第一太平戴维斯追踪租金动态 应对世界城市投资风云变幻

由于利率上调，世界城市房地产市场的资本价值增长在未来十年将有所放缓，收益将成为投资关键动力。国际房地产顾问公司第一太平戴维斯如是说。

第一太平戴维斯发布最新旗舰报告《影响力——全球房地产市场的未来》，称由于投资安全及收益规模成为主要驱动力，需要采用差异化的风险评估标准。未来十年，投资者应密切关注资源丰富、人口相对年轻且增长迅速、经济增长前景积极、自然灾害风险较低的城市。报告称，未来一座城市对人口及人才的吸引力将成为衡量收益安全性的一项重要指标。

第一太平戴维斯对世界城市各房地产领域的租金增长情况做了分析，并绘制“第一太平戴维斯租金周期曲线”，展示各城市目前所处的周期阶段。哪些城市以及房地产领域值得寻求收益安全及租金增长的投资者密切关注，从“租金周期曲线”上可以一目了然。

·就优质写字楼而言，2008年至今租金涨幅排名前四位的市场依次为：旧金山（+99%）、深圳（+71%）、北京（+71%）、伦敦西区（+69%）。

这些城市位于租金周期顶点附近，处于繁荣期、高原期或衰退期。

·新加坡的优质写字楼（-26%）、高端住宅（-25%）以及核心商圈（-15%）均录得两位数跌幅，因此这三个板块均处于或接近周期低谷。

·上海酒店、墨尔本优质工业物业以及深圳高端住宅正处于复苏期，说明租金存在进一步上涨空间，但投资者或将面临竞争激烈、价格高企的局面。

·深圳住宅租金自2008年末至今累计上涨82%，涨幅领先于其他城市住宅市场。

·雅加达是一座新晋的经济引擎，即将走出萧条期，因此有望迎来租金的大幅增长。但雅加达作为印度尼西亚这一新兴经济体中的年轻市场，不可避免地要面临更高风险。

·世界城市中的成熟资产领域，例如伦敦、东京、旧金山等城市的优质写字楼市场，如今已站上周期顶端，且由于租金或在高位维持一段时间，有望成为投资安全港。

“如果说2007年之前的50年中房地产投资市场以资本增值为重心，金融危机后的10年以稳住阵脚、寻求复苏为重心，那么未来10年及以后将以在低利率环境下保障收益安全为重心。投资者将越来越重视世界城市的物业租赁市场。”第一太平戴维斯世界研究部主管Yolande Barnes表示。

“无论投资者寻求的是资本增值还是稳定的收益流，租赁市场的表现都是关键所在，”Barnes女士补充道。“租金不会撒谎，它们是需求、供应这两个市场基本要素相互作用的结果。在全球许多投资市场，收益率进一步压缩的空间已微乎其微，因此租金增长成为资本增值的唯一途径。

先进国家的人口老龄化问题凸显，投资基金日益关注养老金的投资管理问题。第一太平戴维斯认为，这是一次永久的转变，且在低通胀、低利率时代愈发显得紧急，收益质量也得到更多关注。相反，在新兴经济体尤其是中国，投资者仍处于扩张资产规模的阶段，因此可以利用高风险市场的增长机遇。投资者需要了解经济趋势、高新技术、社会变化、自然威胁以及资源贫瘠等因素带来的风险，以及上述因素给城市及区域房地产市场的不同领域造成的影响。

第一太平戴维斯租金周期曲线——了解每座城市所处的周期阶段

本期报告首次推出第一太平戴维斯租金周期曲线，覆盖租金变化可能经历的所有阶段。处于“复苏期”的城市存在租金进一步上涨的空间，投资者可予以关注，但部分市场可能因为资产竞争激烈而出现收益率下降、资产价格高企的局面，还有一些市场对于境外投资者来说门槛较高。

若仅考虑租金增长，则新加坡多个物业领域均适宜投资，此外还有雅加达、珀斯（写字楼），深圳（住宅、高端零售），上海（酒店），墨尔本（优质工业物业）。但部分城市资产价格高昂，部分物业领域的收益率因为投资活动高涨，已进入下行通道。

以新加坡为例，虽然优质写字楼租金仍比2007年低26%，然而在中国大陆投资者的热切追捧下，收益率不断收窄。这反映出投资者的预期——新加坡有潜力成为区域市场的经济引擎。

许多核心住宅市场密集集中在“繁荣期”，如伦敦（普通住宅）、柏林、悉尼、墨尔本、北京、东京；法兰克福与上海（高端住宅）即将进入“高原期”。上述城市中，过去十年普通住宅租金增幅最高的两座城市依次为上海（59%）、悉尼（57%）。欧洲城市也不甘落后，柏林、法兰克福分别录得53%与42%的涨幅。

第一太平戴维斯租金周期曲线（城市、物业领域、租金涨幅）

来源：第一太平戴维斯世界研究部

第一太平戴维斯认为，“高原期”市场虽然租金不再看涨，但未必不能吸引投资者。例如伦敦、东京及旧金山的优质写字楼市场，东京的经济型酒店及零售市场，虽然租金滞涨不足以吸引追求资本增值的投资者，但凭借当地经济的实力支撑以及相对稳定的经济与政治环境，未尝不是追求稳定、安全收益的投资者的福音。

而在租金预期显著增长的市场，风险系数也要高出很多。例如雅加达，预计到2027年全市人口将超越东京，但其房地产市场规模依然有限，成熟度也相对欠缺。又如深圳，境外投资者进入难度较高，但它却是全球最具年轻活力、增长最快的城市之一。

“要想正确认识房地产市场风险，投资者必须从城市，甚至街区的层面了解市场，并在此基础上了解各个房地产领域。租金看涨的市场不一定是‘买入型’市场，尤其是在资产价格过高，或者新增供应入市会导致供应过剩、租金二次下探的情况下。”Barnes女士补充道。

年轻活力——城市增长的“上上签”

理解社会变化至关重要。拥有年轻人口的城市更可能成为高等教育中心，成功吸引技术移民，成为创新及经济增长的催化剂。租金增长便是水到渠成。

第一太平戴维斯预测了10年后（2027年）各区域市场青老年人口比率（15-34岁人口与50-69岁人口）最高的七座城市，其中包括深圳、雅加达、奥克兰、奥斯汀。

第一太平戴维斯——衡量未来需求风险

第一太平戴维斯全球租户服务部主管Jermey Bates指出，经济增长潜力突出或年轻人口占比高的城市有望为投资者带来丰裕的投资机会。“无论在哪个国家，人都是经济领域中最重要的资产。然而在老龄化问题突出的发达国家，人才竞争激烈，同时新兴经济体正培养着越来越多的年轻劳动力。

新生代劳动力将推动对特定地段、特定类型物业的需求。这有望改写优质‘契约’的标准。一些以本地各类小型企业为租户的短租物业，或因收益稳定可靠而成为投资者的‘香饽饽’。”