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2018年东莞楼市:滨海湾新区潜在供应量最大

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(原标题:2018年东莞楼市:滨海湾新区潜在供应量最大)

2017年东莞住宅成交量同比下滑近四成,均价同比涨幅大幅度回落。供过于求是去年楼市最突出的特点之一,库存量连续7个月上涨,库存消化周期达11.19个月。受镇街楼市发展不平衡的影响,区域楼市分化大,其中松山湖成交均价跌幅最大,虎门成交量最多。

成交:去年住宅成交量同比下跌37%

截至2017年12月底,东莞住宅库存消化周期达11.19个月,库存量达528.05万平方米,已经连续7个月呈上涨趋势。根据优房超·瑞城搜统计数据,去年全年东莞住宅供应量为683.72万平方米,同比下跌19%;成交量为566.22万平方米,同比下跌37%,成交降温明显;成交均价约16527元/平方米,涨幅放缓,房价连续13个月保持平稳。

优房超·瑞城搜统计数据还显示,从2007年至2017年共11年,东莞住宅成交面积最多的年份是2015年、2016年,2017年成交量同比这两年下滑约四成,与2014年基本持平,处于中等偏下水平,仅高于2008年、2010年和2011年。

相关地产业内人士介绍,从最近五年东莞住宅市场的供需情况来看,2013年供需平稳,2015年和2016年供不应求,而2014年和2017年是供过于求。该人士还表示,在楼市调控政策的影响下,2017年东莞楼市已经进入新的调整周期。

房价:以平稳为主

2016年,深圳客非理性进入东莞楼市造成了部分区域房价过快上涨;2017年,随着东莞楼市限购政策收紧,深圳客大幅撤离东莞市场,定价过高项目价格回落。根据合富研究院统计,从各片区房价变动情况来看,出现房价同比下跌的项目大部分处于临深片区,小部分来自松湖北片区,如一线临深片区的清溪镇,定价虚高的项目降价。

不过,从整体来看,房价仍然以平稳为主。合富研究院相关人士介绍,从2016年和2017年的旧盘新推房价情况来看,同比下跌的占7%,持平的占57%,其中下跌幅度以5%~15%为主,这反映出目前东莞房价以平稳为主流,稳中有涨。

记者了解到,2017年房价上涨以价格洼地“补涨”为主。如临近广州的水乡片区以本地购房者为主,多年来房价处于区域的中下水平。在楼市政策和水乡片区规划、交通利好的影响下,本地购房者流入当时房价仍然处于洼地的水乡片区楼市,使得该片区房价出现较为明显的上涨。此外,由于去年成交集中在低价洼地区域,“补涨”楼盘数量多,因此也造成了涨价项目相对较多的现象。

区域:东南临深片区量价齐跌

天为地产统计数据显示,2017年东莞全市6个片区中仅城区片区成交量上涨,其余片区均大幅下跌,有3个片区成交量下跌幅度超五成;在成交价格方面,5个片区上涨,仅东南临深片区微跌2%;城区片区量价齐升,东南临深片区量价齐跌,其余4个片区量跌价升。

合富研究院则按照临深片区、主城区、松湖北片区、临惠片区和临广片区来区分东莞住宅成交,发现去年仅主城区为全市量价齐升的区域,其他区域成交面积出现不同程度的下滑。合富研究院相关人士介绍,主城区城市配套趋于完善,城市环境日益美化,城市的向心力在增强,使得主城区成为2017年全市均价相对最高的片区,全年均价接近2万元/平方米。此外,曾经深受深圳客喜爱的松湖北片区和临深片区成交量下滑最大,分别下滑59%和48%。

优房超·瑞城搜相关人士也介绍,东南临深片区是6个片区当中唯一一个价格下调区域,该片区楼市量价齐跌。

房企:过半业绩下滑

市场成交量下跌明显,成交集中在少数房企手中,造成了全市过半房企业绩下滑。东莞中原战略研究中心介绍,2017年东莞TOP5房企市场集中度已达到47%,同比增加了15%,TOP10房企市场集中度为56%,占有超过一半市场份额。该研究中心相关人士认为,东莞房企格局已进入寡头时代,万科、碧桂园规模扩张明显。

合富研究院统计数据也显示,2017年东莞楼市“寡头”现象严重,约一半房企业绩下滑。据统计,2017年东莞房企业绩同比下降(﹥5%)房企为65家,占比52%,即2017年全市逾5成房企同比业绩出现不同程度的萎缩。

户型:“二孩家庭”户型供应比重增加

“二孩家庭”成为未来市场的购房主力,开发商适应市场需求,加大推出首次改善户型供应量。

合富研究院统计数据显示,2017年建筑面积为90~100平方米户型新增供应量占比29%,100~115平方米户型新增供应量占比22%,两者仍为市场供应量最多的户型。不过,115~125平方米户型新增供应量占比13%,125~144平方米新增供应量占比15%,这两种适合首次改善户型新增供应量占比出现明显上涨,分别同比上涨93%和124%,比重明显上升,可见在“二孩”政策的影响下,首次置业和首次改善住房需求量增加,开发商也积极开发相应户型来适应市场需求。

优房超·瑞城搜相关人士也介绍,从各物业成交占比情况来看,洋房占近七成的份额,是市场成交的绝对主角。统计数据显示,2017年东莞洋房住宅成交47325套,占比69%,成交均价为16219元/平方米,同比上涨26%。记者了解到,为了抢夺“二孩家庭”市场,开发商不断创新四房户型,如65平方米左右的“小四房”公寓,110平方米左右的四房洋房和143平方米的经济型小别墅等,吸引“二孩家庭”的目光。业内人士预测,“二孩家庭”购房需求的释放将是支撑未来楼市成交的主力。

预测:滨海湾新区潜在供应量最大

合富研究院统计数据显示,截至2017年12月底,东莞市商品住房潜在供应量约为778万平方米,加上2018年新开工且上市部分,预计全年可售货量将超800万平方米,按照2017年的消化速度评估,2018年潜在供应充足,市场竞争激烈。

此外,东莞最受关注的滨海湾新区楼市供应量最大,虎门、沙田两镇住宅总供应量超过100万平方米。据合富研究院统计,2018年潜在供应量在50万平方米以上的区域有2个,分别为塘厦和虎门,受楼市政策影响,塘厦镇多个新盘去化缓慢,新盘伺机而动,后市潜在供应较大,达90万平方米;而虎门、沙田镇受滨海湾新区利好政策的影响,新盘乘势开工,加大后市供货量,供应总量预计超过100万平方米。

此外,合富研究院相关人士介绍,随着深圳部分人口与产业继续转移至东莞,东莞城市在粤港澳大湾区的吸引力仍在增强,在交通利好的刺激、住宅产品新增供应量增加等共同作用下,预计2018年东莞住宅成交量将同比小幅增加10%~15%。

在价格方面,楼市调控政策仍然发挥作用,东莞楼市供应量充足,竞争激烈,预计房价将受到平抑。不过,综合各种因素,预计2018年东莞全年房价涨幅将继续回落,房价日趋理性。

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