李宇嘉（深圳市房地产研究中心）
租赁金融，证券化和普惠化，一个都不能少
目前，如果说房地产还有金融支持的话，基本上都给租赁了，商品房住房项目的融资渠道全部“关闸”了，逼得宇宙第一房企——碧桂园，不得不将近乎极限的周转速度（摘牌到开盘5.2个月）再次压缩。不久前的“两会”，央行和银监会都表示，正在抓紧制定支持住房租赁的金融方案。这不，话音刚落，楼市租购并举的重磅金融政策发布了。4月25日，证监会、住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。这被认为是将撬动数万亿市值市场、开启房地产金融新纪元。仔细看一下，证券化重点有两个：一是大中城市和雄安新区等国家政策重点支持区域的住房租赁项目，二是利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目。
也就是说，证券化是支持租赁企业的，因为租金回报率太低，企业前端投入太大，企业投资租赁项目的积极性很低。如果能将重资产的租赁项目通过证券化来变现，现金流分布将更加均衡，投资可以提前收回。而且，为提高投资者购买证券（ABS、CMBS、REITs等）的积极性，企业还要做好运营，如配套服务完善、底层商业运营良好、管家服务贴心等。这样，对租客当然是好事儿。问题是，前端企业的资金流是照顾到了，后端租客的现金流呢？如果租客支付能力不足，或不愿意长租，甚至租赁企业运营的结果是租金上涨了，那么，租客怎么承担呢？
对于广大租客来讲，更加现实的问题是，如何能以较低的租金租房，不要出现房租“年年涨”的乱象；如何保证租赁权益，应该配置的室内生活设施都能配置到，不被房东敲诈维修、克扣押金甚至赶走；当租金支付有困难时，如何能获得低成本的租赁融资；如何实现租房也能安家、租房也能“扎根”城市等等。因此，租赁前端金融创新（证券化）和后端金融创新，都很重要。租赁前端，市场化导向的证券化无疑是正确的；后端，很大程度上，由于针对中低收入的租客租赁的融资是个公共产品，市场化很重要，普惠金融更重要，金融创新也应该同步推进。
租赁的问题：短期化和乱象丛生
2017年以来，党和国家历次会议提到住房发展时，均非常明确地表示，要加快建设“租购并举”的住房制度。近日，《河北雄安新区规划纲要》中，提出“打造租购并举多元化住房保障体系”，这代表了我国未来住房制度改革的方向。对于如何改变“买房强、租房弱”的局面，让租房和买房成为市民住房消费的平等选择，中央首次提出发展长期租赁。确实，目前不管是房东出租房屋，或者租客找房子租，都是短期行为，租期很少超过一年。在房东的眼里，房价不断上涨，租期短方便涨租。再说，未来可能会卖房；在租客看来，一下子很难凑齐几年租金（几万元），万一遇上“黑房东”就倒霉了。再说，租房是权宜之计，未来几年可能会买房。
正是由于租赁行为短期化，租赁市场才乱象丛生、野蛮生长。房东在装修房屋、配置生活设施时，力求简单、低成本。室内设施损坏也没关系，反正由租客买单，房东重视的是房价上涨收益，未来出售后新房东会重新装修。甚至，为图省事，很多房东把房子转租给“二房东”，打隔断、上下铺等乱象层出不群；就租客而言，权益无保障，租赁环境太差，远谈不上体面，租房乃“得过且过”。由此，租客也就不爱惜租赁设施、环境，导致租赁市场劣币驱逐良币。
以机构化培育长租，仅仅是一方面
如何培育“长租理念”？国家提出，发展支持专业化、机构化住房租赁企业发展。租赁企业长期经营、“店大不欺客”，个体“散租”的乱象就少了很多。而且，作为“轻资产”服务的行业，租赁企业还要借助标准化的设施配置、良好的物业服务，提升居住体验，以赢得增值收益。近期，笔者调研了几家长租公寓，居住体验确实上了几个台阶，比如管家定期提供清洁服务，付租、报修、投诉等都通过APP而流程化，同时还搭载了社交、金融、快递等生活场景服务。
但无一例外，机构运营的租赁房屋，租金水平均上涨50%以上，很多翻了1-2倍。据调查，能租得起这些房屋的，多数是月收入在1-2万元的白领。问题是，目前租赁需求的主体是广大中低收入新市民（外来人口和新就业大学生），构建“租购并举”的住房新制度，也意在解决他们的住房需求。据调研，这部分人群多数在20-30岁，进入城市不久但扎根愿望强烈，希望有稳定和低成本的居所，他们至少要经历3-5年甚至更长的租房生涯，也是最有可能长租的群体。
笔者认为，目前机构租赁确实有助于培育“长租理念”，但也仅仅是鼓励部分高收入群体长期租房。
支持广大中低收入租客，关键是供给侧改革
对广大中低收入新市民、无房户来说，他们本身打算长租，要夯实他们长租的理念，就要迎合他们体面、低成本的租房需求。关键是要在租赁供给侧做结构性改革，比如集体土地入市，存量工业和商业办公“改租赁”，租赁流程平台化等，都是从供给端降低成本的改革举措。目前，租赁企业收购或盘活存量住房的成本很高，但集体土地、存量工业和商办空间成本很低。
目前，国家鼓励集体土地入市、盘活存量非住宅空间，关键是要落实地方主体责任，加快片区规划调整、用地功能调整、公共配套跟进。土地要素供给侧改革，能达到吸引租赁企业进入和降低租赁成本的双重功效。另外，借助京东、阿里、腾讯等互联网巨头，各地租赁信息平台已建立，万科、链家、建行等龙头租赁企业线上线下已完成整合，可实现租赁全过程线上平台化，这样就省去信息不对称而产生的供需错配、中介费、押金及管理成本，也降低了交易成本。
普惠金融是供给侧改革，国有银行应先行
另外，普惠金融是租赁要素供给侧改革的重要部分。目前，租赁人口密集的大城市房价高，租金高，消费门槛也高（租金+押金+代理费+物管水电费）。易居研究院监测，大城市房租收入比多在40%左右。租房需求最刚性，公共品属性最强，亟待普惠金融介入。目前，各大银行都成立了普惠金融部门，支持新市民长租是业务重点。在资产收益（非工资收入）决定财富的当下，银行一方面可以凭融资优势，降低租赁企业投入成本、解决投入产出期限错配，从而降低租赁供应成本；另一方面，以国家信用、百姓信赖的天然信用为保障，发挥集合投资理财优势，创设长租普惠类金融产品，实现租客积蓄不断积累、收益最大化，不仅普及投资理财观念，引导租客以资产收益养房租，实现“长租即常住”，还能为租客未来买房奠定基础，夯实租购并举。
笔者认为，国有银行应当是普惠金融的先行者、实践者、倡导者，应该将国家背书的信用优势所创造出来的红利，反哺给普通百姓，甚至为此在必要时要牺牲一部分利润。
降低租金，普惠金融租赁一揽子设计
近日，笔者参加一项活动时了解到，作为我国最大的按揭贷款银行，承担着培育“长租理念”、构建“租购并举”住房梯度消费模式，壮大机构租赁的建设银行，近期推出了“长租长住、减租减负”。咋一看，笔者的第一反应是，单纯的“国企社会责任”之举。但是，研读整个产品设计后，笔者发现，这是耐心培育、制度建设和金融创新三者的结合。对这个创新事物的采访诉求，建行的公共关系部门也比较配合，详细解答了笔者的咨询。“长租长住 减租减负”包含三个模块：第一个模块是减租，即倡导房源企业为长租客户提供租金折扣，对于在CCB建融公寓APP上签约租期达一年及以上，且一次付清房租的客户，可享受租金打折优惠，实现减少租金。
第二个模块是公积金抵租，客户预约至建行网点可以进行公积金提取，租房提取比例由50%提升至65%，可提取更多金额来抵扣月租金；第三个模块，“长租普惠计划”，参与该计划可以享受专家理财和增值服务，它是指通过计划一方面低门槛地享受高收益来抵扣月租金，另一方面享受建行为其带来的多项增值优惠。
这是利用国家信用背书、银行大信用优势、集合理财模式、金融资源整合，实现扶持租赁企业、降低租客成本、培育长租理念的“多赢”。建行给予租赁企业支持，同时才能倡议企业对一次性付清长租房租金的客户，参照建行提供的减租标准给予一定租金优惠。对租户来说，帮助其减少租金和稳定租约，节省租户租金和寻租费用支出；对房源企业或出租业主来说，一次性收妥租金，避免频繁换租客、房屋空置、催缴租金的麻烦。同时，针对一次性支付租金压力大的租户，还可选择使用建行创新的普惠金融产品——“按居贷”，以较低利率解决租金难题。
普惠金融租赁，所有银行都应跟进
如果，这个计划能够将国家信用降低成本的部分反哺给百姓的话，降低租房成本的好处就确确实实能看得到。进一步，国家银行的信用优势，还能解决租赁市场中的各种乱象，这样，百姓选择长租、培育长租理念也就切实可行了。多数租客是中低收入群体，理财知识欠缺，理财门槛也较高。城市化红利往往部分体现在资产收益上，要让广大百姓相信“长租即长住”、“长租即安家”，还要引导他们分享长期城市化红利。因此，践行普惠金融，除了降低百姓租金成本、支持长租以外，还应该借助大型金融机构的理财优势，比如集合理财对于理财门槛的突破、收益率“上台阶”的保障。
“找房-租房-生活-支付”，这是一个围绕租房的资金闭环，完全可以将理财嫁接上来。国有大银行，应该运用金融智慧、金融科学，发挥强大的集团优势，帮老百姓积累财富。唯有此，才能让百姓同享城市发展红利，相信租房也能获得美好生活。我们期待建行这个产品能尽快“落地”，也希望国内所有的银行都参与进来，当金融支持能降低租金、锁住租金和租期，当金融支持能提高百姓理财意识，当金融支持能完善租赁配套服务（比如租售同权），分享城市化红利，切切实实的好处体会在心里，“长租即长住”、“长租即安家”的理念自然形成，租赁市场壮大也水到渠成。
本文来源：网易房产
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