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高力国际:深圳甲级写字楼新增供应达到历史峰值

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深圳2018122全球领先的房地产服务上市公司高力国际在深圳四季酒店举行了2017年深圳房地产市场回顾及2018年展望的媒体分享会。高力国际回顾了2017年深圳写字楼、工业地产及资本投资市场的热点并对2018年的行业趋势做出了展望。

深圳甲级写字楼新增供应达到历史峰值

深圳市2017年录得自2004年最大量的新增供应,共计104万平方米(1,120万平方英尺)。市场同时也显示出了惊人的吸纳能力,至2017年年末,全市平均空置率同比下降3.4%13.5%,净吸纳量超过一百万平方米,是过去十年深圳市平均净吸纳量的三倍有余。

截至2017年年底,深圳市写字楼市场的平均租金为230.7 人民币每月每平方米,同比增长9.6%。罗湖区年内平均租金同比上浮8.0%218 人民币每月每平方米;福田较去年有着显著的上浮,同比攀升13.7%268人民币每月每平方米;南山区的甲级写字楼的平均租金同比增长3.0%,至175 人民币每月每平方米,前海片区则因部分项目入市一年去化率不理想而出现租金大幅调整的情况。至2017年年底,前海出现部份案例租金下迭至100元每月每平方米以内, 导致平均租金为105.9元每月每平方米,同比下滑37.7%

租户市场中,以科技和金融为深圳市甲级写字楼租户的主导产业的局面自2017年下半年开始被打破。我们发现租赁市场已变得日益活跃与多元化高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆指出:愈发多的本土的,以及国际知名的来自房地产、专业服务、先进制造、零售、以及教育行业的租户因新设立办公室或业务扩张而对办公空间产生需求。

展望未来, 我们相信在粤港澳大湾区的框架和背景下,深圳的经济将持续迅猛增长。2018年至2021年的新增供应总量将超过600万平方米。自2018起,新增供应的重心将由福田向南山和前海转移。深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期,新增供应将在未来两年内达到历史峰值。与之相应地,甲级写字楼租赁市场将更有利于租户。

总体而言,我们预测深圳市的甲级写字楼市场的平均租金会在2018年稳中有升,同比2017或有2%~3%的涨幅;随后由于2019年大量新增供应,尤其是前海片区的新增供应,全市租金受下行压力,应有较明显的降幅。高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠表示:租金在2020年会回升,之后呈平稳上升的趋势。短期内,罗湖区因区内缺少新增供应,其租金应维持相对稳定。未来三到五年,福田将继续保持全市最高租金,其租金预计将在2020年突破300元每月每平方米。因为大量新增供应的入市和楼宇品质的整体提升,外加受强劲市场需求的支撑,我们预计南山(除去前海片区)或在2018年年内实现6%以上的租金增长率。随着春笋的入市,我们可期待2019年内有两位数的租金增长率。截至2021年,南山租金或将赶超罗湖。前海片区的租金则和基建的完善程度紧密相连。我们预计,在主要地铁线路于2020年完工和投入使用之前,其租金应维持较低的水平以吸引租户,维持低空置率。该片区租金或在2020年因11号线延线完工而有大幅度上升。

联合办公在深圳持续扩张,成熟运营商纷纷入驻。规模型企业首选TEC、雷格斯类商务中心,日后大型联合办公运营商入住后或选择WEWORK等国际性成熟运营商;企业用户选择灵活办公空间的关键在于品质。联合办公集中南山-科技园,南山-蛇口和福田中心商务区。至于联合办公空间的潜在租户,会有更多的跨行业的创业公司倾向选择联合办公空间。

工业地产市场 城市更新背景下的产业升级

2017年,粤港澳大湾区的资源整合与共享使得深圳有了进行产业升级,转向以高附加值为主的产业模式的机会;东莞和惠州则可以承接外界需求,尤其是深圳因自身缺乏土地供应而难以规模化增长的物流需求,从而形成了物流意义上的“大深圳”概念。因而,受益于其充裕的空间,大量即将入市的新增供应,以及相对低廉的租金价格,东莞正日益成为一个充满机会的物流目的地。

深圳市内,我们见证物流园在2017年年内租金同比上浮3%44.9 元每月每平方米。17年年底一个新的物流项目中通百富新现代物流园入市,带来了165, 000平方米的新增供应,并拉动空置率从6.7%上浮至10.2%。工业地产的机会则离不开深圳的城市更新。产业升级催生了许多来自如大数据、先进制造、智能穿备等行业的对定制化和智能化的工业空间的需求。租户的行业和需求的改变也促使业主通过同经验丰富的开发商和运营商合作而升级换代其物业状态,以进一步提升土地使用率,吸引更多的租户。而一些位于核心区域的产业或由机会将物业改造成以办公为主的研发基地。在城市更新的主旋律下,许多业主和物业会为了适应市场需求,转化至更加精细化和定制化的发展路线。

华南区产业及工业地产服务董事陈剑锋指出:作为拥有世界上三个集装箱吞吐量排名全球前十位的港口城市,以及完善的跨境航运设施的区域,大湾区或将面对因跨境电商迅速扩张的产生的对于仓储物流方面的需求。尽管缺少物流仓库的土地供应,深圳的海港和空港仍然具有巨大的发展潜力。深圳在大湾区的物流版图上仍将扮演至关重要的角色。

我们预计未来五年,在深圳仅有约为14万平方米面积的少量物流的新增供应入市。相应的,物流的空置率也将进一步下调。到2022年,深圳市的物流空置率或维持在5%,而租金则预计有缓慢上升至49元人民币每月每平方米。

城市更新的大环境下,工厂和工业地产将持续转向更加精细和可持续的发展。位于核心区域的物业或将重新发展成为城市综合体。

投资市场受住宅市场启发,交易表现活跃

2017年上半年因顾忌于频繁的政府宏观调控政策对房地产市场的影响,深圳的投资者大多持观望态而少有行动。自十九大召开并鼓励长租公寓和租售同权的发展后,市场气氛开始明朗,新的机遇开始浮现,明确的政策走向刺激鼓舞了投资者的信心。

接近2017年年尾,深圳对小型商业公寓(大部分为30-60平方米) 的投资,包括核心区域和新兴区域,表现活跃。该表现一方面受政府宏观政策的影响,另一方面则受到外来人才改善型居住需求的支撑。对豪宅的开发和投资有日渐向上之势。根据胡润报告广东省为全国范围内高净值人群占比最高的省份。而深圳作为其经济增长引擎,豪宅在此仍然有着长足的增长空间以满足高净值人群的改善型需求。

高力国际深圳分公司资本市场及投资服务部高级副董事林楚洲表示:自十九大后,政府进一步明确租售并举和租售同权作为房地产住宅市场的发展方向,未来将有更多的资本,进入深圳的长租公寓市场。同时,资产证券化快速发展期,为长租公寓市场的长期发展奠定了基础。在政府宏观调控政策的指导下,市场环境将愈发趋于稳定与健康。我们在新的一年可以期待前海的进一步发展,粤港澳大湾区资源的进一步整合,以及持续注入新的资本和活力的长租市场。城市更新依然会是深圳市的城市主旋律,而各区政府寻求机会进一步深化产业升级的改革。

在深圳的写字楼市场,开发商开始逐渐转变其策略,显示出从散售到整售的转变的倾向。南山后海总部基地,写字楼多以政府定向出让的总部基地和自持为主,而前海片区的基建的完善仍需时日。这使得投资者在上述片区的投资机会受到一定的限制。而蛇口片区和车公庙片区或可提供更多的选择。

展望未来,十三五规划中城市更新面积预计可达30平方公里;本季度有10个改造面积超过100万平方米的综合体项目;其中关内有四个: 2个在罗湖区,2两个在南山区。这些都是未来值得关注的对象。综合全国考虑,广东地区尤其是深圳的高净值人群消费潜力还有待挖掘;中长期豪宅市场或有可发展的市场;受土地供应模式影响,该类项目或将集中在关外地区。基于房住不抄基本基调,长租公寓市场需求潜力巨大。虽然目前市场收益率不够高,有风险,但这是未来资本进入该市场必须抢占的先机。类REITs发展速度加快,离真正的REIT越来越近,将为大量持有型商业项目提供新的退出通道,从而实现资金的回流和轻资产运营,促进金融和房地产形成良性循环。

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