地产私募遭遇强监管：金茂资本如何逆势扩张？

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（原标题：地产私募遭遇强监管：金茂资本如何逆势扩张？）

由于房地产行业的调整和利率市场的变化，中国地产基金行业从2015年下半年开始迎来转型潮。今年2月，中国基金业协会《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》（简称“4号文”）文件的发布，更是给以名股实债方式为主的地产基金行业带来了严苛挑战。

从2015年底开始筹备，在2016年11月正式成立的金茂资本则逆流而上。公司依托股东中国金茂、麦格里资本的背景资源，以地产私募股权投资为主。截至目前，金茂资本已经投资9个项目，完成150亿元规模的地产投资。

金茂资本首席执行官周立烨透露，金茂资本还将在健康、教育、科技领域进行产业投资布局。公司计划在未来5年内，做到30亿美金和300亿人民币的基金管理规模。

金茂资本在监管趋严环境下筹备设立的原因是什么？它的投资逻辑是怎样的，在未来的投资布局上又有哪些规划？

中国金茂的价值

“2015年确实是一个踩急刹车的时间点，房地产、地产基金行业的监管政策开始逐渐变严。金茂资本在当时开始筹备，主要是股东方中国金茂基于自身发展战略考量的结果。”9月25日，周立烨在第11届中国投资年会有限合伙人峰会期间，接受21世纪经济报道采访时说。

周立烨介绍称，中国金茂把自己定位为城市运营商，它不仅仅满足于像地产开发商一样建房子、卖房子，还要引入产业和人流，做好整个区域的建设规划。过去十多年中，中国金茂也按照这个定位建成了诸多项目。

如位于上海市虹口区的北外滩项目，该项目所在地与东方明珠、金茂大厦隔江相望。中国金茂介入规划历时超过13年，将其从航运码头转型成为核心商业片区。在这片区域中，中国金茂引入金融机构、航运企业、央企等形成产业聚集。还有中国金茂历时8年打造的长沙梅溪湖国际新城项目，已然成为湖南省重要的城市名片。

但中国金茂在城市规划建设的过程中，往往会面临资金不足的问题。金茂资本的出现，就是希望以资本的方式切入城市运营的全链条中，通过股权加上债权的方式提供金融服务。

比如在区域规划方面，金茂资本可以提前介入，甚至协助政府确定主导产业。在地产开发阶段，金茂资本可以帮助弥补基础建设资金不足、配套资金不足的问题。在产业导入环节，金茂资本可以通过产业投资、产业孵化等助力城市的形成。在区域建设成熟后，金茂资本还可以留下一部分现金流优质的持有物业，如厂房、办公楼、商场、酒店等进行持续经营。

基于这样的产业链条布局设想，金茂资本开发了城市运营基金、产业股权投资基金、开发型基金、持有型基金等产品。周立烨表示，接下来公司还会跟合作伙伴在城市更新、精品物业、小镇综合体建设方面设置类似的城市运营基金。

“我们的股东中国金茂过去十年所有项目的平均毛利率高于37%，它向市场证明了中国金茂项目的盈利性。投资人会认为通过金茂资本来投资中国金茂的项目，风险是可控的，收益会很不错。”周立烨谈起中国金茂背景为金茂资本做投资带来的优势，目前已有许多境外基金、中小开发商成为了金茂资本的投资人。

虽然中国金茂所有地产项目的财务投资需求，都会优先考虑选择金茂资本合作。但金茂资本不只做来自中国金茂的业务，同时也会在市场中寻找其他业务。“我们引入国际金融集团麦格理资本作为金茂资本的另一大股东，就是为了借助麦格理的海外资源和专业投行能力，成为更加专业正规的机构，充分参与市场竞争。”周立烨说。

坚守地产基金，探路PE

过去房地产市场的流动性和杠杆过于充分，通过为开发项目提供高息贷方式运作，享受地价、房价上涨所带来红利的房地产基金激增。但与众多名股实债方式运营的地产基金不同，金茂资本150亿的投资规模中，绝大多数为股权投资。

“政策的调控和4号文的出台是好事，我们应该拥抱变化。”周立烨说，在成熟市场做房地产基金一定是投资驱动，考验的是机构对项目真正的投资判断能力、资产管理能力，债权投资只是其中一小部分。金茂资本要回归房地产基金的本质进行股权投资，凭借本身的资产管理能力和产品能力，获得投资人的支持。

她提到，中国未来10年城市人口将占到70%，而目前仅有40%左右，存在巨大的市场空间。所以在中国市场做城市运营的金融服务工作，仍然大有可为。

在地产投资的地域选择方面，周立烨表示，中国金茂是金茂资本的重要客户之一，中国金茂已经进入23个城市，未来业务还将进一步扩展到40个城市。所以从增量角度来说，金茂资本会随着中国金茂，在40个城市开展金融业务。

从存量角度来说，北京、上海存量地产的改造是金茂资本看重的。比如由于网购的普及，一些核心位置的商场运营情况并不好。“我们会把商场进行改造，变成一些写字楼。此外，金茂资本还会在小城镇基金方面进行一些探索。”她说。

与此同时在教育、健康、科技三大领域，金茂资本还搭建了PE团队进行产业投资。预计在今年年底，金茂资本将有教育项目投资落地。

“一方面，教育、健康、科技行业都具有很好的发展潜力。另一方面，这些领域跟房地产有很好的结合点，学校、医院、科学技术都需要物理的地产项目来承载。比如在长沙梅溪湖的项目中，中国金茂引入了很多的国际学校、幼儿园、医院，对它的运作逻辑很熟悉。”周立烨说。

“现在城市中不仅是盖房子，一些与地产相关的新兴产业也在逐渐做大，比如长租公寓、医疗、保险等与社会、城市发展结合很紧密的产业。”摩根士丹利董事总经理、亚太房地产投行部主管李尤佳说。