粤港澳大湾区规划如箭在弦 哪里是深圳正当红的"热土"

粤港澳大湾区来了。

5月24日上午，国务院印发进一步深化中国（天津、福建、广东）自由贸易试验区改革开放方案的通知。建设自由贸易试验区是党中央、国务院在新形势下全面深化改革和扩大开放的战略举措。

在广东自由贸易试验区改革开放方案的通知中提到：促进粤港澳经济深度合作。充分发挥自贸试验区全面推进内地同香港、澳门互利合作的示范引领带动作用，以粤港澳大湾区建设、粤港澳合作、泛珠三角区域合作等为重点，加快建设粤港澳大湾区国际航运、国际金融、国际科技创新的重要承载区，打造与港澳营商环境对接、经济发展协同的合作体系。

从雄安，到海南，接下来便是粤港澳，毋庸置疑，粤港澳大湾区势必将成为我国下一个对外开放的重点规划区域，当中的每一项政策、每一步规划，都值得这5.6万平方公里大湾区城市群的每个人重点关注。

此前，马省长在博鳌论坛表示：粤港澳大湾区，我们完全有条件有信心把它打造成世界级的湾区，纳入大湾区的香港、澳门和珠三角的9个市的经济总量接近纽约湾区，拥有16家世界500强企业，粤港澳大湾区发展潜力巨大，实力丰厚、前景无限。

而落到深圳，作为经济特区，在这样世界级的湾区中，核心地位依旧毫无疑问，未来的发展空间将会无限扩大。本月初，市长陈如桂主持召开市政府常务会议，会议强调，要适应粤港澳大湾区建设发展的新形势、新要求，加快城市高快速路网和轨道交通规划建设，不断完善城市交通体系，优化城市通行条件。

是的，粤港澳大湾区11城，深圳率先启动了粤港澳大湾区大交通建设，这释放了什么信号？

意味着，推开改革开放的第一个“窗口”，从小渔村发展成为国际大都市的深圳，在改革开放迎来40周年这样的重大时刻，以及在粤港澳大湾区蓄势待发的关键时刻，这样的双层历史大背景下，深圳正在加速、抢先融入粤港澳大湾区经济圈，从前面四十年追赶时代的深圳，力争成为接下来引领一个新时代的深圳！

一、

深圳率先启动粤港澳大湾区大交通建设

哪个区“零时差”完美融合了湾区经济圈

马光远曾经评论说道：下一个30年，中国最大的红利就是城市化，而一线城市是中国最短缺的资源，粤港澳大湾区11个城市，以后的龙头一定是深圳。

的确，粤港澳大湾区东岸发展中，深圳这座平均人口年龄仅有32.5岁的年轻城市，已经率先一步启动了粤港澳大湾区大交通建设。

让我们来看一下。

对外连接方面，深中通道进入实质建设，深莞惠交通一体化提速，深圳正积极推进深莞惠城际轨道网规划建设，以及轨道交通方面的衔接、延伸，支撑深莞惠都市圈一体化发展。同时，深圳正在积极筹划增加与汕尾、汕头的东向通道联系。

对内建设方面，南坪三期预计年底通车，并且5月7日，深圳外环长流陂隧道左线顺利贯通。外环高速由深圳段和东莞段组成，西起于广深沿江高速公路，向东经沙井、松岗、公明、光明、观澜、凤岗（东莞）、龙岗、坪地、坑梓、坪山、葵涌等街道，与盐坝高速公路相接。

不仅如此，深圳市民盼望的14、16号线建设又有新动向。目前，两条线路(坪山区段)17个站点位置公布，地铁建设已于2018年1月份正式动工，预计2022年底开通试运营。有业内人士一针见血指出：这两条地铁线路，极大地缩短了坪山中心区与福田中心区的时空距离。伴随着坪山站的扩容，坪山区将形成高铁、地铁、云轨等多种交通方式组成的立体公共交通网络，交通发展将进入新阶段。

的确，地处深圳东部，与惠州交界，是深莞惠经济圈几何中心，同时也是深圳辐射粤东北关键节点的坪山区，接下来在城市轨道交通建设、城际铁路、高快速路网、云轨等等方面，将联合打造成一个综合交通枢纽，坪山不仅迎来了前所未有的机遇和利好，更是深圳积极融入粤港澳大湾区、广深科技创新走廊建设的“湾区主力军”。

“经济发展，交通先行”，在市委市政府的领导下，可以说，大湾区城市群协同发力，深圳坪山的发展“零时差”完美融合。

二、

坪山：当交通短板消失 这是一片新崛起的热土

坪山中心区作为市重点开发区域，规划定位为深圳都市圈东部创新中心与商务中心，是深圳“东进战略”的重要支点和辐射粤东地区的桥头堡。

2016年10月，坪山获批由功能新区正式升级成为市辖行政区。至此，坪山迎来历史上最好的发展机遇。面对东进，坪山区提出打造深圳“东北门户、智造新城”，建设“现代田园都市”的战略发展目标。

除了交通发展上加速融入粤港澳大湾区“大交通圈”，另一方面，行政区成立以来，坪山以文化创意和科技创新为引领，进一步优化产业结构布局，着力发展骨干文创企业，在创新创业领域频频获得瞩目，捷报频传，坪山正在蜕变成为深圳文创业东部中心和产业高地。

在区域规划利好以及一系列的发展成果下，2017年坪山区GDP达到570亿元，增速高达12%，为全市中增速最快的一个区。不仅房价低洼区迅速补涨，在新的历史发展格局下，坪山区更是吸引到了如泰禾、龙光、碧桂园、奥园、华谊等大型房企的抢地进驻，开发阵容空前豪华。

不仅如此，尽管去年至今受到政策调控限制，但坪山的一手新房市场仍旧火热，一方面，坪山依旧是深圳当前的房价性价比最高一个片区，另一方面也有业内人士指出，今年下半年坪山的某个地王项目入市的话，坪山的房价届时或许将再上一个台阶，毕竟坪山已经是公认的一篇新崛起的正当红的热土。

三、

专家解读：焕然一新后，坪山房价还会是洼地吗？

“坪山房价还会是深圳洼地吗？”

网易房产曾经就这个问题采访过经济学家马光远，其给出的判断是：深圳房价正处于长期的上升通道。前途是光明的，道路是曲折的，中间可能有一些波动。长期来看大深圳都市圈所有的洼地都会被填平，短期有些涨的快，有些慢一点。

深圳中原二级市场董事总经理玉家雄也在采访中表示，东进战略令大家对东部区域的发展相比以前更加清晰，更有希望。在这样的大背景下，东部项目包括坪山项目的关注度都会有所增加。同时， 在相当多的规划利好下，加上短期内坪山还是深圳所有区域中价格相对比较低的片区，置业坪山性价比其实较高。随着片区内整个交通网络的逐步完善，坪山与其他片区之间的通达距离将会逐渐缩短，因此也对该片区楼市的中长线比较看好。

一线城市购房置业从来就不是一件简单的事，有资深媒体人向网易房产表示，在大湾区背景以及深圳东进这样新的的格局下，无论是交通还是产业还是旧改，坪山面貌注定将焕然一新。换言之，如果想要在深圳“上车”，此时的坪山不失为一个置业最佳时刻，“连泰禾的地王项目都受到限价，坪山的新房，特别是在地王项目开盘前，这个时候真的买到就是赚到！”

从深圳市规土委官网可以查询到，从今年3月至今，坪山共有3个项目获批预售，奥园翡翠东湾、泰富华悦都会项目均获得不俗的销售成绩和市场口碑，而其中的奥园翡翠东湾项目，更是近年来一直被冠以“深圳刚需最佳上车盘”的标签，据了解，奥园地产集团在全国排名第27，是一家目前已经实现大湾区“9+2”城市全覆盖的上市房企，奥园翡翠东湾是2016年奥园进入深圳后的第一个项目，推出的一期产品便备受市场热捧，并荣膺2017年深圳销售龙虎榜前三甲。

网易记者查询到，截至2017年12月31日，奥园总土地储备达到2487万平方米，每平方米建筑面积的平均成本仅约人民币2131元。值得关注的是，其中，奥园在粤港澳大湾区的土地储备总建面就占据30%，约753万平方米。

数据显示，作为奥园进深圳的首个项目，奥园在快周转的背景下迅速开发出位于坪山中心的奥园翡翠东湾项目，该项目的2017年合同销售金额高达30.56亿元，合同销售面积达101700平方米，热销程度甚至远超深圳的部分豪宅项目以及大品牌房企项目。

上述媒体人对网易记者表示，借着深圳东进、粤港澳大湾区的系列规划利好，以及坪山区近两年在交通、科创、人文、生态、商业等各方面的飞跃发展，毗邻着2万㎡建面运动生态公园以及坪山河湿地公园的奥园翡翠东湾项目，在居住生态以及景观视野方面实际上更胜同片区项目一筹，因此在今年二期入市时候，翡翠东湾项目才依旧受到了深圳大批刚需客的关注和出手。

据了解，手持粤港澳大湾区750万平土储的奥园，接下来在6月中旬，也将继续加推翡翠东湾项目二期2栋的384套65-78平住宅产品，目前已有不少期待在深圳“上车”的刚需一族表示对该项目十分关注，网易记者也将对该项目进行持续跟进报道。