东莞甲级写字楼集中入市 九成写字楼供需量来自城区

（原标题：借势大湾区利好 写字楼升级换代）

东莞写字楼再受关注。

写字楼成交均价低于住宅。

今年4月底，《东莞市中心城区近期建设规划（2016~2020年）》正式进入公开征求意见阶段，中心城区发展规划揭开神秘面纱，东莞CBD区域备受关注；与此同时，粤港澳大湾区规划即将出台，也给东莞城市转型升级带来新的机遇。受规划利好影响，东莞甲级写字楼纷纷借势推出新品，写字楼再次走入人们的视线范围。

记者调查发现，一直以来，东莞市场“商住价格倒挂”，写字楼成交均价远低于住宅成交均价，但随着新兴企业不断进入东莞，写字楼市场再次升温。

文/广州日报全媒体记者蒋幸端 图/广州日报全媒体记者石忠情

需求：九成写字楼供需量来自城区

上周四，位于南城总部基地的城市综合体项目、175米高的G1蜂汇召开产品发布会，宣布其户型面积为69~1700平方米的甲级写字楼产品现货发售。与南城其他甲级写字楼相比，该项目是目前唯一一个拥有已建成的一站式商业配套的甲级写字楼，已经引进万达杜比影院、永辉精品超市等。

记者在楼盘现场看到，项目商业配套于去年开始营业，吸引不少周边居住和办公的市民到此消费。随后，5月26日保利珑远国际广场也举行写字楼升级发布会，推出50~1500平方米甲级写字楼产品。在住宅市场受到越来越严厉的楼市调控政策影响下，借势着规划利好，各个房企推出非住宅产品甲级写字楼入市，抢占市场份额。

东莞中原战略研究中心统计数据显示，2016年至今，东莞城区进入市场的甲级写字楼共有十个，总供应面积达到90.78万平方米，这些甲级写字楼分别有位于东城的民盈山国贸中心、嘉宏振兴中心；莞城的万科中心；南城的旺南世贸中心、浙商大厦、G1蜂汇、寰宇汇金中心、国金大厦、碧桂园商务中心和保利珑远国际广场等。项目基本上围绕着东莞CBD建设，随着甲级写字楼入市，很大程度上提升东莞办公环境和推动东莞写字楼市场的发展。

据东莞中原战略研究中心介绍，近两年城区写字楼供需大幅放量，2016年城区写字楼成交量同比增长317%，2017年再次同比增长28%，占据全市写字楼供需量的九成。

市场：甲级写字楼集中入市

从上世纪开始至今，东莞的写字楼市场已经从原来只有基本配套的第一代写字楼发展到目前的第四代甲级写字楼，东莞城市面貌也发生了很大的变化。最明显的是拔地而起的摩天大楼，给东莞带来浓郁的现代化大都市气息，与此同时，城市面貌的变化也吸引更多新兴企业的进驻。

东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，东莞写字楼不断升级换代，向智能、环保、生态、人性化发展。据其介绍，20世纪90年代后，第三代写字楼(智能型商务写字楼)盛行，然而随着中国的入世、经济全球化的到来，第三代写字楼已经不能完全满足国际化商务办公的需要。为此，第四代写字楼的出现就顺理成章。2016年是东莞甲级写字楼发展元年，多座第四代写字楼(即市中心现代甲级写字楼)集中出现，东莞的写字楼市场也开始进入全新的发展时期。

从目前东莞的甲级写字楼来看，写字楼硬件(智能化、通风系统、空调系统、电梯配置、整体环境、大堂品质等)品质集中提升，代表项目有民盈山国贸中心、寰宇汇金中心、嘉宏振兴中心、国金大厦、浙商大厦、G1蜂汇等，且服务质量也提升不少。

记者在踩盘时也感受到，与第三代写字楼相比，第四代的甲级写字楼体验感更好。如G1蜂汇在物业服务上选用了万科物业，大堂电梯配置、大堂品质、楼体外立面等也都有明显提升。

价格：写字楼成交均价低于住宅

虽然甲级写字楼大量进入市场，但让人惊讶的是，东莞的写字楼成交均价仍然保持在低位，与住宅成交价格“倒挂”。东莞中原战略研究中心统计数据显示，2017年东莞写字楼供应31万平方米，同比下滑41%，全市写字楼成交39万平方米，同比下降1%，成交均价13780元/平方米，同比下滑4%。而去年全市住宅成交均价约为16523元/平方米，高于写字楼成交均价近3000元/平方米。

这种“倒挂”还是出现在甲级写字楼入市后推高了整体写字楼成交均价的情况下！去年由于城区多个优质项目入市，部分项目未推出市场便大量内部消化，使得城区多个写字楼项目成交突出。在2017年东莞写字楼网签金额排行前十名当中，城区的甲级写字楼占了九席。凯盈房地产顾问集团总裁童渊认为，从数据上也可以看出，甲级写字楼对市场的影响很大，大大拉动了写字楼市场的成交。

记者发现，去年东莞大部分城区写字楼的成交均价在2万元/平方米以下，镇街不少写字楼成交均价在1万元/平方米左右，这也显示出目前市场下，东莞写字楼价格处于低位水平。

童渊介绍称，由于住宅价格高，写字楼价格低，在很长一段时间内东莞开发商不敢做写字楼，而是“商改住”，将写字楼改成商业公寓以获取溢价。“因为公寓好卖，许多写字楼将小面积部分户型做成了公寓出售。”

不过，去年东莞出台政策严禁“商改住”，未来东莞商业公寓将大量减少，写字楼产品增加，竞争也将越来越激烈。

租金：高于住宅产品

东莞中原战略研究中心统计数据显示，2008年至2017年，东莞城区主流写字楼的租赁比例维持在80%~85%之间，维持着平稳的租赁比例，且出租率较高。与住宅市场相比，这些城区主流写字楼的租金回报显然更高。东莞中原战略研究中心统计数据显示，2018年第一季度东莞的住宅租金为30.82元/平方米/月，但由于同期二手住宅成交均价为17531元/平方米，第一季度的投资回报率仅为2.11%。

建议：买写字楼首选核心区域

受到规划利好的影响，住宅市场受到抑制，非住宅市场将成为新的关注点。东莞中原战略发展中心总经理车德锐认为，除金融、地产、贸易以外，近年东莞写字楼新入驻许多高科技、文化传媒、医疗体检、美容养生、教育培训、家政、环保新材料、现代物流、旅游等企业，写字楼需求快速增加；同时，新兴行业的持续进驻也对写字楼提出更高的要求，与第三代写字楼相比，甲级写字楼更受市场欢迎。

如何关注写字楼？车德锐建议，关注写字楼要注意几个关键点：市政商务配套、物业服务、政策扶持、商务集群、主导产业、地段交通、产品配套包括开发商品牌等，综合考虑后选择最适合自己的。

凯盈房地产顾问集团总裁童渊也表示，买写字楼要找处于地域的核心和中心位置的。从区域来看，要选择GDP比较高的地方，如虎门、长安、东城、南城、厚街等镇街，而这些镇街优势最大的是南城，大量甲级写字楼围绕在行政服务机构周边，将成为新的关注点。