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易眼看房| 公园花半里夜间开盘去化率仅9.5%?项目竟启动全民转介

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“我觉价格可以”,“我觉得户型不行”……项目的89㎡三房户型,是个“伪三房”?

说说很多人熟悉又陌生的龙岗中心城。

其实从位置和距离上看,龙中和宝中与福田中心区实际上是差不多的,你搭地铁的通勤时间也半斤八两,当然,正是因为你如果要去龙岗中心城的话,一上水官高速,便感觉像是要去往远方。

这也导致我们一般都不用再去对比,比如“宝中是挨着前海而龙中只是挨着横岗布吉”这样的差距,就可以让很多老龙中的人自然而然是说出像“你们是从市里来的”这样的话。

但龙岗中心城除了大运会之后整体的飞速蜕变、东进战略之后打的一两年鸡血外,龙岗中心城近几年的房地产发展也是可圈可点,从仅仅只是有个公园大地做标杆,到冒出一个又一个楼盘项目,更可贵的是,感觉龙中人民生活的节奏也并没有像龙华那样,这几年不断地被房价牵着走,整体龙中还是很易居的。

龙中有趣,还在于除了地多地大可以有大体量旧改、大型别墅小区以外,龙岗中心城由于很多分散的小地块是由各家本土小型开发企业所持有的,因此还使得龙岗中心城经常有如双子座、壹克拉这种只有一两栋楼的小型住宅项目,直到2017年也有很多这种项目不断冒出来,比如这一次网易记者所踩盘的“公园花半里”项目。

说到花半里,项目开发商显示为“深圳市南联投资发展有限公司”,但实际控股集团,正是那个很多深圳人都非常熟悉的“花伴里”集团。这几年我们听说过的龙华花半里、横岗花半里、以及更早期的龙岗花半里、后海花半里等,都是出自于这家开发商的系列项目。

当然,据说该公司还有一个“光明花半里”项目,只不过这个光明花半里不在深圳光明,在佛山。

易眼看房| 公园花半里夜间开盘去化率仅9.5%?项目竟启动全民转介

项目概况:社区太小只有两栋楼 低容积是亮点

根据项目开发商给的项目信息,公园花半里位于龙岗区碧新路与碧园路的交汇处(八仙岭公园旁),距离地铁3号线约1.5公里。公园·花半里毗邻八仙岭公园,容积率2.4,自带12班公里幼儿园,距离龙岗南联学校约400米。

从体量上看,公园花半里占地1.4万平米,建面2.9万平米,只有两栋住宅组成,分别为33层和34层,均是两梯五户,主力户型均为89平米的三房,不同户型空间分布有所不同,总共325套。

网易记者在现场看到,当前的公园花半里已经在今年5月封顶,预计交楼时间在2019年。

开盘情况:去化约为9.5%后 项目启动了全民转介?

811日,“八仙岭华庭”也就是公园花半里取得预售证,从深圳市规土委官网上看,项目共314套住宅取得预售,预售 备案价在3.74.8/平米。

421日,该项目营销中心开放,

520日,项目样板房开放,

网易记者踩盘当天为84日,现场销售人员表示,项目售楼处开了有三四个月了,和同位于龙岗的中粮祥云项目一样,预售证一直拿不下来,所以只要拿了预售证,项目开发商方面就希望马上开盘,当时销售人员表示,预计开盘价格在三万八左右。

而从公园花半里的项目官微上我们可以看到,项目确实在813日已经悄悄开盘了。根据其官微通稿描述:813日,翘首以盼的公园·花半里约89㎡山居美宅正式惊艳面世,全城公开发售。诸多对项目持续关注的客户们齐聚一堂,现场气氛非凡。

文中除了提到3.5万元/平米起的价格”以及一张现场图片以为,项目对此次的开盘可以说处理得非常“低调”。

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(项目开盘现场 图片来源:项目官微)

网易记者随后又从龙岗业内人士了解到的开盘监控数据如下。

实际上,公园花半里确切的开盘时间应该是812日晚18:00,开盘地点在其营销中心,当天到访客户约38批,现场约60人,。共推出314892房产品,当天成交30(其中关系户成交16)去化约为9.5%,成交均价约3.7/㎡,均为毛坯交房。

而到了819日,网易记者留意到,公园花半里项目官微于814日发布了一张海报,当中除了提及3.5万㎡起”的价格信息外,还发出了“推荐成交有奖——推介亲友成功购买即享5000/套奖励”的销售信息。

记者随后咨询业内人士了解到,这样的推销手法几乎可以认为是“全民经纪人”的做法,该做法不同于前几年碧桂园等房企鼓励公司全员卖房参与销售,也就是“全民营销”做法,也不同于以往针对老业主的“老带新”奖励,而是类似于“全民转介”,是一种当楼市下滑、楼盘项目拓宽销售渠道的尝试——无论你是否是房产销售,是否了解房产,只要推荐购房成功后,同样可以获得相应报酬的机制。

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(项目全名推介海报 图片来源:项目官微)

关于全民经纪人的概念究竟“是伪概念还是真颠覆”,前两年确实是有过各种说法。此次当记者致电公园花半里售楼处,表示自己并非房地产从业销售人员,能否介绍亲友购房且是否真有奖励金时,项目销售人员告诉记者:“对,不是卖房人员也可以介绍的,目前只要介绍成功,就可以得到5000元的购物卡。”

而当记者问到项目还有多少房源在售时,该销售人员也表示说“现在还是有很多房源可以选的”。

综合此次项目启动了全民转介、以及业内对此次公园花半里开盘的监控信息来看,只有两栋楼且总共才314套可售的公园花半里项目,此次的开盘去化或许确实不容乐观。

地理位置:公园物业有利有弊

公园花半里,位于龙岗中心城碧新路与碧园路的交汇处,更直接点说,项目就位于八仙岭公园登山口旁,对面就是龙岗八仙岭文化中心。数据显示,八仙岭公园占地面积133公顷,属于龙岗第三大公园。

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(项目实景图 图片来源:公园花半里官微)

因此,项目也的确是名副其实的“山居住宅”,加上项目整体容积率只有2.4这在目前的深圳楼市已经非常少见,因此项目的居住生态环境以及视野景观,相信还是十分不错的。

现场销售人员表示,距离项目不远处,碧新路以西就是恒裕集团的南联旧改项目,该项目规划总建面达55万平方米,是未来龙岗中心城又一个大型综合体。

当然,项目距离当前繁华的龙岗中心城中心区位置还有段距离,但换句话说,公园花半里以及之前的金地龙城中央项目,正是由于所在的小片区尚未启动大片的楼盘项目,因此才在价格上有不少“期待空间”,有利有弊,购房者从自身需求出发各取所需就好。

交通情况:项目距离南联地铁口1.2公里

目前来说,龙岗中心城的公共交通方面已经发展得相当不错,但是公园花半里所在片区,据销售人员表示,距离最近的南联地铁口仍有1.2公里。

毕竟是零距离的公园山居物业,在公共交通上的相对距离,个人觉得还是可以接受的。

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户型产品:项目89㎡三房户型是“伪三房”?

从公园花半里的产品户型上看,记者致电其售楼处销售表示:项目全部为88-89平的三房户型。

网易记者在现场看到的,公园花半里此次共对外开放了三个户型的样板房,分别为89A户型89B/C户型、89D/E户型。

但具体就公园花半里的几个户型来看,均存在实用率不高,甚至是存在鸡肋户型的问题所在。

实际上,从户型图上可以看到,尽管项目的客厅主卧等几个位置都做到了十分方正阔绰,但除了主卧和次卧,项目好几个户型的第三个“房间”,大多是位于次卧延伸出去的阳台位置,面积不大、并且呈现的是狭长型的空间,宽度现场看估计只有一米四五左右,尽管户型设计上还有个储藏室的位置,但不仅户型尺度上看上去十分别扭,届时的使用率也很难做高。

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(项目A户型样板房,次卧连接着的便是户型的第三个房间位置)

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(项目B2/C2户型样板房,狭长型分布的第三个房间)

随后网易记者又发现,在公园花半里官微上的宣传稿件,大多十分谨慎地避开了“89㎡是几房户型这个话题,大多以89㎡依山美宅只有的宣传字眼出街,又或者如在给媒体的输出资料中,提到的说法也只是“建面88-892+创想空间户型”,并未直接说明是三房户型还是两房户型。

综合来看,项目的89㎡户型,更确切地来说,应该说是“2+1房”或者“小三房”。

小编点评:

先来对比下项目周边的几个在售一手楼盘的价格。

远洋新干线,二期住宅,均价4.2/㎡,

满京华喜悦里,现楼在售,均价4.5/㎡,

因此,从此次公园花半里的开盘价格上看,尽管地理位置没有上述两个楼盘地理位置上的优越,但距离上看,不外乎是那头是一群人的狂欢,一公里外的这头是一个人的宁静,还是那句话,各取所需吧。

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整体就项目看,算得上麻雀虽小五脏俱全,从项目沙盘上看,虽然对比之下就是个小社区,但低容积率下,也有自身的占地用于更好的园林设计规划以及建设幼儿园,3.7万也算是一个不错的刚需上车盘。

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