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新房价格过高网签周期长 炒房者对中山楼市却步

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(原标题:网签周期长 炒房者却步)

“2017年初交了两成首付,近30万元,本来以为过完春节就能通过网签办房贷了,结果一等等了一年多。”读者廖先生今年以来很是苦恼,去年3月在西区翠景道上的一个新盘签了认购书、交了首付款,到现在仍未通过网签。“贷款、收楼、入户这些问题都已经不担心了,能确保房子是我的就行。”

网签限制措施出台满两年,由于部分楼盘价格较高,网签仍未放开。在市住建局、国土局等官方网站,不少置业者投诉网签等待时间过长,已经成为购房纠纷投诉中的主要问题之一。值得注意的是,其间不少购房者面临按揭利率上涨、首付门槛变高等情况,而开发商为了回收资金,甚至使用打折提高首付、一手房转二手房、支付装修款等方式诱导购房者购房。有律师和银行从业者认为,网签周期长,置业者等待期间会面临其他金融、法律风险。同时,该政策有效遏制了炒房现象。

●伍杰

现象▶▶交了定金一年没下文

2016年5月,为了稳定中山楼市、防止楼价上涨过快,中山市住建局等相关部门开始对网签进行限制。业界流传“单价在8000元/平方米以上的项目需要进行网签预约,并有专案小组负责接收网签预约。”虽然这条8000元/平方米的“红线”已被市住建局辟谣,但网签名额和单价受限已成为现实。

“不知道要等到什么时候。”2017年3月下旬,廖先生看中西区一套99平方米的三房户型,缴纳了近20万元的首付款,并签订认购协议,谁知道之后再无进展。其间,廖先生曾多次找到营销中心,一直无法解决。该项目销售人员小张介绍,因市住建局对网签名额和金额有所限制,开发商和购房者也只能等待,“等待签约的还有很多,项目在售的是15栋,前面14栋已基本全部售出,只有一部分通过网签。这两年来中山房价直线上涨,项目均价已由最初的8000元/平方米,涨到现在的14000元/平方米。对购房者来说,虽然要等待,也算小赚了一把”。

笔者发现,在市住建局和国土局的留言信箱里,近一年来针对网签审核过慢的问题有不少,一些购房者的等待网签时长在6—9个月,最长者长达15个月。

实际上,未经网签备案,即便已经全额交付购房款,也只能算是处于合同草签甚至仅为签订认购书的状况。三乡镇一楼盘的购房者在网上留言表示,已经一次性付清房款,在开发商处草签认购书,但没有正式合同。“一开始销售人员说很快可以安排网签,但现在已过去一个月,仍未等到通知,销售员说资料已提交,在等相关部门通知。”他想知道现在网签轮候时间大约要多久。

经笔者比照发现,留言所述问题主要集中在高价区域的楼盘,主要是市区、坦洲镇、三乡镇、南朗镇等区域。有房地产业内人士透露,这些区域的楼盘不少超过8000—9000元/平方米的“红线”。

原因▶▶价格超过“红线”无法审批

东区中山路上某项目营销负责人刘先生说,作为开发商,他们更心急,不通过网签备案则无法让置业者完成贷款按揭,就无法在短期内回款:“去年住建局出台备案价规定对每个项目的售价作出限制,超出备案价的不能网签。但事实是,很多项目的销售价超出备案价,周边不少楼盘都是这样。”

刘先生告诉记者,之前项目在2014年推出的第一期房源售价从6000—8000元/平方米,都顺利通过网签。目前第三期的备案价超过15000元/平方米,实际销售达18000元/平方米,除底层的一两套外,其他楼层都无法网签,“只能先签订认购合同,并约定高额违约金,让客户买个心安。”他说。

近期中山的网签限制依旧未见松动迹象,甚至还有收紧的情况。5月14日,市国土局公布4月份中山商品房交易数据,住宅成交2181套,总成交面积238961平方米,平均成交单位为7712元/平方米,对比3月份的成交单价8244元/平方米,下降超过700元/平方米。

有不愿意具名的坦洲开发商表示,去年年中开始,中山新建住房网签虽然限制在8000—9000元/平方米的签约线上,但超过这一价格的住宅还是能够勉强签约,只是时间非常缓慢,“在坦洲,很少有开发商能够大规模签约成功。幸运的开发商能够签到8—10套左右,一般的开发商只能签约1—2套。”他表示,有开发商的楼盘成交价格虽然低于9000元/平方米,但也无法网签。在市国土局网站政民互动平台上,去年6月初,一名自称东升镇业务员的网友表示,自己所在的楼盘价格约7500元/平方米,购房者等了3个月也无法网签成功。

高价房网签几乎叫停,加上中山限购限外等房地产调控新政的影响,不少开发商想尽办法回笼资金。例如,中山市场上出现一批“超低”备案价的项目;开发商与购房者签订双合同变相提高首付;开发商以超低价格备案把商品房变成公司的固定资产,再想办法进入到二手房领域进行交易。

风险▶▶排队周期长、购房变数大

限制网签的初衷是为了稳定楼市、防止楼价上涨过快,但在执行过程中为置业者带来不少“烦恼”。

对置业者而言,长时间等待网签带来的最大压力在资金方面——房贷利率和首付门槛都发生了变化。李先生2017年2月底在中山市沙溪镇某楼盘购置了房产,当时打算做婚房使用,成交价约9000元/平方米,“当时销售员说中山在限制网签,超过9000元/平方米不予网签,但没想到会拖这么长时间。”

房贷利率上浮让李先生倍感吃力,“2017年初,房贷利率可以打基准利率的八折,现在基准利率上浮30%,利息整整多了16万元。”不仅可能面临房贷利率上浮,可能要补交首付的问题也让李先生十分担忧。“去年我们买的时候首付交了两成,拖了这么久一直没网签,可能通过网签后到银行贷款阶段还要补交多一成的首付。虽然到时每月房贷还款数额差距不大,但要一次性再补交十多万元,压力非常大。”

除资金压力外,较长的网签周期会为置业者带来其他潜在风险。总部在东区远洋大厦的一个律师行的律师认为,网签周期长会产生法律及金融风险。“未通过网签,不能在国土局备案,商品房交易处于不稳定的状态,容易发生一房二卖甚至一房多卖的情况。特别是在房价上涨过快时,极易出现开发商为了获得更高收益而单方撕毁未网签合同、将房屋出售给出价更高的第三方的一房二卖现象,及时将已签署的纸质买卖合同办理网上签约、备案,是避免一房二卖的最有效手段。”他说。

此外,该律师提醒,对于小型开发商及独立项目,置业者需要更加注意项目进展和办理进度。“开发商因资金短缺,可能将房屋抵押给第三方获取贷款。又或者因为自身债务问题被司法机关查封或强制执行。”如果出现这些情况,即便置业者能够拿回首付款和定金,也面临无房可买的前景,这种时间成本的损失很难预计,也无法弥补。

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