看客| 深圳楼市，104新政后的365天

问：楼市70城，此景只一家，打一城市楼市。

答：深圳，理由如下。

2016年9月30日，从北京开始，10天之内，19城市出台楼市调控政策。

2016月10月4日，深圳继3月25日“深六条”之后，再次推出被称为史上最严调控的“深八条”，调控力度超乎多数人的想象。

彼时，网易房产曾发起一项主题为《深圳最严楼市调控出台，你觉得房价会跌么》的网络调查，有43.9%的深圳网民表示继续看涨，此外，还分别有13.6%、16.5%的网友认为深圳楼市将下跌10%-30%或30%以上。

此时，365天过去，同样的节点，觉得会大跌或者大涨的那些人，应该都要失望了。

8月份，深圳一手房价喜迎11连跌，为54382元/㎡，而9月前三周，据网易记者统计深圳新房均价为53490元/㎡，如无意外金九房价还将继续下行，蝉联12连跌，保住自己全年不涨价的记录。

365天过去，从去年出台了104新政后的当月房价55611元/㎡，到今年金九前三周的53490元/㎡，深圳一手房价的一年实际变化为——“-3.8%”，每平米深圳房价共下跌了2121元。

换句不太恰当的说法，深圳房价一年下跌2121元/㎡，365天平均每天就要下跌5.8元/㎡。每天醒来一睁眼，90平米的房子总价就又贬值了522块钱。

可不要小看这样的数据，按照每平米一年跌价2121元/㎡，90平米的房子总价可就得贬值19万元，调控效果显著。

今年9月，网易房产发起主题为《2017金九银十，你会在深圳买房吗》的深圳网络民调，在收到的3358份有效问卷中，有57.95%的深圳受访者表示——下半年并没有买房意向。

9月底，网易记者在大亚湾一楼盘现场看到，为了即将开盘推出的两百多套房子，开发商现场共启动了10余家三级市场中介进行转介卖房，在现场密密麻麻的人海中，记者了解到，当天共组织了4千名二手房中介在现场了解项目，连续四天则总共将组织1.5万名二手房中介联合卖房，而这1万5千人的主要潜在客户，也就是该项目的意向购买者，则仍旧是“深圳人”。

一、疯狂的楼市千篇一律，12个月连跌的深圳百里挑一

2016·10-2017·10，是稳定的一年。

从数据上看，其实下半年乃至明年，或许都会是适合刚需的上车时间。

时间回到去年金九，我们讨论三个方面的数据与行情对比。

第一个数据，是这一年来的深圳一手新房成交情况。

结合上图，来回顾一下这一年来，深圳房价的几个重要节点。

2016年10月，深圳出台“史上最严”调控，当月无住宅项目获批预售，新政威慑力也使得深圳新房成交均价在10月份显著回落。

2016年11月，深圳新房市场量价齐跌，房价两连落，成交量更是下滑超三成。

2017年1月，深圳当月新房成交量仅为1652套，创下47个月以来的单月新低。

2017年2月，福田区罕见月度零成交，深圳全市仅成交804套新房住宅，和深圳楼市的历史大底——2008年2月成交的781套基本相当。

2017年3月，深圳全市成交量进一步下跌，仅成交803套新房住宅。

2017年6月，深圳新房成交开始回暖，同时新房住宅批售21.3万平，环比大增255.4%。

2017年8月，深圳新房住宅批售78.9万平，达到2017年最高峰，但大批新盘的入市，一手住宅成交量并没有出现相应的增长。

二、老问题：深圳的金九银十，去哪儿了？

第二个数据，我们来回顾一下近四年，也就是2014-2017年的深圳金九行情。

一个一个分析，先是金九的深圳新房成交情况。

2014年的金九房价是22799元/㎡，同比上涨仅4.5%，那是那些年的正常行情；

到了2015年，伴随着深圳房价的一轮暴涨，彼时的金九房价已经同比大涨了58.7%，为36191元/㎡；

而2016年的金九，由于当月备案成交面积前十的楼盘均价较高，且备案的南山楼盘成交均价均将近10万元/㎡，这样的成交结构导致当月新房成交均价达到近6.4万元/㎡，一度震惊全国；

2017年，深圳房价跌跌不休，金九前三周的新房均价为53490元/㎡，尽管如此，5字头的深圳房价，让许多人大喊“房价太高了怎么跌也跌不动了”。

关键的一点，是看这四年的金九深圳楼市行情，基本上可以看出每一年当时的楼市热度、与调控情况。

2014年金九，深圳全市共24个盘在九月开盘或加推；

2015年金九，深圳在金九第三周迎来推盘小高潮，当周周末十盘入市；

2016年金九，在不被看好的情况下，深圳在金九下半场发力，一周内7个项目入市，全月入市项目共15个；

2017年金九，截止至9月29日，深圳全市仅4个项目推售入市。

三、这一年，有多少楼盘的开盘去化率超过50%？

第三个数据，是比较典型的项目开盘去化率。

根据深圳中原监控统计，由于去年十月新政的影响，购房者入市的积极性严重下滑，新政之前开盘销售率基本处于60%以上，新政之后，开盘销售率急剧下滑，只有少数性价比较高的楼盘开盘销售率能达到60%，多数楼盘开盘销售率在40%以下。

进入2017下半年，入市项目有所增多，但几个典型开盘案例仍值得市场关注。

2017年8月13日，位于龙岗中心城的公园花半里项目开盘。项目官微中除了提到“3.5万元/平米起的价格”以及一张现场图片以外，对开盘信息可以说处理得非常“低调”。网易记者随后又从龙岗业内人士了解到的开盘监控数据如下。

实际上，公园花半里确切的开盘时间应该是8月12日晚18:00，开盘地点在其营销中心，当天到访客户约38批，现场约60人，共推出314套89㎡2房产品，当天成交30套(其中关系户成交16套)，去化约为9.5%，成交均价约3.7万/㎡，均为毛坯交房。

8月14日，公园花半里项目官微发布了一张海报，当中除了提及“3.5万㎡起”的价格信息外，还发出了“推荐成交有奖——推介亲友成功购买即享5000元/套奖励”的销售信息，疑启动了市场上久违的“全民转介”卖房方法。

（各个楼盘的促销特惠几乎贯穿全年）

2017年8月16日，位于深圳湾的豪宅“华润深圳湾悦府二期”开盘。有自媒体在网上发文传播现场有“2000人排队”“队伍长达3公里”“3小时售罄”等信息后迅速引发关注，深圳楼市成为焦点；

实际上，经深圳市规划国土委南山管理局深入调查，深圳湾华润悦府项目2017年8月10日取得预售，批准销售住宅350套；开盘当日，到访购房者411人，最终共达成购房意向263套，现场销售情况整体平稳。

四、这一年、这些年深圳楼市都经历了什么？ 答：将调控进行到底。

据中原地产统计数据显示，今年以来，全国已有超过100个城市出台了房地产调控政策，如果从去年9月30日开始算起，则这个数字只会更多。

近段时间，在930即将迎来周年祭之时，全国楼市又掀起新一轮的“调控潮”，实际上，无论是今年去年还是前几年，每年的3月份和9、10月份这两个“金三银四+金九银十”的传统节点，实际上正是房地产调控的传统时刻。

深圳接下来会不会再出调控政策？有人想，有人不想。

但回顾下近几年的这两个大节点，或许深圳楼市今年完美错过此轮金九银十调控的几率并不高……