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5亿平方米小产权房前途未卜 深圳或提供出路:租赁

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(原标题:5亿平方米小产权房前途未卜 深圳或提供出路:租赁)

庞大的小产权房市场夹生在深圳城市化和高房价的缝隙里,有需求但出路不明朗,是被政府收回还是拆除,前途未卜。

5亿平方米小产权房前途未卜 深圳或提供出路:租赁

中房报记者 翁晓琳 深圳报道

11月29日,明月花都的业主颇为担忧,“原本购买就是因为价格低,觉得比较保险,但是没想到现在却成了被告,房子可能被收回去,现在很害怕竹篮打水一场空。”他们所说的房子是小产权房,官方称之为违法建筑。

据相关部门公布数据,截至去年12月,深圳违法建筑达到37.94万栋,建筑面积高达4.05亿平方米,是深圳市总建筑面积的49.27%,占深圳市总建设量的半壁江山。

庞大的小产权房市场夹生在深圳城市化和高房价的缝隙里,有需求但出路不明朗,是被政府收回还是拆除,前途未卜。

购房价格低 买完遭起诉

深圳小产权房分三类。一是村集体组织在村集体用地上建设的统建楼;二是一户一栋上原村民超建和加建的房屋,也称农民房;第三类则是外来开发商购买村集体用地后,未经合法报建手续而建设并出售的房屋。目前小产权房建设方有村委、公司、个人名义三种,合同也有所不同。

中国房地产报记者走访小产权房最为密集的沙井片区发现,和其他区域不同,沙井片区的小产权房多以小区形式整体建造,并且多为村委统建楼。和拿“红本”的住宅小区类似,这些拿“绿本”的村委统建楼也有自己的样板间、停车场、甚至是小区花园。

目前深圳市核发的房产证有“红本”和“绿本”两种。前者用于记载市场商品房地产,后者用于记载非市场商品房地产,一律不得买卖,只代表政府在给房产确权。

宝安区小产权房交易代理中介称,“小产权房总价低,首付很多不超过50万元,有些还可以分期付款,可以从担保公司贷款。对于普通买家来说,小产权房是很好的投资或者自住的产品,像西乡这边两房租金都超过2500元/月了,买了放在这里出租也不错,不到15年你就可以回本了。”

但是小产权房暗含隐患,上述的明月花都便是一例。今年9月19日至30日,深圳市共乐股份合作公司(以下简称“深圳共乐”)先后就多位非原村民的明月花都业主提起诉讼,认为所建房屋没有产权证,系法律明文禁止的、且不能办房产证或不动产证的房屋,而被告不是原告所在地村民,因而原告无权与被告合建,经研究决定取消被告对房屋的使用权,并请求人民法院依法确认“明月花都集资建房合同书”无效。就此事进展,深圳共乐方面称无法答复。

深圳共乐是共乐村村委会旗下公司,明月花都是深圳共乐的统建楼,其中5栋为住宅,共计700多户,购房者有一部分是非原村民身份。

盈科信荣(全国)房地产律师团队首席律师张茂荣对表示:“深圳小产权房占据深圳住房市场半壁江山,深圳对于此类建筑的处理政策很明确,就是不认可不保护。已经购买小产权房的买家只能依靠卖家诚信维持现状,没有其他预防风险的办法。小产权房不受法律保护,不建议购买,非要购买的,需要充分衡量交易风险和价格优势,做到‘两害相权取其轻,两利相权取其重’。”

高房价催生小产权房

深圳官方一直对外表示,深圳不存在“小产权房”概念。因为小产权房通常收建在农村集体用地上,而深圳从1979年3月建市至2004年的短短25年中,完成了全市土地国有化、农民城镇居民化,成为全国首个没有农村社会管理体制的城市。换句话说,农村集体土地全部已转为国有。

狭义的深圳小产权房产生于深圳土地国有化之前,但是土地国有化后,房价的居高不下给集资房、违建房提供了广阔的发展空间,深圳违建房屡禁不止。目前,深圳市的违法建筑数量惊人。截至2014年底,深圳全市的违法建筑已经增加到37.30万栋,违建面积达4.28亿平方米,占据深圳房屋总建筑面积的半壁江山。

深圳市查违办常务副主任、市规划土地监察支队支队长覃跃良在去年接受媒体采访时表示,“大部分原村集体经济组织及成员重视眼前利益,过度依赖租金经济。部分村干部借原村集体土地违建贪腐敛财,纵容、包庇违建。法律法规威慑力不够,基层队伍工作量大、人力不足;执法环境较差,‘打招呼’现象较多。社区发展转型引导不足,导致社区仍然通过在其实际掌握的土地上违法建设来发展社区经济,提高居民分红。”

招安还是拆除 小产权房出路之考

小产权房一直是个老大难问题。

2014年深圳市宣布正式开始试点处理“历史遗留的违法建筑”,今年以来,深圳拆除违法建筑力度也很大。例如小产权房聚集的光明新区,在今年9月经过前后8次集中清拆,彻底拆除了麒麟山片区和麦仕达两处历史重大遗留违法建筑,共283栋,面积12万平方米。

有业内人士表示:“小产权房处理处于僵持中,处理政策在1992年、2004年、2009年相继出台。文件都传递一个信息,过去的既往不咎,新的问题一票否决。但事实上政策力度不够,造成小产权房规模越来越大。城市化过程中对原村民的补偿和安排是不足的,令原村民得通过出租屋经济来维持生计。政府一开始对村民房子绕道而行,对不属于村民的地进行征用。但是深圳土地供应不足,最后不得不面对村民房子。”

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示:“这么多年来,小产权房一直在研究解决中,深圳也在加大力度。现在看来,应该要差异化解决小产权房:一小部分可以通过确权解决,一小部分处于严重违法违规需要拆除。现在也有一个重要解决渠道,就是通过法律确权、技术认证,政府会回购一部分小产权房用来做保障房。因为‘十三五’计划每年提供至少7万套保障房,单纯通过建房也不现实,而小产权房是个很好的供应途径。”

张茂荣看法类似,“深圳想在短期内消灭小产权房既不现实也不可能。绝大多数人买不起、租不起商品房的现实,决定了深圳离不开小产权房,小产权房的存在有其庞大的群众基础,而深圳土地已经国有的事实决定了对农民房及违建房确权并不违法。我预测未来深圳对于小产权房的政策‘招安’的可能大于拆除和没收,此前政府也表示要将城中村违法建筑用来做保障房。”

深圳在今年8月发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(送审稿)和《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿),其中提出“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套村民自建房或村集体自有物业,统一租赁经营、管理。这似乎也成为了“小产权房”转正的契机。

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