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世联行陈劲松:未来长租公寓将出现并购潮

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(原标题:未来长租公寓将出现并购潮)

供给充足、需求旺盛、政策利好、资本扶持……长租公寓正坐拥无限风光,但盈利始终是一个难题。深圳商报记者了解到,世联行旗下的红璞公寓,业务增长势头迅猛。世联行近日发布的上半年报显示,长租公寓业务的收入为6767万,同比上升接近5倍。世联行董事长陈劲松表示,赚租金差并不是很好的模式,托管和REITs(房地产信托投资基金)是非常好的模式,未来长租公寓会出现并购潮。

世联行长租公寓收入同比增近五倍

起步于传统房地产经纪业务的世联行,新业务出现崛起的势头。

今年上半年的业报显示,世联行互联网+业务增长最快,“房联保”收入为9.2亿元,同比增长61.25%,毛利为2.03亿元,同比增长318.98%;金融业务上半年放贷额为63.41亿元,同比增长285.26%,贷款余额32.98亿元,同比增长105.22%,从单月来看,今年6、7月的业务量达到去年的当月极值;长租公寓业务的收入为6767万,同比上升接近5倍,主要由于此前收的4万套房装配完成后,开始陆续出房,出租率在装修后一个月达到90%,两个月达到94%,比较可观。

这是一个两年前才诞生的品牌,公开资料显示,2015年8月,红璞公寓首个项目在广州豫章苑开业;2016年,红璞公寓落地20个城市,签约超过2万间,其中已开业运营的房间数近5000间。

按照世联行最新披露,红璞上半年的签约数量已经达到4万多间。

据2016年年报显示,世联行希冀2017年长租公寓业务全国目标签约总量能达到10万间。

陈劲松则在2016年业绩发布会上透露了更大的雄心:“长远来看长租公寓要做100万间。”

当签约规模到了10万间就能实现盈利

中投顾问在《2017-2021年长租公寓市场深度调研及投资战略研究报告》中表示,长租公寓的盈利来源可分为四部分:批零租金差,装修投资回报为通过装修提升的溢价,未来租金增长收益,衍生服务收入提供保洁、维修等增值服务实现的收益。

然而,由于市场竞争激烈,中低端长租公寓较周围房源租金溢价有限,安居客和赶集网提供的数据显示,长租公寓的“批零租金差”一般不超过10%,溢价部分主要来自于衍生服务收入。在租金溢价有限的背景下,控制成本是长租公寓盈利的关键。

陈劲松曾表示,当签约规模到了10万间,过了2018年红璞公寓就能实现盈利。近日,陈劲松再次谈到了红璞的盈利问题,直言,“赚租金差并不是很好的模式,托管和REITs是非常好的模式。”

世联行董事总经理朱敏称,红璞公寓目前并未形成完整的一个周期,但同时“房联保业务还是有很大的利润空间,对于不管是世联空间和红璞公寓的阶段性亏损,是一个好的补充。”

世联行房联保占总收入的28%,连续两年超过100%增长,今年上半年增长超过60%,毛利率迅速提升。

从2014年起步,房联保一直保持高速增长,2017年上半年实现178个城市布局,执行669个项目,实现9.19亿的创收,在23个大中城市中,实现电商TOP3,创收增长61.25%,毛利润增长318.98%。

未来长租公寓将会出现并购潮

“租售同权是房地产下半场最重要的政策。租售同权将撬动非商品住宅,包括厂房、城中村等,这些约占一半市场左右,租售同权,如果把租权明确,同时人们认为租也是一种很好的生活方式,未来租将有很大发展,这也是中国下半场正常的生活。”陈劲松认为,租售同权将带来,第一,物业在租赁方面将是平等的,第二,REITs一定会诞生,基于此中国租赁行业会诞生最大的企业。未来租售同权也会带来改造老房子变得更加“有利可图”,不仅仅是学区房的问题,那只是公共服务的权利,还包括房屋改造的权利。

与开发企业竞相拿地获取项目的区别在于,世联行是一家服务公司,获取房源的方式多样化。“很多盘源是和开发商合作的,虽然很多房企在转型做租赁,但也有大的房企和我们合作,因此我们拿项目的多元化也是世联行的优势,如杭州村集体拿地。所以真正举牌,高溢价拿地不是一个长期的方式,我们会严格控制每一个项目的收益,并不会因为现在是一个风口而扩大业务拓展速度。目前长租公寓为投入期,我们会多样化拿房,与甲方、与政府进行合作,最终形成O2O的入口。” 陈劲松如是说。

有分析认为,按目前的市场空间估算,整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右,这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司。

陈劲松认为,未来长租公寓会利用并购的方式,一是解决钱的问题,另一个是解决房源获取的问题。

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