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世邦魏理仕:2017年深圳写字楼迎来第三个百万供应年

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2018年1月10日,深圳 –世邦魏理仕近日发布《2017年深圳房地产市场回顾与展望》,解析深圳商业地产市场状况与趋势。

优质写字楼市场:高位供应持续,空置率高于历史平均

第四季共4个项目为市场带来超23万平方米的新增供应,市场连续第十季录得高位新增供应。2017年全年新增供应超109万平方米。超五成供应来自福田,超三成来自南山。福田中心区为供应聚集地,贡献近四成新增供应。全年累计去化超104万平方米,表现良好,但受高位新增供应影响,多个入市项目预租率低于历史平均。

从租户方面看,金融、专业服务、TMT和房地产为2017年深圳优质写字楼市场的四大主力需求。金融贡献比超4成,位列第一,尤以投资及资产管理企业主导的非传统金融企业扩张为甚。

租金方面,全年增长但季度波动大。在租赁投资公司的需求推动下,优质写字楼租金实现2.5%的年增长,报每月每平方米208.7元,但可见租金季度呈波动态势。随着新增供应的增加,部分项目租金录得小幅下调。

世邦魏理仕:2017年深圳写字楼迎来第三个百万供应年

世邦魏理仕深圳董事总经理简家宏表示:“回顾2017年全年,新增供应为2015年以来的第三个百万供应年,市场步入历史新增供应高峰周期。尽管2017年全年市场去化体量环比增长明显,但在巨量新增供应的冲击下,新增吸纳量逐季放缓。个别片区因新项目集中交付及部分老旧项目建筑硬件落后,受竞争影响有见到租金小幅下跌。未来六个月,供应高峰持续,预租的放缓以及新项目的集中入市将推升市场空置率。市场平均租金受此影响将小幅下行。同时随着共享办公的扩张热潮,深圳市场也将迎来若干联合办公入市。”

优质零售物业市场:新颖品牌受青睐,餐饮扩张独占鳌头

受消防政策影响,部分购物中心的开业时间推迟,全年共录得86.6万平方米的新增供应。位于宝安中心区的壹方城于本季度开业,为本地市场带来26万平方米的新增供应面积,项目开业即实现99%的高入驻率。该项目为深圳第一大购物中心。

得益于良好预招商,大部分新入市项目交付伊始入驻率高于9成。在活跃租户调整带动下及受益于新入市项目良好的招商率表现,整体市场空置率不断走低,年末降至3.4%,为2013年以来的历史新低。

因预想大量新增供应并未全部入市,现有购物中心竞争激烈状况并未形成,整体市场租金2017年小幅上扬,增长0.6%。但个别位于核心商圈的空置率较高的购物中心继续下调租金的现象依然存在。

从租户表现上看,餐饮独占了所有购物中心租户调整的首席,成为众多购物中心品牌调整的重要选择。随着新购物中心的不断入市,新晋品牌和潮牌成为购物中心业主进行差异化定位的主要引入品牌选择。超市业态趋于小型精致化、无人智能化,大卖场部分退出市场。第四季,受新入市项目带动,来自家居用品、国内连锁女装和潮牌为主的服饰类和电子产品业态的零售业态为主力需求。餐饮为第二大需求来源,受资本推动,酸菜鱼系列以及鹅肉饭店的单品餐厅扩张势头迅猛。

世邦魏理仕:2017年深圳写字楼迎来第三个百万供应年

深圳2017年入市商家数量分布

数据来源:CBRE研究部,2017第四季度

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|商业部主管严思慧表示:“随着购物中心的不断增多,2017年可见新旧购物中心均在积极发力,有见到老旧购物中心通过对项目顶层硬件改造以及建筑内部购物环境的改造来实现升级,新引进品牌体验指数和品牌知名度相比之前均有所提高。购物中心品牌调整方面,新晋品牌和潮牌成为购物中心进行差异化定位的利器——2017年共录得54家品牌首入深圳,7家潮牌新开。未来六个月,大量的新增供应入市,预计未来租金上行将面临压力。而空置率方面,得益于深圳各大购物中心较为成熟的招商运筹团队,多数购物中心预招商率较好,预计整体市场空置率不会出现大幅攀升。”

优质物流设施市场:仓储需求持续上涨 运营商收益模式调整

高标仓市场全年新增供应空白。现有的整体市场的有效供应空间也进一步收窄,部分转型为办公、展览空间,部分由于深圳日益严格的城市更新政策,对于违章集体产权仓库物业的拆除将挤出更多需求,并使得市场的供应更加紧张,整体市场供不应求持续。

需求的持续上涨推动整体城市的空置率持续下跌到4.9%的历史低点。由于整体市场的供不应求态势持续,卖方市场表现明显,有新落成项目在初期空置率较高的情况下依然在挑选优质大面积租户。受到个别园区跨境电商公司退出的影响,出现罕见的个别季度的下跌。整体市场租金全年下跌0.7%至每月每平方米42.8元。

需求方面呈现多元化增长,全年主要需求增长来自于电商、3PL、进出口贸易和数据中心。年末需求主要来自于国外圣诞节以及国内双十一等节日带动下的电商以及进出口贸易需求。来自国内以及欧美的第三方物流公司均有在本季进行扩张。

世邦魏理仕:2017年深圳写字楼迎来第三个百万供应年

世邦魏理仕华南区顾问及交易服务|工业部主管邓伟表示:“纵观2017年,市场供不应求的态势依然在加剧。未来六个月,预计高标仓依然无新增供应入市。需求方面,依然有很多来自国内外的第三方物流公司在深圳积极寻租,国内外电商需求也在增长,因为市场整体的供不应求,很多需求很难在深圳落地,转而外溢到深圳周边的东莞和惠州。随着越来越多的业主收益模式的调整,更多的业主依赖于提供增值服务来推动收益,因此整体市场的租金涨幅将会有所放缓,但市场的空置率将维持低位。”

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