刘世锦： 中国城镇化四大问题促成“高房价”

（原标题：刘世锦： 中国城镇化四大问题促成“高房价”）

近日，国务院发展研究中心在北京基金小镇发布《中国经济增长十年展望（2017-2026）：老经济与新动能》（以下简称《十年增长》）报告，对中国最受关注的高房价问题开出了新“药方”。

《十年增长》主编、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，大都市圈是中国下一步发展和改革的新制高点，但是由于中国城镇化进程中存在着一些深层的体制、政策和理念上的问题，当大都市圈的浪潮涌来后，这些问题便通过房价上涨显露出来了。

刘世锦分析，此前一线城市房价的飙升显然超过了可以解释的合理水平，甚至打破了人们的常识。

他认为，当下的房地产价格调控方案，需求侧控制为主，短期内或许会起到抑制房价的作用，较长时间看未必如此。如能更多加入供给侧改革内容，才能从根本上改变社会对房价走势的预期。

一线城市的高房价究竟是怎么形成的？

刘世锦分析，中国城镇化进程中存在的四大问题促成了“高房价”的形成。

首先，大城市住宅用地占建设用地的比重偏低。北京、上海、深圳等地的住宅用地比重长期低于25％，而发达国家大都市这一比重通常高于40%，有的超过60%。

刘世锦解释，这与中国城市以地谋发展的模式有关，在这一模式下，较多土地以低价用于工业建设，较少土地以高价用于住宅建设，其中的卖地收入用于支持城市基础设施建设。

国研中心宏观经济研究部副研究员许伟指出，2016年， 土地出让金收入相当于地方本级财政收入的42%， 如果加上与房地产相关的各种税费， 房地产行业对地方财政的收入贡献更加显著。

第二个问题是城市建设用地由地方政府垄断，农村集体土地须由政府购买、转换身份后，方可进入建设市场。

刘世锦表示，党的十八届三中全会提出农村集体建设用地要与国有土地同等入市、同价同权，宅基地也要创造条件进入流转，至今进展迟缓，如宅基地流转仅限于同村“集体”内部。

第三，作为城市化进程中的基本制度建设，房地产税尚未能起步。

“或许是更重要的，既有的城市化发展的理念、战略、政策与现阶段城市化发展的规律有距离或相背离。”刘世锦强调，大城市规划与人口增长的现实矛盾突出；虽然强调小城镇建设，但对城市体系尤其是大都市圈发展的意义认识不足。

刘世锦指出，上述四大因素形成的“合力”就是限制供给，并在一定程度上刺激炒房，在需求上升的背景下，房价节节攀升，远离市场均衡水平。

那么，中国会出现日本那样的房价泡沫破灭现象吗？刘世锦分析，日本实行土地私有制，供给有较大弹性，房价泡沫主要是由过量货币催生的，货币政策收紧后，泡沫便破灭了。中国的房价也有货币供给的因素，但更多的可能是由供给弹性不够所引致。

所以刘世锦认为，即使货币政策收紧，房价也很难降下来，从而形成特定的刚性泡沫现象。

推进城市化进程中的供给侧改革

如何打破一线城市房价的这一刚性链条？《十年增长》提出，关键在于推进城市化进程中的供给侧改革，并提出了六条具体的政策建议。

刘世锦建议，顺应城市化发展规律，适当调整城市化战略和政策，在现有土地制度下，增加住宅用地占城市建设用地比重至40％以上，将部分工业用地转为住宅用地。

第二，加快转换城市结构，解决核心区过度拥堵与资源人口向大都市圈汇集之间的矛盾。

以北京为例，通过大学、科研机构、央企总部等的外移，在核心区外形成一批大学城、科技城、媒体城、金融城和石油石化、电力、电信、装备制造、航空航天等专业镇。

第三，推动农村土地制度改革落到实处。加快实施农村集体建设用地与国有土地同等入市、同价同权，农民宅基地在更大范围内流转、抵押、担保等。

刘世锦分析，可以率先在核心区周边小城镇建设中推进此项改革，配套推进农村社保制度改革，给土地流转背景下的农民筑牢社会保障安全网。同时着手解决由来已久的小产权房问题，在缴纳必要的税费后，使之能够进入市场流转。

同时，发展长期公共租赁住房。《十年增长》解释，由政府优先组织资源，建设较多数量的公共租赁住房，租赁价格可以随行就市，租期不低于10年，最长可延至20年，并受法律保护。合约签订后，除非租户自己同意，不得强制其退出。政府也可以通过购买公共服务的方式，利用市场资源开展此类业务。

此外，《十年增长》建议，加快推出房地产税。对此，许伟分析，适当加快房地产税出台步伐，降低地方对土地财政的依赖。增加存量环节税负的同时，降低交易和建造环节的各种税费，增加住房供给和住房市场的流动性。