房源被封、打官司：康达尔房地产业务成双刃剑

（原标题：“房住不炒”须打破松绑幻象）

中国农牧第一股康达尔(000048。SZ)的业务不只有农牧业，还有房地产等。房地产业务曾经撑起康尔达三成多营收，对其重要性不言而喻，但2016年、2017年该业务营收大幅下滑，造成公司业绩不理想。2017年前三季度，康尔达营业收入11.29亿元，同比下降5.23%，主要是房地产销售收入减少所致;净利润-4678万元，下降255%。

雪上加霜的是，近日康达尔公告称，其位于深圳的山海上园65套房被司法查封，由此可能导致公司资金短缺。拥有大量隐形土地资产的康达尔，还能否在房地产上重拾辉煌?

业绩受房产影响明显

康达尔的业绩波动明显。2014年至2016年，公司营业收入分别约为21.44亿元、23.02亿元、15.61亿元;净利润分别约为1.14亿元、2.04亿元、596万元，其中2016年业绩下滑明显。

康达尔在2016年年报中称，业绩下滑的一个重要原因是本年度房地产开发业务销售收入比上年同期大幅减少。

2016年康达尔房地产开发业务营收7340.7万元，同比减少90.60%，占总营收的4.7%，已退居各项业务营业收入占总营业收入比例的前三位之外。

山海上城实景图 董青枝 摄

梳理近几年康达尔的年报可以发现，房地产开发业务一直是康达尔最重要的业绩来源之一。2011年和2012年均有房地产收入，康达尔盈利尚好，而2013年缺乏了房地产业务的支撑，该年业绩录得亏损;2014年房地产业务重新贡献收入，跃升为公司第二大营收业务;2015年房地产开发营收7.81亿元，占到总营收23.02亿元的33.91%，仅次于饲料;但是2016年，随着在售货源减少，房地产开发营收大幅下降，该年度业绩下滑。

除了房地产，诉讼纠纷也是影响康达尔业绩的一大因素，尤其是京基集团与康达尔的股权之争。截至目前，康达尔的股权之争仍僵持不下。

隐形土地资源还有多少

康达尔引发资本市场的关注主要是因为其拥有大量低成本土地资源。

官网显示，康达尔自1998年开始介入房地产开发，当年就推出了“康欣园”，2000年在布吉推出康达尔花园1~3期，2003年又推出第四期(香槟谷)，2008年推出第五期(蝴蝶堡)。

2011年，康达尔获得了丰富的土地资源。公告显示，公司于2011年11月30日与深圳市坪山新区管理委员会、深圳市规划和国土资源委员会坪山管理局就坪山新区坑梓街道的两块土地征收签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额7.4亿元的补偿款;同时与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就公司位于宝安区西乡街道、沙井街道、福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》，公司将获得总额8600.45万元的补偿款，两项协议共计8.26亿元的补偿款。

作为土地整合一揽子解决方案的组成部分，康达尔获得了对西乡和沙井两个地块共23.73万平方米工业用地转商住用地的批准及协议签订。未来，两商住项目总建筑面积超过100万平方米，总销售面积超90万平方米。

康达尔曾公开表示，预计在未来的8~10年内，房地产业务可以带来稳定可观的房地产开发收益和持有商用物业的租赁收益。

康达尔位于西乡地块的“山海上园”一期已于2015年售完，康达尔2015年房地产开发营收7.81亿元，占总营收比重33.91%;同时项目二、三、四期总体量达65.91万平方米，按目前二期在售房源均价5.9万/平方米简单估算，还将有约389亿元货值。

此外，康达尔的沙井项目城市更新工作已启动。中信建投早前在研报中表示，沙井项目占地12.5万平方米，位置虽不如西乡，拿地成本也较高，但受益于宝安市政规划，地块仍有比较大的想象空间。

同时，康达尔地产板块下辖的土地、商铺、厂房、宿舍等可出租面积约35万平方米，土地储备面积约24.3万平方米。

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康达尔山海上园65套房被司法查封 在售房源“捆绑装修费”涉嫌违规

近日，康达尔(000048，SZ)发布公告，公司在售的深圳山海上园二期项目中65套房源被司法查封，涉及金额约为3.77亿元。公司表示，此次查封可能导致资金短缺、公司房屋销售存在障碍，相关房屋预售合同履约受到影响。

山海上园二期项目现在销售情况如何?《每日经济新闻》记者日前以购房者身份实地探访获悉，65套被查封房源均已售出，目前在售房源约50套，销售均价约为5.9万/平方米;购房者需额外支付5万元/套的装修费用。

65套被查封房源均已售出

深圳市规土委官网信息显示，山海上园二期项目于2017年8月15日获批1栋A/B/C三座共528套房源的预售证。现在A座60套房源被司法查封，B座5套房源被司法查封，C座部分房源显示“期房待售”，其余显示“已备案”。

据销售人员介绍称，项目于2017年8月21日开盘，在售1栋A/B/C三座产品共528套，销售均价约为5.9万元/平方米。其中A座产品已售完，B座仅剩几套，选择性较多的是C座。剩余的房源一共约50套左右。户型方面，88平方米的已售完，还有83平方米和89平方米的产品在售，多是中低楼层。

记者注意到，现场公示的销控表也显示所剩房源不多，而被查封的A座和B座房源均显示已售出。

山海上城沙盘图 董青枝 摄

已售出的房源被司法查封，购房者的权益该如何维护?就此，信荣(深圳)房地产律师团队首席律师张茂荣表示，根据《合同法》第286条及最高人民法院相关批复和规定，消费者的生存权利优于经营者的经营权利，即如果消费者所购商品房系用于居住，名下无其他居住房屋，且支付了超过50%以上的房款，则优先保护该消费者的权利，购房者可以向查封法院提出执行异议，要求解除查封执行;不符合上述条件的购房者，因此导致购房不成的可以要求开发商解除合同并赔付违约金。

张茂荣补充到，已经按揭并月供的购房者，均已通过按揭方式全额支付了全部购房款，具备上述优先权条件的，可以继续供楼并提出执行异议。不具备优先权的，按《合同法》规定负有止损义务，应当停止供楼，但因存在开发商自行清偿债务后解封及断供后被银行计入不良信用的情况，建议断供时请银行同意;至于房屋被查封后，购房者是否有权解除合同及要求开发商退款并支付违约金，取决于查封行为是否导致了合同的无法履行，或者达到了合同约定的解约条件，导致了合同的无法履行或达到约定的解约条件时，购房者有权解除合同追索违约金，反之则不能。

现在是否有购房者维权?康达尔回复称，一切以公司公告为准，如有相关进展，公司将依法履行信息披露义务。

“捆绑装修”涉嫌违规

值得一提的是，销售人员告知，现在购买产品时需要在总价上额外支付5万元/套的装修费用，签定一份装修合同。被问及原因时，销售坦言项目是精装修交房，额外支付装修费用很正常，因为限价市场上很多楼盘都有这样操作。

律师张茂荣解释称，根据《合同法》和《消费者权益保护法》规定，消费者有自主选择交易的权利，开发商因限价而“捆绑装修”，强制购房者购房后接受其指定商家的装修服务，本质是变现涨价，显然属于违规行为。

不过美联物业全国研究中心总监何倩茹坦言，因限价造成房屋备案价格达不到开发商的预期，故而开发商采用捆绑装修方式来弥补损失。虽然原则上不让捆绑装修消费，但一般消费者也不会因此告开发商。

上述销售人员表示，项目打造的是高端产品，最大的卖点就是有两个公园、大社区及学校。项目分四期开发，其中一期于2015年售罄，均价是2.5万元/平方米，现已入住;二期1栋剩约50套房源，预计2019年3月交付;2018年预计推出二期3栋和5栋的新品;三期拟规划为包含五星级酒店、住宅、商业和公寓等的综合体;四期拟规划为高层。整个社区入住人口约1.5万。

大股东曾质疑项目

山海上园项目的开发曾引发康达尔大股东京基集团的质疑。

据《证券时报》此前报道，在2016年的康达尔股东大会上，京基集团代表高峰质疑康达尔山海上城项目二、三、四期项目并没有完成相关规划设计，为何公司与中建一局签订高达239亿元的工程合同，且工程造价高达11000元/平方米，以及是否涉及利益输送。

康达尔董事长罗爱华彼时在股东大会现场表示，工程造价高是因为合同属于总包合同，且后期项目为精装修交房;与中建一局签订高达239亿元的合同不仅是因为紧密合作，还考虑到营改增等税务筹划的问题。康达尔财务负责人彼时也表示，上述合同已经开始履行，所有信息已经披露。

虽然有股东质疑，但山海上园项目已经进行了开发，并为康达尔带来不小的收益。康达尔2015年年报显示房地产开发录得7.81亿元，占营业收入比重33.91%;而该项目二三四期总体量达65.91万平方米，按目前二期在售房源均价5.9万/平方米的价格计算，总货值约389亿元。

在土地资源稀缺的深圳，山海上园大体量项目无疑是一大块肥肉。中信建投早前报告指出，山海上城项目拿地成本极低。康达尔也曾在2011年公告称，预计未来8至10年内，房地产业务可以带来稳定可观的房地产开发收益和持有商用物业的租赁收益。

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与中粮合作21年打官司8年 康达尔5.31亿资产被查封冻结

近日，康达尔公告称，中粮深圳公司向广东省高级人民法院提出财产保全申请，请求查封、扣押冻结公司价值约5.19亿元的财产，其中康达尔在售深圳山海上园二期项目中65套房源在资产保全过程中被查封。

此前，康达尔与中粮深圳公司曾因一宗地块的土地使用权及征地补偿处理长期存在着分歧，这次财产保全也意味着两家企业的诉讼纠纷进一步升级。

5.31亿元资产被查封冻结

康达尔1月4日发布的公告显示，原告中粮集团深圳公司向广东省高级人民法院提出财产保全申请，请求查封、扣押冻结公司价值5.18亿元财产，康达尔公司部分开户行存款(合计为1.54亿元)被冻结，冻结期间为12个月。冻结期间届满或该院另行通知提前解冻前，此款项不能支付。

此外，康达尔在售深圳山海上园二期项目中65套房源被司法查封，涉及金额约为3.77亿元。上述实际查封冻结资产金额合计约5.31亿元。

▲康达尔山海上园实景图(推广名为山海上城) 董青枝 摄

康达尔在公告中表示，目前公司生产经营正常，但由于本次查封冻结资产金额较大，致使公司流动资金使用受限，可能导致资金短缺、公司房屋销售存在障碍，相关房屋预售合同履约受到影响。本次诉讼相关的财产保全对公司日常经营及利润将产生不利影响。

对于此次查封，信荣(深圳)房地产律师团队首席律师张茂荣告诉记者，中粮的申请是合法的财产保全行为。康达尔目前可以用其他资产进行置换担保，解除被查封的房屋，以保证房屋买卖合同的继续履行，若没有担保，司法查封是不可以随便解除的。至于康达尔需不需要承担责任，需要法院做出最终生效判决来定。

康达尔的房产为何会被查封呢，《每日经济新闻》记者发现，此事源于康达尔于2017年9月8日收到的广东省高级人民法院的一纸应诉通知书，中粮深圳公司作为原告起诉康达尔。中粮深圳公司认为，康达尔未履行股东出资义务的行为严重损害了合资公司信兴公司和合资公司股东中粮深圳公司的合法权益，诉讼请求金额暂时总计约5.18亿元。

面对此次诉讼，康达尔采取了哪些应对措施?康达尔相关负责人回复《每日经济新闻》记者称：“一切以公司公告为准，如有相关进展，公司将依法履行信息披露义务。”

土地使用权引发的纠葛

康达尔和中粮深圳公司的纠葛要追溯到30年前的一次合作。

资料显示，1987年，康达尔与中粮深圳公司合资成立信兴公司，注册资本150万元。中粮深圳公司出资比例为51%，康达尔为49%。二者于1989年签署了一份《关于移交城西鸡场的合同书》，约定康达尔将城西鸡场的固定资产、土地和流动资金作为出资。同时合同还约定，在双方联营中止或终结时，城西鸡场原有的土地，不管是否属于农用，其使用权均应优先转让回康达尔。

到2008年，信兴公司经营期限届满，康达尔与中粮深圳公司开始协商清算事宜。不过，在清算过程中，双方对财产清算的范围产生了分歧，即关于城西鸡场的土地使用权归属问题。

当时，信兴公司内部董事会曾多次作出决议，要求康达尔协助信兴公司将该地块过户至信兴公司名下，但康达尔直到2008年公司清算时仍未办理过户手续。这也导致了2009年、2010年中粮深圳公司就土地使用权及相关补偿资金事由提出诉讼。

而2011年发生的一件事更是加剧了双方的矛盾。据悉，2011年11月30日，康达尔与深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局就位于宝安区西乡街道、沙井街道和福永街道的三块土地的征收和开发签订了《收地补偿协议书》，康达尔因此将获得8.26亿元的补偿款。西乡街道地块正是产生分歧的城西鸡场。

面对巨额的补偿款，2012年开始，中粮、信兴公司向法院起诉，要求康达尔向信兴公司返还土地补偿款及利息等。经过多次诉讼，到2016年底，最高人民法院做出了驳回信兴公司的再审申请的判决。这也意味着，最高法的判决维持了2013年深圳市宝安区人民法院曾做出的民事裁定书，认为本案虽然争议的是补偿款的归属，但究其实质则为土地使用权的归属问题。因涉案地块被政府收回之时，权属登记在被告康达尔名下，被告康达尔才是该土地的合法权利人。

这一诉讼结果并未让中粮深圳公司满意。2017年，中粮深圳公司又以康达尔未依法履行股东出资义务为由提出诉讼，并提出财产保全申请，请求查封、扣押冻结公司价值5.18亿元财产，造成康达尔5.31亿元的资产被查封冻结。

关于此次诉讼，记者就此采访中粮深圳公司，但截至发稿暂未收到回复。

值得注意的是，参与诉讼的信兴公司经营状态显示已吊销，而康达尔2016年年报中披露，截至2016年底，信兴公司仍在经营，业务包括饲料、进出口等，长期股权投资一项中显示信兴公司2016年期末余额188万元。广东华商律师事务所合伙人黄纲律师告诉记者，吊销是一种行政处罚，让公司在表面上处于一种不可经营的状态，但实际上还可以经营，开展经济活动，也可能有收入。而且，虽然营业执照被吊销，但企业并不丧失诉讼主体资格。