三大开发商角逐白石洲旧改：体量大难度高

（原标题：三大开发商角逐白石洲旧改）

白石洲北区塘头村三坊的破旧瓦房

华润进入南山区白石洲的消息，再度让白石洲旧改全城瞩目。

近日，有白石洲本地居民向记者报料：华润已悄然“杀入”白石洲。

华润缘何会盯上白石洲这一体量最大、难度最高的旧改项目?捷足先登的绿景、深业将与实力雄厚的华润演一出什么样的好戏?5月16日，记者来到白石洲旧改片区进行了现场走访。

华润悄然潜入白石洲旧改

5月16日14时，经多方寻找，记者终于在深南大道南边找到“藏身”博耐家居城后面的华润旧改办公室。

这一栋5层高的老房屋，门口没有保安，二楼已挂上了醒目的橙色条幅，上面写着“华润置地白石洲(南区)综合治理与城市更新办公室”。

附近居民龚小姐告诉记者，这栋楼的一层和二层曾是白石洲社区幼儿园，大概从今年3月开始，幼儿园迁走，华润入驻并开始装修，经常看见有装修材料运进楼内，施工工人进进出出。

据相关旧改人员透露，华润已在白石洲南区开展综合整治工作，旧改也在前期准备中，正在积极争取立项，村民和业主也表示希望华润能够促成旧改。

记者随后拨通华润置地深圳品牌李经理电话求证，他的回答是，白石洲南区华润城市更新办确系他们布的点，当前工作是对南区进行全面综合整治，主要针对脏、乱、差等现象。

白石洲旧改成诱人“蛋糕”

从地理版图看，总面积7.4平方公里的白石洲毗邻高新科技园，与世界之窗隔路相望。

从交通上看，地铁1号线白石洲站和地铁2号线侨城北站、红树湾站几乎把白石洲从南到北包围起来;深南大道从白石洲横穿而过，数十条公交车线路停靠白石洲公交站，交通便捷。

作为土地资源稀缺的一线城市，城市更新成为深圳城市发展的主要方式。毫无疑问，在深圳房地产行业的博弈中，谁掌握了稀缺的土地资源，谁就占据了发展先机。

白石洲地处寸土寸金的南山区，早在2012年，白石洲旧改就被冠为“旧改航母”，市场有传言称白石洲旧改总建筑面积约为550万平方米。根据2017年6月市规划国土委南山分局公示的沙河五村城市更新单元规划(草案)，白石洲(北区)沙河五村更新用地面积48万平方米，计容积率建筑面积为347.955万平方米。这一数据证实白石洲旧改总建筑面积约550万平方米的传言并非胡乱猜测。

绿景、深业捷足先登

绿景目前在深圳成功运作了10余个旧改项目，包括蓝湾半岛、绿景虹湾等，被誉为“旧改大王”。

据了解，早在六七年前绿景就参与白石洲旧改。2014年，白石洲旧改正式列入深圳首批城市更新名单。2017年6月市规土委南山分局公示的沙河五村城市更新单元规划(草案)，正式将白石洲北区纳入其中。作为绿景的目标，北区位于沙河街道沙河五村片区，东临华夏街，南临深南大道，西临沙河街，北临香山西街。

记者走进北区发现，相比稠密的南区楼群，北区建筑显得稍微稀疏。

在沙河工业区东区，这片面积8.16万平方米的区域几乎都是厂房和工人宿舍，不少房屋都空置着。

在北区塘头村三坊，记者看到有一大片古旧瓦房，破败不堪。几乎每一间瓦房的显眼位置都有“危房勿近!严禁租住!”的告示牌。一位在白石洲居住超过20年的迟姓居民告诉记者，这片瓦房是40多年前建成的，当时是用作安置迁来白石洲的村民所用，现在已是危楼。

北区独受青睐的真相逐渐浮出水面。旧改向来成本不菲，南区居民楼密度较大、楼层动辄10层，此外又无工业区、危房等易旧改的“福利”，自然不受开发商待见。

今年4月网上流出疑似绿景白石洲(北区)拆迁补偿初步方案。根据该方案，北区外来人员建房或购买房屋，拆赔比例是1：1;建成30年以上单层或砖瓦房的“老祖屋”，拆迁比例为1：3.5。

有市场人士向记者证实，网传绿景白石洲(北区)拆迁补偿初步方案内容基本属实，已获股东代表大会审议通过，计划在今年9月底启动签约。从目前来看，绿景的北区旧改已完成谈判，接下来将进入旧改“快车道”。

另一支旧改劲旅“深业”几乎与绿景同一时间介入白石洲，后者盯上的是白石洲一些小型工业地块、住宅区，开发难度小，进展迅速。目前，深业旗下三个白石洲旧改项目正快速推进，位于益田假日广场后的鹤塘小区已完成签约，地基全面开挖，靠近沙河高尔夫的深业世纪山谷项目处于打基桩阶段。记者在白石洲沙河街与新塘街交汇处找到了深业世纪山谷城市更新单元一期项目工地，看见打桩机正不停撞击基桩，吊机正不断转运材料。

华润能否后来居上?

白石洲另一块旧改重心是南区，也就是这次华润介入的区域。

当绿景拿下白石洲整体旧改的传言甚嚣尘上之时，去年6月市规划国土委南山分局公示的沙河五村城市更新单元规划(草案)中，并没有将白石洲(南区)纳入其中。有网友热议：同样是白石洲，为什么南区被抛弃?是要另起炉灶还是不会旧改了?

坊间传言，该区域旧改遭到华侨城反对，理由是房子不能建得离世界之窗太近，至少要保持50米距离。离得太远导致建房少，开发商利润薄，改造难度大。坊间传言的另一个版本是，有人认为绿景要开发白石洲这么大体量的旧改项目，资金压力大，所以南区正想法找大开发商来接盘，例如华润、中海、招商蛇口、恒大等。

华润低调进入南区并设立旧改办公室，现在看来，南区旧改应是大概率事件。

华润在深圳城市更新中，可以说一鸣惊人，其最大的手笔莫过于大冲旧改项目。此外，数年时间，华润旧改力作就有大冲华润城、华润银湖蓝山、华润城润府、前海中心、深圳湾悦府等。

此次，华润介入白石洲究竟看中什么?打开地图不难发现，白石洲占据了许多有利元素，被称为“黄金宝地”也一点不过分。其北拥均价10万元/平方米的华侨城豪宅区，南接深圳湾超级总部区、深圳湾公园，左靠高新科技区和学府区，右邻港大医院……

有房地产专家分析认为，华润杀入白石洲旧改是意料之外，情理之中。白石洲南区虽然改造成本高于北区，但也具备紧靠深圳湾超级总部的天然地理优势。由于白石洲南区已有京基百纳广场综合体，外加紧邻红树湾豪宅区，如果由华润主导旧改，很可能将其建成一个高端纯住宅区，服务深圳湾超级总部。

凭借华润强大资金实力和旧改经验，其能否啃下南区这块旧改“硬骨头”，值得期待。