王锋：把握市场导向 建立房地产市场调控长效机制

（原标题：把握市场导向 建立房地产市场调控长效机制）

在昨日召开的2018中国房地产存量资产运营论坛上，深圳市房地产研究中心主任王锋总结了2017年全国房地产市场形势，并对2018年房地产市场发展形势与政策进行了分析、预测。王锋表示，2017年深圳房地产市场经过调控，市场杠杆显著降低，投资购房基本退潮，市场风险逐步释放，顺利实现了2016年以来的房价调控目标。2018年，深圳还将面临住房供求紧张关系、房价上涨压力大的局面。在调控取得阶段性成果的形势下，面对全市较高的居住成本与较大的住房需求，2018年深圳房地产市场调控依然不会放松，长效机制要加快建设。

去年全国房地产市场进入调整期

王锋指出，今年以来，在中央加快供给侧结构性改革、防范化解重大风险、提高保障和改善民生水平等政策背景下，我国房地产市场调控力度继续加大，各地房地产市场总体进入调整期。整体来看，2017年全国楼市呈现出开发投资总体得到控制，增幅基本保持在去年水平;商品房销售面积和销售额增幅大幅收窄;房屋新开工增速略有上升的态势。从2017年1~11月我国部分一、二、三线热点城市房地产市场形势看，2017年，我国一线城市在严格的宏观调控政策作用下，市场预期比较稳定，投机炒作基本退潮，调控效果显著;但二、三线热点城市仍然面临预期不稳，投机炒作易回潮，房价有可能继续上涨等问题。

关于2017年深圳房地产市场形势，王锋介绍，2017年深圳房价持续平稳回落。2017年12月，深圳新建商品住宅均价为54256元/平方米，比年初下降1.3%，比2016年9月下降11.9%。同时，成交量低位运行。2017年，深圳全年新建商品住宅成交量259.43万平方米，同比下降38.6%;二手住宅成交量532.01万平方米，同比下降33.7%。

王锋表示，2017年深圳市继续严格执行去年制定的“深八条”调控政策，进一步强化政策执行力度，“深八条”政策在调控实践中发挥了明显效果。

深圳约六成常住人口租房住

值得一提的是，深圳住房租赁市场在解决全市居民的住房问题中起着至关重要的作用。

“深圳全市常住人口的住房自有率为40%，约40%的常住人口居住在自有住房中，60%的常住人口需通过租赁等方式解决居住问题。”王锋介绍，根据2015年深圳建筑物调查和住房调查数据，全市住房总量为5.71亿平方米、1065万套(间)，其中，质量好、配套完善的商品住房、政策性保障性住房、单位自建房、公寓房套数合计仅占全市住房总套数的35%;质量差、功能不完善的村民自建房、工业区配套宿舍则占全市住房总套数的65%。全市出租住房约783万套(间)，面积约3.48亿平方米，占存量住房总套数的73.5%，有效解决了各类无房群体的租赁需求。

王锋介绍，深圳租赁住房房源多样。全市六大类住房中，城中村租赁住房共约490万套、占全市租赁住房的61.3%，工业配套宿舍占21.3%，商品住房仅占4%，保障性住房仅占1.7%，单位自建房仅占4%，其他类型住房(含商务公寓、宾馆、旅馆等)占8%。原农村村民自发形成的城中村散租市场是全市住房租赁市场的供应主体，单位自有房及企业配套宿舍是住房租赁市场的重要补充，而商品住房和保障性住房则占比较低。

建立房地产市场调控长效机制

王锋表示，党的十九大以后，我国住房和房地产发展的政策导向主要在两大方面：一是加快建立多元化、多层次的住房供应体系，以解决单一依靠房地产买卖市场带来的投资投机问题;二是加快建立促进住房和房地产健康发展的基础性制度和长效机制，从制度建设实现“房住不炒”、保证住房的居住属性。

为实现“房住不炒”的目标，王锋建议，一是加快培育和发展住房租赁市场，建立“租购并举”住房制度;二是完善土地供应体系，改革土地出让制度;三是深化住房制度改革，加强公共住房建设;四是加快城市群一体化发展，建立大中小城市协调发展机制;五是创新金融财税制度，完善房地产调控手段;六是加强房地产市场预警，建立市场监测机制;七是加强投资引导，促进实体经济发展;八是加强房地产市场监管，维护市场秩序稳定。

王锋表示，从深圳看，在今后3至5年内，要结合本市房价高、泡沫大、供求关系紧张等实际，以持续消化房地产泡沫为目标，采取短期和长期相结合的政策措施：一是继续加强短期调控，继续实施限购、限价、限贷、限售等调控政策，确保房价在未来几年“环比不增长”，形成市场理性消费局面;二是加快长效机制建设，尤其是通过增加租赁住房用地和人才保障房用地供给，加快培育和发展住房租赁市场，持续增加人才保障房供应，加快形成多层次的住房供应体系;三是加快推进“深莞惠”、“3+2”以及粤港澳大湾区建设，特别是通过加快“深莞惠”、“深汕合作区”基础设施、教育医疗、社保等互联互通，促进深圳产业外迁、居住外移，解决深圳土地资源紧缺带来的发展瓶颈，并实现城市群居民“住有所居”。