东莞：石碣楼市火热 临深片区冷淡

（原标题：上月东莞楼市供应回升，刚需产品备受欢迎）

在刚刚过去的4月，东莞楼市表现差强人意。近日，多家市场研究机构的数据表明，4月东莞楼市供应回升，但需求在低位运行。4月市区周边镇区楼市逆市上扬，其中石碣镇连续两月表现抢眼，但临深片区的楼市冷清。

目前，在冷热不均的市场氛围之下，东莞楼市的产品结构也在发生变化，最明显的是刚需产品备受市场欢迎。

1. 4月东莞楼价平稳

合富大数据显示，2018年4月东莞一手住宅供应建筑面积约42.1万平方米，同比增加约五成;去年4月为“4·10”楼市低谷期，供应量基数较小。故今年供应同比增幅较大，但在历史上仍处于低位水平。

尽管，4月一手住宅供应虽然有所回升，但网签量创过去4年最低。据优房超·瑞城搜数据中心显示，4月东莞一手住宅成交3261套，同比减少36%;合富大数据显示，过去一个月，东莞一手住宅签约建筑面积36.9万平方米，同比减少33%。

从房价来看，4月一手住宅签约均价约16955元/平方米，同比微涨5%，环比持平，呈现平稳态势。

业内人士认为，在限购政策抑制下，东莞楼市的供应量和成交量连续两年放缓。合富大数据显示，2018年1—4月东莞一手住宅新增供应约115.1万平方米，同比减少约14%;网签面积约125.0万平方米，同比减少约21%。

2016年国庆期间，东莞首次出台限购政策，投资性需求得到了大幅的抑制，需求回归以自住刚需为主，成交量整体呈下滑态势，房价涨幅得到大幅的收窄趋于平稳。

东莞房价持续平稳，有3%的楼盘出现下跌。从合富4月对一手住宅的取样来看，全市约81%的楼盘房价保持平稳，3月这一比例为78%;房价下跌房源比重仅占3%，3月这一比例为6%。

临深片区房价“稳中有松”。几大片区均有部分房源出现上涨现象，而临深片区是唯一一个无房价上涨的片区。

2. 区域成交现冷热分化

4月的楼市成交量虽然一般，但从区域来看还是有不少亮点。

业内人士分析发现，城区周边镇区楼市逆市上扬，石碣镇连续两月成为全市销量冠军。合富大数据显示，4月成交前10区域中，石碣镇以293套排名第一，已经连续2个月成为东莞销售冠军，并以绝对优势成为今年前4月的销售冠军，成交量约1173套。

石碣的楼市之所以火热，一方面是因为石碣被纳入了新的城区片区，另一方面由于一江之隔的东城街道，因一手房严重供不应求，房价高企，石碣楼市迎来发展机遇，大量承接市区尤其东城客户需求外溢。

“得益于市区房源紧张，泛城区的茶山、寮步、望牛墩、道滘、厚街等，楼市逆市上扬。水乡片区凭借交通优势及规划前景，也吸引不少城区客户置业。”东莞合富相关负责人告诉记者。

从4月的情况来看，东莞楼市热度呈现出区域分化的现象。尽管石碣镇的成交火热，但临深片区供应就出现较大萎缩。

合富大数据显示，2018年4月，凤岗、清溪、塘厦、黄江和樟木头等临深片区一手住宅新增供应仅120套，创历史最低。东莞限购后，深圳客基本绝迹临深片区，该片区房产需求受到较大影响，开发商放缓供应节奏。

相对而言，市区自2017年5月后，供应整体呈增加趋势，持续多年的供不应求态势得到了一定的改观。滨海片区每月供应呈波浪式发展;松湖片区自去年以来供应总体稳中有减。

3. 刚需产品占比提升

在目前的市场氛围下，东莞楼市的产品结构也在发生改变，最明显的变化是刚需产品大受市场欢迎。

合富大数据显示，2018年1—4月新建商品住宅90—125平方米户型累计供应约8283套，占比高达70%，较3月提升1个百分点。

数据统计显示，2007—2014年8年间，此面积段供应比重只有25%—30%，2015—2016年则在40%左右，2017年跃升为64%，2018年前4月持续攀升至70%，且有上升趋势。

2016年，政策支持刚需、打击楼市投机，尤其2017年“房住不炒”提出后，东莞开发商适时调整策略，大力开发刚需产品。

合富大数据显示，截至3月底东莞一手住宅库存面积约490万平方米，环比3月微增约1%。按照最近的2个月、3个月和6个月的平均去化速度来看，去库存时间分别为11.9个月、15.4个月和11个月，这一数字比3月略有上升。

据介绍，东莞连续5个月库存量稳定在500万平方米上下。如剔除限签因素影响，东莞库存量处于偏低水平，预计真实库存量约400万平方米。

从房企的业绩来看，东莞市场排名前10的房企有7成实现业绩增长。

合富大数据显示，前4月碧桂园和万科仍然以绝对优势高居成交量排行榜前两位，市场占比约三成。前10房企网签总额约168.7亿元，同比略增6%，其中有7家房企表现有所增长。

其中，保利地产表现最抢眼，为前三房企业绩增长最快，增幅达409%;东莞本土房企仅两家上榜。

4. 4月商住地供应遇冷

从土地市场方面来看，4月东莞工业用地供应活跃，土地市场整体表现一般。

合富大数据显示，4月东莞土地供应面积约55.2万平方米，环比增1.4倍，同比大幅增加82%。供应的9宗地块其中一宗为商住用地，8宗为工业用地。4月的成交宗地中仍然以零溢价工业用地为主，导致整体楼面地价被拉低。

延续去年一季度的冷清开局，4月商住用地市场终于迎来年内第二宗地块挂牌。

据合富大数据显示，4月份商住用地供应面积约1.6万平方米，为一宗来自谢岗的“竞自持面积+自持年限”地块，地块将于5月入市参与竞拍，故4月成交面积为零。

2016年10月开始，东莞土地市场供地节奏大幅放缓，直至2017年9—12月才陆续有商住用地入市，当前房企“补仓”意愿依然强烈。

日前，东莞国土资源局发布的《东莞市2018年度国有建设用地供应计划》(下简称《供应计划》)显示，2018年东莞市国有建设用地供应计划指标约1444公顷，其中存量建设用地1067公顷，新增建设用地377公顷，其中三旧改造用地面积141公顷。

值得关注的是，东莞计划供应商服用地约45公顷，该类所占比重同比微降5%;住宅用地228公顷，同比去年减少3成，所占比重减少四成，2018—2019年计划供应体量将趋于平稳。

2018年一季度，东莞商住用地供应不足的问题，有望在第二季度得到明显缓解。据《供应计划》显示，二至四季度陆续大量住宅用地入市补充，各季度体量较均衡。