深房中协：长期持续平稳或成深圳楼市新常态

近日，深圳市房地产中介协会召开了第一季度媒体见面 会，对当下以及未来的市场行情予以了系统阐述与预测。 正如2016年深圳市房地产中介协会的判断，深圳 2017 年的商品住宅“量价齐跌”。

而进入 2018 年深圳市房地产中介协会总结性地提出如 下五大观点：

一是随着“房住不炒”指导方针的落实以及长效治理机 制的加速落地，未来楼市单边快速上涨的条件已不存在，长 期持续平稳的状态或成为楼市的新常态。

二是 2018 年深圳楼市调控政策仍无松动的迹象，特别 是目前深圳的新房备案价格管制措施，使得新盘供应处于历 史低位。

三是受“三价联动”的利空影响，短期二手住宅市场波 动或较大。但长远预计，2018 年深圳二手住宅市场的活跃度 仍将保持平稳与缓升的态势。

四是随着多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 度的建立，未来看好租赁市场的发展。 五是商业办公项目由于“不限购不限贷”的特点，或成 为 2018 年楼市“游资”的主要投资方向。

一、2018 年楼市持续“降杠杆、去泡沫”

（一）货币增速与固定资产投资增速双双持续走低

货币增发对于房地产市场具有助推作用，不过这一情况 有减速的迹象：M2（广义货币）近几年来呈现较为明显的增 速放缓趋势。

中央政府也明确意识到资产泡沫的危害，明确提出了“房 住不炒”的政策方向。深圳市房地产中介协会认为，这一态 度至少明确了未来 5 年楼市的基本方向。商品住宅市场在热 点城市是“降杠杆、去泡沫”。

（二）楼市长效机制逐步成型

短期来看，房贷利率吃紧的局面难有缓和的迹象，对于 购房者而言，直接推高了购房成本（举例如下）。预计 2018 年度内，央妈仍将采取中性货币政策，但不排除未来受突发 性国际事件如美联储的持续加息等因素的影响而采取相应 的货币政策予以应对的可能。

与此同时，3 月 28 日深圳也相继出台了“三价联动”政 策。严格来说，不是“三个价格合成一个价格”，而是三个 价格（网签价格、评估价格、银行放贷依据）之间形成互相 制衡的机制。政策的本意是完善现有交易制度中的漏洞，譬 如阴阳合同，同时对商业银行协助控制金融风险起到辅助作用。

市场短期内会将其解读为利空政策，因为会增加部分买 家的房贷成本，特别是欲高评高贷的买家。

租赁方面，从目前租赁市场的快速趋势判断，随着政府 在“租售并举”住房制度的不断完善，以及未来深圳保障性 住房的大范围供给，租赁市场健康持续发展，或将会分流买 卖市场的刚需。

在国家层面，已经基本形成房地产市场的调控要从控制 短期价格不快速上涨的目标，转为以房地产回归居住为主的 属性的最终目标。针对这一最终目标，楼市长效治理孕育而 生。

特别是随着“房住不炒”指导方针的深入贯彻和深入人 心，从中央到地方，均加快了建立楼市长效治理机制的步伐。 可以说，楼市单边快速上涨的时代已经“一去不复返了”。

（三）深圳的高房价已经脱离普通居民的购买力

从目前的数据看，深圳的房价收入比已经严重偏离合理 区间，通俗的讲就是目前大深圳的房价已远超普通居民的购 买力水平。

从区域的成交数据也可以看出，龙岗、宝安两区作为房 价相对“低廉”的片区，成为了深圳仅存的“刚需价楼盘” 汇集的片区。

而在二手住宅方面，目前深圳一、二手住宅成交均价经 历了从价格差距不断缩小到一、二手住宅成交均价“倒挂” 的过程。

目前受一手住宅供应持续走低的影响，二手住宅市场无 论是成交量还是成交均价均超一手住宅市场，可以说深圳楼 市二手住宅占主导地位的特征愈发明显。 受“三价联动”的利空影响，短期二手住宅市场波动或 较大。

但长远预计，2018 年深圳二手住宅市场的活跃度仍将 保持平稳与缓升的态势。

二、租赁行业生命周期处于上升阶段

（一）深圳租赁市场处于快速上升期

深圳市房地产中介协会，根据深圳目前租赁市场的背景 分析，提出如下结论，一是租赁行业利润率较低；二是租赁 市场增长率较高；三是租赁需求增长较快；四是租赁行业进 入壁垒较低；五是竞争者数量增多；六是行业监管不完善。

（二）现行政策对于发展租赁市场的利好

财政方面：税收优惠；公租房货币化 金融方面：推进REITs试点；允许提取住房公积金支付 房租；对租赁企业给予融资支持。

技术方面：建立住房租赁信息政府服务平台；建设政府 住房租赁交易服务平台。

供给方面：加大租赁用地供给；利用集体用地建设租赁 住房等；鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务、鼓励新建 租赁住房、允许改建房屋用于租赁等。

（数据来源：深圳市房地产中介协会）

（三）租赁市场的品牌发展与建设仍处于粗放式发展阶段

目前，租赁市场的整体发展尚处于起步阶段，粗放式发 展主要体现在发展模式与行业监管两个方面。

一是居住人口信息登记部门众多，管理重复低效；

二是对于房屋标的，住建的管理聚焦于住房屋合法性和 安全性的监督，管房不管人，基本不参与租赁行为本身的监 督；

三是对于参与租赁的机构类主体，工商税务的管理聚焦 于商事主体资格合法性及纳税合法性，基本不参与租赁行为 本身的监督；

四是在参与租赁的众多主体中，目前仅传统中介公司及 房源平台（互联网电商）其从业行为受到规土委及其主管下 的深圳市房地产中介行业协会的监管。其他租赁参与主体的 租赁相关行为在监管上基本处于空白状态。

总体而言，深圳目前的租赁监管整体尚未得到重视；多 头监管；有监管空白；监管集中在安全、消防、计生等方面， 在交易秩序和政策制定方面尚大有完善空间。

事实上，为了迎接深圳租赁市场的发展契机，监管体系 必须提前布局，深圳市房地产中介协会也将积极介入贡献力 量。2018 年 1 月 25 日 ，深房中协成立租赁分会，积极推进 落实行业规范，保障租赁机构合法权益，建立租赁行业内良 性竞争格局。

三、一季度行业重要指标披露

（一）行业自律规范的效果不断显现

行业被投数率可在一定程度上直观地反映出行业的整 体服务水平。根据深圳市房地产中介协会数据显示，2018 年 一季度，全行业被投诉率为 0.37%，同比 2017 年一季度下降 了 8%，环比 2017 年四季度则下降了 18%。

值得注意的是，2018 年一季度行业被投诉率的下降，还 是在网签量远超去年同期水平的情况下出现的。这进一步说 明了随着行业自律规范的不断深入，规范化、标准化的行业 从业规范所带来的行业正面效果开始逐步显现。

（二）市场竞争异常激烈，行业分化仍将上演

从 2018 年一季度的机构网签排行榜可以看出。2018 年 一季度的网签排行榜“头把交椅”由深圳本土中介机构世华 地产（Q 房网）所占据。根据与以往历史数据比较，以往网 签排行榜的“头把交椅”多由中原地产或链家这两家龙头机 构“轮流坐庄”，鲜有其他机构能占据网签排行榜的“头把 交椅”。

而世华地产（Q 房网）在本季度网签排行榜中的成功逆 袭，也进一步显示出行业内市场竞争的激烈程度。值得关注 的是，行业内中等规模机构所占有的市场份额与排行前三的 龙头机构市场占有份额差距较为悬殊，即网签量排行前三的 机构市场份额占有优势非常明显。深圳市房地产中介协会认 为，未来行业内的市场分化程度仍将会不断加深。