深圳新房均价“十连跌” 一手市场真的跌了？

今年以来，全国各大城市先后出台调控百余次，当住房回归居住属性，楼市各类限制调控已涉及买卖、价格、贷款、婚姻等各方面。

深圳自去年“深八条”后，除了发布限制商办物业转公寓措施外，并未跟进这轮调控潮。距离“104”已将近10个月，深圳楼市现状如何？

深圳中原研究中心报告指出，自去年十月调控政策出台以来，深圳楼市新房价格截至2017年6月已经连续九个月出现下滑，而7月新房价格继续下滑，这已是深圳楼市新房价格的第十跌，与此同时成交量也出现了较大幅度的下滑。

转介成深圳新房市场常态

“现在深圳很多项目都启动了转介，以龙岗片区为例，90%的项目都启动了转介，大概转介点数大概在2-4个点之间，一般项目能给到3个点的话，算比较高了。”某项目策划解释，如果项目总价在300万，转介点数为3%时，则开发商需付给中介平台9万元转介费，这对于开发商来说是一笔不小的支出。

所谓转介，即房地产市场实行二三级联动，利用第三方平台或渠道获取更多客户信息，将接触的客户信息转介绍给房开发商，促成交易，开发商则需给转介的平台、渠道相应提成。

中介联动卖房其实早已是普遍现象，但一般在市场火爆的行情下比较少出现，当市场冷清或开发商急需回款时则派上了用场。

“近期市场关注的热盘除了安峦公馆、华侨城天鹅堡这类价格低于预期的盘销量比较好外，很多开盘就卖了两三成，一般这类盘随后便会启动转介。”该名策划表示。

“并不是所有的项目启动转介都能取得明显的去化效果，首先要看开发商愿不愿意走量，此外还要看开发商给出的条件是否丰厚，所谓重奖之下必有勇夫。”某项目张姓营销总监透露。

最为市场津津乐道的案例便是前不久坪山推出的某商办公寓，据某项目策划透露，该项目集中开盘时仅售出20多套，启动转介后销量大增，“那几天各家中介频繁刷屏，两三天就卖了200多套。”

“目前市场上新盘销售量不错的楼盘以一些性价比较高的项目为主，此外楼盘的营销策略也至关重要。” Q房网南山前海区副总陈建指出，有些楼盘营销策略运用的比较好，能够锁定有效的客户群体，比如阳基御龙山。据介绍，该项目于4月底开盘，均价4万/㎡并未受到市场认可，开盘当天推出878套，仅认购不足40套。“启动转介后在市场很有销路，但是近期随着客户资源的消耗，销量下滑已非常明显。此外很多项目其实收效甚微，转介而来的客户量以及成功转化率均下降的比较明显。”

开发商玩起了双合同

于购房者而言，对房价降幅的直观感受似乎并没有统计数据来的猛烈，开发商“阴招”不断“贡献不小”。

日前，福田某豪宅区有项目低价入市，开盘不久即取得了不俗的去化成绩。

“买到的人一般除了购房款外，还付了一笔不菲的喝茶费，除此之外还有一笔100万左右的装修费，但是这些费用加起来以后，能买到的还是赚的。”未买到该项目的某位购房者向网易记者透露。

今年1月，深圳发布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》，对开发商在项目定价时设置了诸多限制，新盘尤其是豪宅项目定价受到较大的局限性。

“达不到价格预期的楼盘，有的收了巨额喝茶费，但是这样做的项目不多，据我所知就福田这一个豪宅项目，采取双合同的倒是有好几个，豪宅有，刚需盘也有，住宅有，公寓也有。”某项目策划人员表示。

所谓“双合同”，即以“购房合同+装修合同”的形式购房，开发商得以规避限价政策，但购房者却大幅提高了首付成本。

以网易记者了解到的龙华民治片区某公寓产品为例，该项目有户型备案价格约270万，但除此之外购房者需支出40万左右的装修款，实际价格已300多万，由于是公寓产品，首付需五成，加上装修款购房者供需支付175万左右。

“一般装修合同是和第三方公司签，和首付一起支付，客户可以自己去找银行等金融机构贷款，至于具体能贷多少、利息要多少主要是看客户自己的资质和贷款方式。”

该策划透露，自去年颁布“深八条”后，市场便有部分项目默默地以“双合同”的形式抬高价格预期。“政策出台后，我们想了很久，也就想到这个办法比较可行。”

“开发商巧立名目收费的方式有很多，比如可以在项目打造高端会所，以会费的名义收款，又或者以高端物业服务的形式，向购房者一次性收取一笔费用。这些办法我们都想过，但由于目前深圳市场监管较严，多数公司不敢顶风作案而放弃，此外也怕未来走账会出问题。”另一名开发商资深策划人士告知网易记者。

据网易记者了解到，近期香蜜湖豪宅、光明区刚需盘均出现了双合同现象。

公寓两成首付、开发商保值回收

深圳市规土委回应购房者“零首付”、“高评高贷”基本得到杜绝一周后，深圳有开发商公开玩起了“低首付”。

“首付五成，可分三年交齐，开发商垫资免利息，第一年付20%，第二年付20%，最后一年付10%，如果购买此产品交楼两年后觉得回报略低，开发商会签订回收合同，两年后按原价上浮10%予以回收。”7月15日，诸多网友反映其收到中介发布的类似信息。

据了解，该项目为坪山某商办物业，按照规定首付需五成，在营销人员铺天盖地“两成首付”、“开发商兜底”的宣传下，均价4.3万/㎡的坪山商办去化效果甚好，据网易记者了解，开盘当天接近清盘，截至发稿前可售单位仅剩4套。

“当时现场购房者很多，排队看样板房，每个客户只有2分钟时间。”现场购房者透露。

风头正劲，3天后该项目却传出被查封。“如果你真想了解我们项目，可以来现场了解下。”当网易记者再次致电现场销售时，对方表示项目仍可正常销售，但两成首付等卖点已经取缔，此外对方透露，具体情况仍可在营销中心商议。

据了解，“低首付”、“保值回购”等招式在深圳由来已久，而出现该现象时一般意味着楼市不景气，但开发商既希望出货回款，却又并不愿意让利。

信荣（深圳）房地产律师团队首席律师张茂荣指出，开发商垫资付首付，早在2008年便已出现，彼时主要是为了规避楼市限贷政策，而于购房者而言却存在极大的风险。

“从表面上看，零首付、低首付缓解了部分购房者筹集首付款的压力，可以帮助他们早点拥有自己的房子。但对于多数购房者来说，零首付、低首付都是一项风险很高的行为，必须谨慎对待，切莫盲目行事。”张茂荣指出。

“所谓的低首付不但不能从根本上解决置业者资金短缺的现状，还需要借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现，无疑大大增加了置业者的贷款利息及按揭月供款的负担。”

“低首付因为不符合国家和银行的有关规定，其违法违规的内容是无法在合同中进行明确约定的，那么一旦房地产中介机构无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔，风险巨大。”张茂荣指出，一些贷款公司在向市民推荐所谓“低首付”、“零首付”购房的时候，就明确表示，在办理的过程中双方要签订一份阴阳合同，虚拟成交价，以此来套取银行贷款。如果这种行为被银行发现，不但会导致贷款办不下来，而且一旦双方产生法律纠纷，最终的受害者必定还是购房者。

张茂荣强调，低首付购房仅仅适用于那些“暂时”存在资金困难，同时收入又稳定，具备较高还贷能力的购房者。离开了这些限定条件，风险性便大大增加。“毕竟这种低首付带来的轻松只是暂时的，一旦购房之后，购房者既要还正常的银行贷款，还要还首付款的那部分，其还贷压力可想而知。”

买房要交天价“喝茶费”：60-160万

“这项目感觉就是一群内部人自己在玩了，不少已经内部消化完了。”日前，福田有豪宅项目取得预售证后于营销中心顺销，熟悉该项目的业内人士透露，备案价出来后，部分给过“喝茶费”的“内部人”已经去签协议，当天已经组织划款。据网易记者了解到，该项目“喝茶费”数额不低，60万至160万不等。

“这个时候买政府限价房，稳赚不赔，就算加个100万左右的喝茶费，未来也是赚的。”有购房者对网易记者表示，自己正在积极的“找关系”。“9万/㎡左右能买到新房，那里现在二手都要卖12万/㎡了。”

“喝茶费”在深圳由来已久，与楼市的兴衰紧密相连，一般说来，楼市火爆、供不应求的行情下更易滋生该项费用。

简单的说，“喝茶费”是市民通过向控制房源的相关人员缴纳相关费用，以取得房源的便捷途径。

2005年至2007年，深圳房价处于暴涨阶段，各路炒房客涌入深圳，“喝茶费”兴起。随后楼市低迷，“喝茶费”也旋即消失。2015年后楼市进入快速上涨阶段，“喝茶费”再次水涨船高。

“喝茶费的收取形式分为好几种形式，一种是通过中介人员，承诺搞定房源，但是有时候搞不定的；一种是通过楼盘销售人员，一般整条利益链上的人都会瓜分所得费用；还有通过某些政府部门的相关人员，搞到房源；除此之外还有老板的朋友、领导熟人等等。”某地产营销总监对网易记者分析，据其多年来的经验观察，往年深圳楼市发展中，“喝茶费”更容易在国企项目中发生，“因为国企的楼盘定价往往比较低，所以空间比较大。”

但与以往利益链上有关人士私自谋利不同，该豪宅项目更多的是为了弥补开发商备案与心理的“差价”。

“项目主要是因为项目受到限价，为了突破价格限制，所以和以往的情况不太一样，这也是目前深圳首个因限价而收取喝茶费的楼盘。”业内人士透露。

可见，平静的统计数据下，深圳楼市暗流涌动，而当开发商头悬“利剑”，如何“高明”卖房成为他们急需解决的难题。