府限购、价格上涨等信息，制造房地产市场紧张气氛、误导购房群众恐慌性购房行为，大亚湾区房管局将调查核实予以严惩。

《声明》还指出，下一步房产管理局不排除将联合其它部门对购买3套以上（含3套）的住房资金来源进行核查，全面打击炒房投资行为。

从地理位置上来看，大亚湾开发区位于惠州市南部，是珠三角东岸地区唯一的石油化工基地，陆地面积293平方公里，海域面积（含海岛）1319平方公里，占惠州市的29.19%。开发区毗邻深圳坪山区，距离深圳市中心约60公里。当前，深圳正在实行“东进战略”，大亚湾被视作最直接的承接地之一。

根据深圳地铁16号线规划，终点站紧邻惠州大亚湾黄草岭片区，惠州住建局曾表示，惠州对接线路将从黄草岭片区往北，经过大亚湾中心区。

区位邻近叠加轨道交通规划，大亚湾一度承接了大量深圳购房需求的溢出。大亚湾房地产协会的一份资料显示，2017年，区内深圳购房成交客户占比高达86%。

目前，深圳以及环深圳区域的东莞、中山均采取了限购措施，惠州成为了一块政策“洼地”。今年以来，大亚湾更是吸引了来自全国的购房者。

中国（深圳）综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁告诉21世纪经济报道记者，现在的政策算是一种“补课”。

5月29日，惠州市房管局局长袁贵平对媒体表示，惠州全市范围内目前并没有出台限购政策，而对于一次性购买多套房等投机炒房行为则加强了监管，通过“暂缓”网签并核查是否炒房等措施来打击炒房行为。

重大规划下楼市闻风先动

尽管只是在局部区域出台政策，但这个时间节点颇为微妙——粤港澳大湾区规划纲要出台在即。

类比此前海南和雄安新区的情况，在被纳入重要规划之后，地方政府都会随之部署相应的楼市调控措施。

4月13日，习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

4月22日晚，海南发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，从当日起，在已出台限购政策的基础上，海南实施全域限购。条文涉及了户籍、社保、贷款、限售年限等多种手段，被称作是“全国最严厉调控”。

雄安新区于2017年4月1日宣布设立，4天之后，位于周边的霸州、文安、任丘、满城、徐水、白沟新城、清苑、定兴、高碑店、高阳等十城在同一天相继限购，形成“环雄安限购圈”。雄安新区本身更是严禁大规模开发房地产，提出绝对不搞土地财政，房子不留炒作空间。

对于地方政府而言，在重大规划的机遇下，谋求产业、经济的发展无疑是首要考虑。袁贵平说，在粤港澳大湾区的发展势头下，惠州也将迎来良好的发展机遇。如何更好地为大湾区发展注入活力，推动城市的高质发展，吸引高质量的人才和企业落户就业创业安居将成为一个重要方面。

但在吸引人才和企业的同时，重大规划区域往往会更迅速地吸引闻风而动的楼市投资客。对于地方政府而言，既要区别对待刚需群体和投机者，同时又要兼顾本地楼市的发展特征。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉21世纪经济报道记者，地方政府在调控时会存在“两难”，需要在去库存与控房价之间找到一个平衡。从惠州的思路来看，并没有采取“一刀切”的方式，仍然欢迎购房，但同时对炒房行为加以管控。

宋丁则表示，从雄安和海南的做法来看，调控的作用不仅仅是控制房价，也一定程度在探索新的房地产发展模式，所以推行了一些“大动作”。