深圳写字楼租金企稳 单品餐饮及新型书店扩展迅猛

2018年4月3日，深圳–世邦魏理仕近日发布《2018年第一季度深圳房地产市场回顾》，解析深圳商业地产市场最新发展状况与趋势。

优质写字楼市场：金融构建主力需求，联合办公不容小觑

第一季度，深圳有3个项目超16万平方米新增供入市，分别位于福田中心区、南油和宝安中心区。新入市项目去化继续呈放缓之势，一些项目交付入驻率低于历史平均水平。单季吸纳量步入了中等规模阶段，录得超11万平方米新增吸纳，略高于上个季度。受新增供应影响，整体市场空置率环比上升0.3个百分点至10.6%。

从租户方面看，金融服务业租户为第一大需求来源，贡献超三成，细分需求主要来自投资财富管理类，证券、保险和基金类也有少量扩张。TMT、专业服务和房地产三个板块贡献近四成的需求。其中科技公司为TMT行业绝对主力租户，主要来自信息科技和生物科技两大分支。此外，消费升级带来的聚焦医疗、健身、美容美体三类需求亦保持增长。联合办公继续成为本季去化的重要贡献者之一，寰图进入深圳市场。

市场平均租金方面，环比无增长，优质写字楼平均租金录得210.4元。项目层面来看，租金表现继续分化，位于核心位置的高品质项目的租金继续增长，而位于新增供应聚集区域的项目以及部分老旧项目的租金有监测到下降。

世邦魏理仕深圳董事总经理简家宏表示：“未来六个月的新增供应量依然可观，主要分布在南山的后海、高新区和前海，福田CBD依然有少量新增供应入市。从未来项目的预租情况来看，预计新增供应将推升整体市场的空置率，租金在新增供应密集交付而致的竞争下将小幅下行，预计租金波动较大的项目主要分布在南山区。”

优质零售物业市场：餐饮继续主导市场需求，新型书店及设计师类零售快速扩张

本季度内，共有平安国际金融中心、深业上城和海航城三个项目总计29万平方米新增供应入市，创历史新高。其中个别购物中心因自身对租户档次定位较高，开业率不足六成。

但整体市场活跃度同比上升，单季录得290家品牌扩张。四成商家来自餐饮业态，以酸菜鱼和简餐类的租户扩张表现最为明显。逾五成新增需求来自零售，细分业态主要聚集在新型书店及设计师服装品牌两个品类。以教育培训以及美容美体为主的服务类商家的扩张也构成了本季新增需求的重要组成部分。随着购物中心日益增多，首入商家继续受到业主青睐，本季共录得9家品牌首入深圳。

整体市场空置率受部分新增供应空置率较高影响上升1.0个百分点至4.5%，但依然保持在较低水平。项目层面来看，多个项目的空置率均有改善，个别老旧购物中心因改造升级空置率有所上升。一季度适逢春节淡季，整体市场平均租金保持稳定，同样本环比持平，购物中心首层平均租金保持在每天每平方米23.3元。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部主管严思慧表示：“未来六个月，预计有大量新增供应入市，主要会集中在南山和龙岗两区，南山区的新增供应主要分布在蛇口和前海，而龙岗区的购物中心则分布较分散。从预招商情况来看，预计市场的整体空置率将被推高。同时随着新增供应不断累积入市，整体市场的租金或有波动。”

优质物流设施市场：稳定需求增长带动空置率创新低、租金稳增

本季高标仓供应继续空白。楼仓方面有两个项目入市共18.5万平方米新增供应入市，其中一个为融合了物流和供应链服务的新型仓库。整体市场的空置率环比下降0.7个百分点至4.2%，创历史新低。整体市场的低位空置以及可预见的供不应求持续推动部分大型物流园区在年初继续上调租金，实现年度的自然增长，带动市场平均租金环比增长0.3%至每月每平方米43.0元。

来自国内外的电商、第三方物流以及零售需求持续稳定增长，带动了个别之前受跨境电商影响的物流园区的空置率在季内有所改善。来自国外的第三方物流、服装和家居品类的零售商及来自国内的数据中心在积极寻租，但因深圳高标仓的大面积有效供给较少，因此预计该部分需求若在深圳找不到有效供应承接会外溢至周边城市。

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|工业部主管邓伟表示：“未来六个月，预计只有一个位于盐田的楼仓项目约13万平方米的新增供应，新增供应依然相对匮乏。而来自国内外多样性需求的增长将继续推动市场平均租金上扬，同时空置率维持低位。随着全球供应链和交易网络的高速发展，以及国内的网络零售的快速增长，深圳凭借其地缘优势、拥有的港口以及便利的海陆空的交通网络，依然会是很多租户的首要选择，物流业作为深圳支柱性产业的战略性地位不可小觑。深圳高标仓的供不应求状况短期内将难以缓解，物流园区的升级改造也将成为众多地产商关注的领域。”