先做市场密度再谈规模 贝客公寓预估毛利率达20%

（原标题：先做市场密度再谈规模 贝客公寓乐观预估毛利率达20%）

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在整个长租公寓进入高速成长阶段后，品牌公寓的资本化趋势也愈加明显，魔方公寓获得c轮融资10亿美金，链家旗下长租公寓品牌自如也获得由红杉资本、腾讯、华平投资三家机构领投的共计40亿人民币的A轮融资，借助融资，各品牌公寓加快了规模扩张的步伐。

2017年11月份，三六五网（300295，SZ）宣布，以1.25亿元入股贝客公寓，获得贝客公寓20%的股权，贝客公寓以约4000间房间的运营管理规模对应估值6.25亿元。与魔方、自如等品牌公寓相比，其公寓运营数量较少，融资规模也不算大，但平均20万的单间公寓估值背后的盈利能力引人关注。

近日，贝客公寓创始人兼CEO魏子石在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：“目前贝客的单间估值大约在人民币20万。我个人其实并不太认同按房间数量估值的方式，至少这不应该作为核心标准，任何行业任何企业，评估价值的核心应该是资产回报率。所以，未来公寓行业拼的还是团队、系统、运营等基础能力，规模应该建立在优秀的盈利水平基础之上。”

估值背后的单店盈利能力

资本规模扩张的速度不同之外，各公寓自身估值背后的溢价能力也有所不同。如何在扣除装修成本、人力成本之后获得更高的盈利是所有品牌公寓思考和面临的问题，贝客公寓将目光投向了中高端市场上。

魏子石称：“整个租赁市场中的人口大约有2.5亿~3亿，贝客公寓所定位的中高端客户群体大约在2500万~3000万左右，贝客客户群体中，我们预计房租占其工资水平的比重大约在30%~35%。”

据悉，2014年9月，贝客公寓在南京开张第一家店。作为市场化运营集中式公寓的创业企业，目前在北京、上海、南京、苏州等城市拥有4000余间房。从产品线上看，贝客公寓有金贝、银贝分档，针对北京市场专门推出绿贝，除霾、新风、净水等系统是全国长租公寓首例。

三六五网方面表示，最能集中体现品牌公寓核心能力的指标是公寓的单店盈利能力。根据公寓行业运营特点，三六五网重点选取了贝客成熟门店最近三个月平均毛利率这一指标，来衡量公寓企业的运营能力。

魏子石表示：“贝客不同产品线的基础毛利率在15%以上，2017年后获取的新项目，预算毛利率指标提升到20%以上。”

2017年10月份在三六五网发布的对外投资补充公告显示，2017年上半年，贝客公寓的营业收入为2665万元，净利润为负2237万元，公告解释，由于贝客目前正处于扩张期，前期装修投入比较大，部分项目运营时间较短，所以出现阶段性亏损，随着公司进入稳定期，公寓项目的存量增加，盈利状况预计将明显改善。

区域集中后如何扩张

对于公寓来说，线下的专业运营能力直接决定了客户的居住体验。其中，“公寓客服人员素质参差不齐”是长租公寓行业的一大痛点，从100间房扩展到10000间房的阶段，人力成本的上升与利润的增长如何达到平衡？

贝客公寓的投资方之一三六五网认为，在公寓行业初创期的最重要的是团队的原动力。

据了解，贝客公寓采取了连锁管控的公寓管理模式。“连锁的管控从某种意义上说，就是把少数有本事人的本事变成多数守本分人的本分。管理的标准化输出与团队异地复制能力，都发源于此。”齐东评价说。

借力资本之后，公寓的后续客源扩张应从哪几方面发力？自从阿里、腾讯等以流量见长的电商平台接入租房入口后，一大批公寓品牌迅速借平台扩展线下业务。贝客公寓方面表示，与自带流量的第三方平台的合作是无法抗拒的，同时，依靠公寓自己的自媒体以及依托客户黏性所形成的“老带新”比例也同样应该被放大。作为公寓运营平台来说，不能将自己的客户引流完全寄托于第三方平台。

“现在任何企业还谈不上市场份额。集中式区域的市场密度相对更重要，对于绝大部分品牌公寓来说，我不建议上来就做全国。”魏子石如是说。