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碧桂园5000亿后不设目标 继续押宝三四线?

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3月20日,新晋销冠碧桂园集团(以下简称“碧桂园”)披露全年公司业绩。2017年,碧桂园实现合同销售金额5508亿元,同比增长78.3%,完成合同销售面积6606万平方米。此外,报告期内,碧桂园实现营业收入2269亿元,毛利587.9亿元,同比增长分别达48.2%和82.4%,毛利率也同比增加4.8个百分点至25.9%,股东应占利润达到260.6亿元,增长126.3%。

业内人士分析认为,碧桂园受益于企业布局的优势,凭借重仓三四线城市,成功踏准了包括城镇化、去库存等政策利好导向,取得领先优势。但按照以往经验,“登顶”之后房企通常会采取更稳健的发展策略。事实上,碧桂园今年也罕见的没有披露业绩目标。

5000亿后不设目标

从2014年首次突破千亿元的黑马地产商到如今登顶行业头把交椅,碧桂园用了四年的时间,与此同时,地产行业销售额的榜首门槛也被提高到了惊人的5000亿元级别。

从碧桂园披露的全年业绩看,不论是合同销售金额还是合同销售面积均领跑行业,与此同时,该企业的净利润、毛利润以及毛利率均得到平稳增长。“受益于碧桂园前期充足的土地储备,优良的内控管理及高周转的策略,集团实现了高速发展。”在3月20日举行的碧桂园2017年度业绩发布会上,碧桂园管理层表示,实现高增长主要是该公司把握了国家新型城镇化进程,实现了投资的均衡布局。

在实现了高速增长后,碧桂园又将设立什么样的新目标?对此,碧桂园总裁、执行董事莫斌表示,2018年碧桂园将不设合同销售目标,该公司将根据市场情况推出货量,尽力做到更好,继续实现增长。业内人士表示,这与此前数年间碧桂园冲击榜首时的态度变化明显。通常而言,冲击榜首时企业无不以销售指标增长为导向,一旦目标达成则会考虑平稳和优化各项管理机制。

莫斌进一步表示,不设定销售目标不代表没有要求,内部的计划是有分解的。从未来的投资布局看,莫斌称:“碧桂园一直是均衡布局,哪里有市场,哪里就有碧桂园。未来公司会提出一些具体目标,做一个成一个。预计2018年市场依旧保持稳定,公司业绩与2017年相比仍会有所提升。”

继续押宝三四线?

对于未来投资及重点布局,碧桂园公司管理层透露,截止到2017年12月31日,已摘牌或已签约的土地储备约2.8亿平方米,另有基本锁定但尚未签约的潜在土地储备约1.4亿平方米,足以支撑2018年全年的销售,因此该公司可以更为灵活把握市场,一旦机会合适,依然会购买土地,但不会专门为今年的销售目标设置土地购买的计划。

莫斌再次强调,碧桂园的高增长离不开在中国新型城镇化进程中的均衡布局,2017年公司的目标一二线和目标三四线的销售对集团贡献各占一半?。资料显示,在去年底,碧桂园共经营1468个项目,覆盖30个省、220个市、768个县镇区。按地理位置计算,约58%的销售来源于三四线城市。

实际上,在国家分级调控背景下,去年调控对一二线城市造成的压力显然要更大,三四线城市则迎来一波销售热潮。据机构统计,2017年,全国一二线城市整体销量出现下滑,但全国600个三四线城市,销售占比从60%上升至67%的历史高位。各大房企也早已把主要市场放在三四线城市。

三四线楼市去年升温主要是得益于政府的去存库政策。具体措施包括推进棚户区住房改造、继续发展公租房等保障性住房、以多种方式提高货币化安置比例等。尤其是利用棚户区改造,去三四线城市库存已经成为最新手段。其中,通过国开行等机构发放棚改贷款带来的效果非常显著,拿到钱的棚改家庭实现了快速置业,当地也实现了快速去库存的效果。

此外,高周转也是碧桂园所推崇的手段之一。据了解,该公司一方面提出摘牌即开工,提高周转效率,另一方面以销售去化和现金流快速回笼作为核心目标。而在一定程度上,能够实现快速周转,依靠的也是城镇化及城市群发展的高速推进。

然而在一些行业人士来看,没有大量人口流入,加之缺乏产业支撑,三四线城市的盛宴能否延续还有待商榷。

链家研究院认为,三四线城市面临人口流出、老龄化等问题,支撑房地产市场的长期动力不足。研究显示,这一波三四线楼市成交人潮主要由刚需、改善和拆迁置业组成。这些城市后续成交将难以维持高点。同时,随着各地去库存压力减轻,支持政策能否持续,即便持续,市场购买力前期已经得到有效释放后,市场需求也不可避免地下降。

中原地产首席分析师张大伟预测,2018年房地产调控可能会侧重三四线城市。去库存与抑制过热将是三四线城市调控的主要内容。随着持续加码的房地产调控政策,叠加收紧的信贷,预计今年市场涨幅将继续放缓,商品房销售面积、销售额可能在2017年基础上有轻微回落。按照市场风险来看,以碧桂园为代表的重仓三四线城市的房企还需要注意进一步优化整体布局。

事实上,碧桂园也在尽力平衡布局。按照计划,该公司在一二线城市城区为首次购房的客户提供主流产品;在一二线城市周边的卫星城开发项目以支持业绩;在三四线城市核心区,为改善型客户提供好房子,避免同质化竞争。

融资成本降低??借贷比上升

事实上,除了不断扩大规模外,如何降低成本也成为房企面临的共同课题,尤其是融资成本。在此方面,碧桂园的数据显示,截至2017年底,碧桂园加权平均融资成本下降44个基点至5.22%,期末加权平均融资成本连续五年下降,为历史最低水平;此外,2017年销售款现金回笼5003.3亿元,回款率91%,扣除支付土地款、工程款等经营性现金支出后,经营性现金流净额为240.8亿元,延续2016年经营性现金流为正的态势。

数据进一步显示,报告期内,碧桂园可动用现金约1484亿元,为上市以来最高水平,同比增长54%,碧桂园方面认为,在宏观调控收紧、短期资金偿还压力增大的情况下,有力地保证了经营的良性循坏,支撑了规模的积极扩张。另有约2485.1亿元银行授信额度尚未使用。

不过,2017年碧桂园的负债有所增加。数据显示,截至2017年12月31日,碧桂园银行及其他借款、有限票据和公司债券分別约为1355亿元、319.13亿元、473亿元。这比上年同期的692亿元、292亿元及377亿元均有所增加,其中银行及其他借款同比增加近96%。

更进一步看,银行及其他借款中,约为476.7亿元、870.9亿元和7.5亿元分別将于一年内、1-5年内和五年后偿还。这也就意味着碧桂园1-5年内借款最集中。

碧桂园公告进一步显示,碧桂园的净借贷比率由2016年12月31日的48.7%,上升至2017年12月31日的56.9%?。此外,碧桂园公告还披露,截至2017年12月31日,该公司流动资产净值约为983.8亿元。2017年12月31日,流动比率(即流动资产除以流动负债比率)约为1.1,比2016年12月31日的1.2有所下降。

据悉,流动比率通常用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债能力。流动比率高表示资产变现能力越强,短期偿债能力亦越强。

对此,碧桂园CFO伍碧君表示:“2017年碧桂园的负债率上升不是很多,资产回报超过8%,利息成本是5%多一点。碧桂园很好地利用了杠杆,从上市到现在,净负债率没超过70%。”伍碧君补充表示,今年融资环境趋紧,所有地产商的融资成本都有可能比去年上升,碧桂园3个月之内没有融资计划。

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