又到大讲堂时间。这一期要分享的是龙华区，来自中原地产的龙经理将与我们分享他对龙华部分二手房的看法～
以下为嘉宾自述：
大家好我是来自中原地产龙坂B区置业顾问龙添梁，目前主要负责区域是龙华。本人自从业起一直在中原地产龙华片区，看到了龙华的崛起，房价的翻倍。政策社保一改三再到五。很高兴今天为大家解决一些疑问!
首先给大家聊一下
锦绣江南----龙华最早时候的大盘。
小区概况：
当年开发商宣传是打造一个江南小镇，大型多层、小高层、高层混合社区，
位于龙华新区民治街道布龙路与梅龙交汇处，共分四期开发，一、二、三期共用大花园，容积率较低，绿化好，园林风格为典型的中国江南特色，安静舒适。绿化35%，容积1.83%，总户数接近3900户，车位比率1：0.7，管理费;楼梯1.8元--2.5元
四期与一二三期隔着梅龙路，并沿梅龙路一字长蛇形排开，一梯四户，部分户型不方正，有平台花园，紧邻民治二小，裙楼有人人乐超市，生活便利。缺点是靠路边的单位较吵。
户型介绍;
小区户型71-140㎡，主力户型82-96㎡三房，四期有少量45平一房一厅，主要以 90平左右3房为主，多层大多为一梯两户，户型方正实用，南北通透采光好，一楼住户赠送有私家花园，小高层带电梯，多为两梯四户，三期高层部分南北通透，高层视野开阔，朝南可俯看花园全景。
小区配套;
小区内有篮球场、门球场、网球场、游泳池等配套，生活氛围好，适合住家。交通便利 该小区四期楼下是人人乐百货商场，周边800米有九方购物中心、沃尔玛等，华润万家，和民治第二小学比邻，步行500米可到民顺小学及民治中学和德逸公园，步行1200米钟可到深圳中学我们龙华新区分校区(大学区制，本花园在内)车程4站可到达深圳北站、步行1000米可到达4号龙华线红山站!学校，锦绣江南幼儿园、幸福枫景幼儿园、民治第二小学，民治中学
楼盘缺点
离地铁站相对较远，小区内没有实施人车分流。四期部分人车分流也不明显。小区多数楼梯房，车位也紧张，4期和2期部分户型靠梅陇路，白天会小吵一些。
目前，小区一期二期楼梯房 价格稍微低点 4.2万到4.5万之间，中间位置的电梯房 和三期四期电梯房稍微高点，4.6万到 4.8万 之间。
水榭春天
是龙华红山片区标志性大盘，最早打造高档住宅。下面重点给大家介绍这个盘!
小区概况：
著名的水榭系小区，高品质大型高层社区，位于龙华新区民治街道人民南路，小区分六期开发，是龙华标杆性住宅，已建好的一二三期花园可互通，共用一个超大花园，总占地16.7万㎡，总建筑56万㎡，绿化35%，总户数5074户，
户型介绍：
户型以88-140平米三四房为主，辅以部分70-90平米新概念式公寓，及少量稀缺型高厅墅级大平面小区。
一期
由3栋18层小高层物业组成
开盘时间：2010-01
入伙时间：2010-12
总 房 源：510套
车 位 数：1770个
开盘价格：1.8万
现售价格：6万
一楼为商业，2-18层为住宅，主要户型是69㎡两方，84㎡小三房，89㎡大三房，120㎡3+1户型，标准四房户型，及154㎡双拼四房。
二期
为核心楼王，由四栋33层的高层组成
开盘时间：2010-05-15
入伙时间：2011-06-28
总房源：818套
开盘价格：2万
现售价格：6.5万
一楼为架空，2-32层为平面住宅，33层大平面可隔假复式，主力户型由77㎡两房，89㎡三房，120㎡四房，141㎡双拼四房，164㎡五房组成。。
三期
由五栋30-33层的高层组成
开盘时间：2011-06-09
入伙时间：2012-12-01
总 房 源：1093套
车 位 数：1360
开盘价格：2.2万
现售价格：6.5万
一楼为架空，2-32层为平面住宅，33层大平面可隔假复式，主力户型由66㎡小两房，77㎡两房，89㎡小三房，113㎡三房，120㎡四房，143㎡双拼四房，153㎡四房，162㎡五房组成。三期建成之后，为整个花园小区画上了一个圆满的句号。
(小区是没有四期的 当时可能开发商为了避讳)
五期
由五栋2-30层的高层组成
开盘时间：2012-06-09
入伙时间：2013-12-01
总房源：1413套
车位数：1700个
开盘均价：2.1万
现售价格：7.5万
一楼为架空，2-29层为平面住宅，顶层均为复式，主力户型由75㎡-78㎡两房，84㎡-89㎡小三房，136㎡及147㎡大四房，254㎡-260㎡六房，顶层均为复式组成。
六期
分A区B区，总共由9栋4-31层的高层组成
开盘时间：2013-04-14
入伙时间：2014-1-06
总房源：1216套
车位数：1160
开盘价格：2.3万
现售价格：7.5万
1-4楼为架空，4-31层为平面住宅，主力户型由82㎡-86㎡-87㎡-88㎡-89㎡小三房，128㎡四房，151㎡五房，组成。 六期为创新风车型楼体设计，保证大部分户型南向或南北通透，采光通风俱佳;错落点式布局，保证楼间距和私密性。
小区配套;
小区自带有游泳池、幼儿园、篮球场、羽毛球场等;莱蒙物管护航，住家氛围浓厚，人气旺，小区裙楼规划有沃尔玛，周边有人人乐，华润万家
1.交通：毗邻深圳北站约550米，红山地铁口约105米，门口即公交站，自驾到福田需28min。
2.学校：深高学校，实验学校(名校九年制学位房)，水榭春天幼儿园。
3.商业：楼下即沃尔玛，步行约3-6min可达九方、华润万家，2min到红山6979购物公园(建设中)。北站CBD规划的997万㎡商业中心已开始动工。
4.银行：楼下即有农业、建行、工行、交行、招行、光大和平安等银行。
5.医院：3.5KM到龙华人民医院，小区西侧400米处还规划有新华医院和市儿童医院(龙华分院)。
楼盘缺点
目前小区附近6979在建，红山地铁口附近，五期相对有点吵，对比附近小区价格偏高。有两栋是公寓式风格建筑，喜欢人不多。此外因位置处于中心交通核心，所以居住的租客也比较多并且有些大户型都是合租!
中海锦城
是龙华次新房，小区刚交楼。所以小区配套不是很完善!
小区介绍;
小区自带幼儿园，双地铁上塘站A-D出口二楼无缝连接。中海锦城自带5万平商业，包括环宇新天地大型购物带动.
户型介绍;
小区总共6栋，房屋总数 1097户，车位配比1.0.8房子是开发商带的精装修。小区分为南区和北区，总共8栋，包含两栋安居房，面积72㎡-89㎡3房，l112㎡四房，143㎡五房。79平三房二厅一卫，86平89平是三房二厅二卫，112平四房二厅二卫，143平五房二厅二卫
小区配套
1公里生活圈九方购物中心，小区东南侧500米在建红山6979艺术购物公园-图书馆-美术馆-演艺馆-展中心览。
小区楼下带3万平米大型商业街：华宇新天地，小区业主可以在楼下购物逛街;花园中间带200平米游泳池
小区位于龙华区民治办事处简上路和龙腾路的交叉口，无缝接驳地铁四号线上塘地铁站，地铁六号线(建设中)。 福龙路、布龙路、新区大道等多条城市主干线纵横， 附件三个公交站：中海锦城花园公交总站、上塘公交站、简上路北口公交站
小区内部配套：53000㎡商业mall、
附近学校：小区自带中海锦城幼儿园，上芬小学就在小区对面，还有龙华实验学校(九年制)
楼盘不足
小区是次新小区，配套不是很完善，小区旁边工厂正在拆迁，近期会有些脏乱差,完善也很快。
小区楼下就是公交中海景城总站，白天运营时间，有些吵闹。另外小区总层高会比较高，密度过大，导致容积率过大，绿化相对较少。(南区正对十字路口，有部分看风水的客户不喜欢)
小区价格根据不同户型朝向 6.1万到6.7万之间。
锦绣御园
小区简介
锦绣御园：中心区内和平东路与东环二路交汇处。2009年批地建设，2013年8月交楼，均为高层建筑。
项目总占地面积为7.4万平。总建筑面积约为30万平。整体社区由9栋17座组成，社区共有约1600户，车位1540位，车位比约1：1。
项目分三期开发，小区有保安24小时看管，内部设有老年活动场所，儿童书画室等会所，位置属于繁华地段，人车分流，住家安全。
项目自带8100平小学，3900平幼儿园;房子带的是龙华二小和新华中学的学位。周边有人人乐，大润发，华润万佳，天虹商场，华富市场等等。
交通方便：地铁4号(地铁龙华站)，步行10分 钟以内，邻近小区且有多条公交 路线站点位于小区周边。
小区户型
1、2、3号楼;户型主要以150-200平米三、四房为主。
1号楼可视中心园林景观;2号都是200平楼稀缺板式圆楼，可视中心园林景观及山景;3号楼南北对流，可视中心园林景观及俯瞰山景;均坐北朝南。其他栋138平以上的都是双拼户型，小的是80.71平的两房一厅，85-87㎡三房89-118㎡四房149-177㎡，此外9栋和10栋当初是以安置房赔偿给村民的使用率略微有点低。
价格方面 有很多双拼的大户型单价比较低在4万出头，单证大面积3楼高楼层可以到6万多。其他80多三房 在5.2万到5.6万左右
小区缺点
小区总价过高，大户型居多，双拼户型多，小户型较少，周边农民房多，交通拥堵，房价相比周边小区有点高，特别是号称风水楼王的三栋达到6万多，另外就是小区背靠弓村公园，弓村人祭祖都在此处，小区前面是汇海广场后面却极其黑和冷清有很大的落差，有部分业主不能接受!
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本文来源：网易房产
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