花样年转型失意欲奋起 但潘军的3年千亿目标并不易

提出二次转型一年后，花样年超额完成2017年年初定下的销售目标，实现合同销售金额达201.64亿元。潘军表示，2020年要做到1000亿，确保成为行业内的主流地产商，其中城市更新项目被视作是其做大规模的利器。然而不少业内人士表示，城市更新项目难度较大。

CFP图

2017年的这份年报，是花样年提出二次转型后交出的第一份全年度成绩单。2017年，花样年超额完成2017年年初定下的销售目标，实现合同销售金额达201.64亿元。

虽然规模比起同行已经远远落后，但在中小型房企纷纷提出千亿目标之时，花样年同样“不能免俗”。在2018年3月20日的业绩发布会上，花样年集团主席兼首席执行官潘军表示，花样年2020年要做到1000亿，确保成为行业内的主流地产商。

潘军粗略勾勒了实现规模突破的草图，他预计2018年花样年将增加1000亿的货值，此外也将加大城市更新项目的开发力度，并对团队实行两年跟投制。五年的轻资产转型已经让花样年错过了房地产的黄金周期，在行业整合潮起的大背景下，要让花样年成为主流的地产商，潘军的前路实属不易。

发力城市更新

如果从土地储备的角度来看，与其他冲刺千亿的同行相比，花样年积极扩张的欲望并非十分强烈。年报显示，截至2017年年底，花样年规划土地储备建筑面积约1560.9万平方米，其中已签署框架协定的物业规划建筑面积为662.7万平方米；而2016年，花样年规划土地储备建筑面积约为1498万平方米，其中已签署框架协议的物业建筑面积为798万平方米。

潘军把城市更新视作是花样年做大规模的利器。在业绩会上他表示，2018年花样年将组建城市更新集团整合原来比较分散的业务，以确保在粤港澳大湾区处于相对领先优势。花样年也曾公开指出，未来将积极参与城市更新项目，工改工（指将现有土地性质为普通工业用地（M1）改变为新型产业用地（M0），将旧工业区拆除重建升级改造为新型产业园——编者注）以及股权合作等。

《每日经济新闻》记者整理公开的信息获悉，花样年过去一年中鲜少从公开市场拿地，更多参与到城市更新、股权合作等方面。例如，2017年11月花样年通过收购青岛怡和万胜置业有限公司、青岛金港蓝湾商业发展有限公司、青岛美域星海置业有限公司各65%股权，获得29宗商住用地，可开发体量约255万平方米。

潘军在业绩会上还指出，花样年在粤港澳大湾区有接近40个项目储备，未来这部分规模还会继续加大。需要指出的是，这一部分的土地储备在财务报表上暂未有体现。年度报表显示，截至2017年12月31日，花样年在珠江三角洲拥有三个在建项目或项目分期，合计规划总建筑面积约79.2万平方米，拥有五个代建项目或项目分期，合计规划总建筑面积为120.7万平方米。

值得提醒的是，目前业界对于城市更新项目的看法是，回收周期相对较长且不确定性较大，多名曾经接受《每日经济新闻》记者采访的旧改项目部人士、旧改投资机构的人士指出，旧改涉及部门业务链很长，土地来源的路径也有多种，且开发的周期长，拆迁难度大。

潘军同样意识到上述的问题，他提出了要加大已经签约项目的开发力度，也同时表示了信心：“花样年有先发优势，深耕深圳20年，具有一批城市更新的人才沉淀，也有涉及养老、商业、产业等领域的较为成熟的发展模式。”

产业链再思考

在过去很长的一段时间内，花样年受到关注的原因并非是它的地产开发能力有多强，而是其在房企转型浪潮中，是一个典型的代表。2012年，花样年旗下的物业管理服务公司彩生活登陆中国香港联交所，打开了资本市场对于物业管理服务的关注，此后多家物管服务公司相继上市。

不论主业的成败得失，花样年旗下的多元化业务发展仍算得上可圈可点。已经独立上市的彩生活，公司2017年收益同比增长21.3%至16.29亿元人民币，股东应占溢利同比增长70.8%至3.207亿元。

此前大力发展的社区金融服务也有所进步。花样年社区金融集团旗下的互联网金融平台全年完成投资额达81.35亿元，2017年12月6日，平台累计投资额破百亿，正式跻身百亿俱乐部。同年资产端规模新增至65亿元，累计资产规模达110亿，2017年个人资产增幅高达1.5倍。

不可否认的是，地产开发仍是花样年营收中贡献最多的部分，且在很大程度上决定了花样年的营业收入表现水平。公告显示，截至2017年12月31日，花样年的总收入达到约人民币97.8亿元，较2016年的109.2亿元下降10.4%，其中2017年物业开发的收入约人民币66亿元，较2016年人民币83.7亿元下降21.1%，公司称“主要由于本年集团新增结转确认收入的楼盘较去年减少”。

也正因此，在谈到未来的发展目标时，花样年重申应该“轻重并举”。在业绩报告中，潘军称，2018年公司将在构建、调整和完善业务结构和层次的同时，以战略合作及兼并、收购等途径，实现总资产规模稳步快速增长和集团业务体系及商业模式的有效整合及协同化，建设多资本平台、多品牌服务体系，实现集团“资金、资产、资本“的有效循环和壮大，使花样年集团成为专注于生活空间及体验的基于社区综合产业的产业金融集团。