新房价格过高网签周期长 炒房者对中山楼市却步

（原标题：网签周期长 炒房者却步）

“2017年初交了两成首付，近30万元，本来以为过完春节就能通过网签办房贷了，结果一等等了一年多。”读者廖先生今年以来很是苦恼，去年3月在西区翠景道上的一个新盘签了认购书、交了首付款，到现在仍未通过网签。“贷款、收楼、入户这些问题都已经不担心了，能确保房子是我的就行。”

网签限制措施出台满两年，由于部分楼盘价格较高，网签仍未放开。在市住建局、国土局等官方网站，不少置业者投诉网签等待时间过长，已经成为购房纠纷投诉中的主要问题之一。值得注意的是，其间不少购房者面临按揭利率上涨、首付门槛变高等情况，而开发商为了回收资金，甚至使用打折提高首付、一手房转二手房、支付装修款等方式诱导购房者购房。有律师和银行从业者认为，网签周期长，置业者等待期间会面临其他金融、法律风险。同时，该政策有效遏制了炒房现象。

●伍杰

现象▶▶交了定金一年没下文

2016年5月，为了稳定中山楼市、防止楼价上涨过快，中山市住建局等相关部门开始对网签进行限制。业界流传“单价在8000元/平方米以上的项目需要进行网签预约，并有专案小组负责接收网签预约。”虽然这条8000元/平方米的“红线”已被市住建局辟谣，但网签名额和单价受限已成为现实。

“不知道要等到什么时候。”2017年3月下旬，廖先生看中西区一套99平方米的三房户型，缴纳了近20万元的首付款，并签订认购协议，谁知道之后再无进展。其间，廖先生曾多次找到营销中心，一直无法解决。该项目销售人员小张介绍，因市住建局对网签名额和金额有所限制，开发商和购房者也只能等待，“等待签约的还有很多，项目在售的是15栋，前面14栋已基本全部售出，只有一部分通过网签。这两年来中山房价直线上涨，项目均价已由最初的8000元/平方米，涨到现在的14000元/平方米。对购房者来说，虽然要等待，也算小赚了一把”。

笔者发现，在市住建局和国土局的留言信箱里，近一年来针对网签审核过慢的问题有不少，一些购房者的等待网签时长在6—9个月，最长者长达15个月。

实际上，未经网签备案，即便已经全额交付购房款，也只能算是处于合同草签甚至仅为签订认购书的状况。三乡镇一楼盘的购房者在网上留言表示，已经一次性付清房款，在开发商处草签认购书，但没有正式合同。“一开始销售人员说很快可以安排网签，但现在已过去一个月，仍未等到通知，销售员说资料已提交，在等相关部门通知。”他想知道现在网签轮候时间大约要多久。

经笔者比照发现，留言所述问题主要集中在高价区域的楼盘，主要是市区、坦洲镇、三乡镇、南朗镇等区域。有房地产业内人士透露，这些区域的楼盘不少超过8000—9000元/平方米的“红线”。

原因▶▶价格超过“红线”无法审批

东区中山路上某项目营销负责人刘先生说，作为开发商，他们更心急，不通过网签备案则无法让置业者完成贷款按揭，就无法在短期内回款：“去年住建局出台备案价规定对每个项目的售价作出限制，超出备案价的不能网签。但事实是，很多项目的销售价超出备案价，周边不少楼盘都是这样。”

刘先生告诉记者，之前项目在2014年推出的第一期房源售价从6000—8000元/平方米，都顺利通过网签。目前第三期的备案价超过15000元/平方米，实际销售达18000元/平方米，除底层的一两套外，其他楼层都无法网签，“只能先签订认购合同，并约定高额违约金，让客户买个心安。”他说。

近期中山的网签限制依旧未见松动迹象，甚至还有收紧的情况。5月14日，市国土局公布4月份中山商品房交易数据，住宅成交2181套，总成交面积238961平方米，平均成交单位为7712元/平方米，对比3月份的成交单价8244元/平方米，下降超过700元/平方米。

有不愿意具名的坦洲开发商表示，去年年中开始，中山新建住房网签虽然限制在8000—9000元/平方米的签约线上，但超过这一价格的住宅还是能够勉强签约，只是时间非常缓慢，“在坦洲，很少有开发商能够大规模签约成功。幸运的开发商能够签到8—10套左右，一般的开发商只能签约1—2套。”他表示，有开发商的楼盘成交价格虽然低于9000元/平方米，但也无法网签。在市国土局网站政民互动平台上，去年6月初，一名自称东升镇业务员的网友表示，自己所在的楼盘价格约7500元/平方米，购房者等了3个月也无法网签成功。

高价房网签几乎叫停，加上中山限购限外等房地产调控新政的影响，不少开发商想尽办法回笼资金。例如，中山市场上出现一批“超低”备案价的项目；开发商与购房者签订双合同变相提高首付；开发商以超低价格备案把商品房变成公司的固定资产，再想办法进入到二手房领域进行交易。

风险▶▶排队周期长、购房变数大

限制网签的初衷是为了稳定楼市、防止楼价上涨过快，但在执行过程中为置业者带来不少“烦恼”。

对置业者而言，长时间等待网签带来的最大压力在资金方面——房贷利率和首付门槛都发生了变化。李先生2017年2月底在中山市沙溪镇某楼盘购置了房产，当时打算做婚房使用，成交价约9000元/平方米，“当时销售员说中山在限制网签，超过9000元/平方米不予网签，但没想到会拖这么长时间。”

房贷利率上浮让李先生倍感吃力，“2017年初，房贷利率可以打基准利率的八折，现在基准利率上浮30%，利息整整多了16万元。”不仅可能面临房贷利率上浮，可能要补交首付的问题也让李先生十分担忧。“去年我们买的时候首付交了两成，拖了这么久一直没网签，可能通过网签后到银行贷款阶段还要补交多一成的首付。虽然到时每月房贷还款数额差距不大，但要一次性再补交十多万元，压力非常大。”

除资金压力外，较长的网签周期会为置业者带来其他潜在风险。总部在东区远洋大厦的一个律师行的律师认为，网签周期长会产生法律及金融风险。“未通过网签，不能在国土局备案，商品房交易处于不稳定的状态，容易发生一房二卖甚至一房多卖的情况。特别是在房价上涨过快时，极易出现开发商为了获得更高收益而单方撕毁未网签合同、将房屋出售给出价更高的第三方的一房二卖现象，及时将已签署的纸质买卖合同办理网上签约、备案，是避免一房二卖的最有效手段。”他说。

此外，该律师提醒，对于小型开发商及独立项目，置业者需要更加注意项目进展和办理进度。“开发商因资金短缺，可能将房屋抵押给第三方获取贷款。又或者因为自身债务问题被司法机关查封或强制执行。”如果出现这些情况，即便置业者能够拿回首付款和定金，也面临无房可买的前景，这种时间成本的损失很难预计，也无法弥补。