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楼市调控进入深水区 深圳开发商如何"高明"卖房?

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今年以来,全国各大城市先后出台调控百余次,当住房回归居住属性,楼市各类限制调控已涉及买卖、价格、贷款、婚姻等各方面。

深圳自去年“深八条”后,除了发布限制商办物业转公寓措施外,并未跟进这轮调控潮。距离“104”已将近10个月,深圳楼市现状如何?

从官方统计来看,深圳房价降幅明显。日前深圳市规土委发布6月份房价数据,数据显示,6月份深圳房价为54492/㎡,较5月微幅下滑。此外,自201610月至20176月,9个月以来,深圳房价已累计下跌7108/㎡。如果从去年9月高位61600/㎡来算,深圳房价更是大跌了11.52%。

开发商玩起了双合同

于购房者而言,对房价降幅的直观感受似乎并没有统计数据来的猛烈,开发商“阴招”不断“贡献不小”

日前,福田某豪宅区有项目低价入市,开盘不久即取得了不俗的去化成绩。

买到的人一般除了购房款外,还付了一笔不菲的喝茶费,除此之外还有一笔100万左右的装修费,但是这些费用加起来以后,能买到的还是赚的。未买到该项目的某位购房者向网易记者透露。

今年1月,深圳发布《商品住房和商务公寓预现售价格管理操作细则》,对开发商在项目定价时设置了诸多限制,新盘尤其是豪宅项目定价受到较大的局限性。

达不到价格预期的楼盘,有的收了巨额喝茶费,但是这样做的项目不多,据我所知就福田这一个豪宅项目,采取双合同的倒是有好几个,豪宅有,刚需盘也有,住宅有,公寓也有。某项目策划人员表示。

所谓双合同,即以购房合同+装修合同的形式购房,开发商得以规避限价政策,但购房者却大幅提高了首付成本。

以网易记者了解到的龙华民治片区某公寓产品为例,该项目有户型备案价格约270万,但除此之外购房者需支出40万左右的装修款,实际价格已300多万,由于是公寓产品,首付需五成,加上装修款购房者供需支付175万左右。

一般装修合同是和第三方公司签,和首付一起支付,客户可以自己去找银行等金融机构贷款,至于具体能贷多少、利息要多少主要是看客户自己的资质和贷款方式。

该策划透露,自去年颁布深八条后,市场便有部分项目默默地以双合同的形式抬高价格预期。政策出台后,我们想了很久,也就想到这个办法比较可行。

开发商巧立名目收费的方式有很多,比如可以在项目打造高端会所,以会费的名义收款,又或者以高端物业服务的形式,向购房者一次性收取一笔费用。这些办法我们都想过,但由于目前深圳市场监管较严,多数公司不敢顶风作案而放弃,此外也怕未来走账会出问题。另一名开发商资深策划人士告知网易记者。

据网易记者了解到,近期香蜜湖豪宅、光明区刚需盘均出现了双合同现象。

公寓两成首付、开发商保值回收

深圳市规土委回应购房者零首付高评高贷基本得到杜绝一周后,深圳有开发商公开玩起了低首付

首付五成,可分三年交齐,开发商垫资免利息,第一年付20%,第二年付20%,最后一年付10%,如果购买此产品交楼两年后觉得回报略低,开发商会签订回收合同,两年后按原价上浮10%予以回收。”715日,诸多网友反映其收到中介发布的类似信息。

据了解,该项目为坪山某商办物业,按照规定首付需五成,在营销人员铺天盖地两成首付开发商兜底的宣传下,均价4.3/㎡的坪山商办去化效果甚好,据网易记者了解,开盘当天接近清盘,截至发稿前可售单位仅剩4套。

当时现场购房者很多,排队看样板房,每个客户只有2分钟时间。现场购房者透露。

风头正劲,3天后该项目却传出被查封。如果你真想了解我们项目,可以来现场了解下。当网易记者再次致电现场销售时,对方表示项目仍可正常销售,但两成首付等卖点已经取缔,此外对方透露,具体情况仍可在营销中心商议。

据了解,低首付保值回购等招式在深圳由来已久,而出现该现象时一般意味着楼市不景气,但开发商既希望出货回款,却又并不愿意让利。

信荣(深圳)房地产律师团队首席律师张茂荣指出,开发商垫资付首付,早在2008年便已出现,彼时主要是为了规避楼市限贷政策,而于购房者而言却存在极大的风险。

从表面上看,零首付、低首付缓解了部分购房者筹集首付款的压力,可以帮助他们早点拥有自己的房子。但对于多数购房者来说,零首付、低首付都是一项风险很高的行为,必须谨慎对待,切莫盲目行事。张茂荣指出

所谓的低首付不但不能从根本上解决置业者资金短缺的现状,还需要借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现,无疑大大增加了置业者的贷款利息及按揭月供款的负担。

低首付因为不符合国家和银行的有关规定,其违法违规的内容是无法在合同中进行明确约定的,那么一旦房地产中介机构无法兑现承诺,或给消费者造成经济损失,消费者将难以依法追责索赔,风险巨大。张茂荣指出,一些贷款公司在向市民推荐所谓低首付零首付购房的时候,就明确表示,在办理的过程中双方要签订一份阴阳合同,虚拟成交价,以此来套取银行贷款。如果这种行为被银行发现,不但会导致贷款办不下来,而且一旦双方产生法律纠纷,最终的受害者必定还是购房者。

张茂荣强调,低首付购房仅仅适用于那些暂时存在资金困难,同时收入又稳定,具备较高还贷能力的购房者。离开了这些限定条件,风险性便大大增加。毕竟这种低首付带来的轻松只是暂时的,一旦购房之后,购房者既要还正常的银行贷款,还要还首付款的那部分,其还贷压力可想而知。

买房要交天价“喝茶费”:60-160

这项目感觉就是一群内部人自己在玩了,不少已经内部消化完了。日前,福田有豪宅项目取得预售证后于营销中心顺销,熟悉该项目的业内人士透露,备案价出来后,部分给过“喝茶费”的“内部人”已经去签协议,当天已经组织划款。据网易记者了解到,该项目“喝茶费”数额不低,60万至160万不等。

“这个时候买政府限价房,稳赚不赔,就算加个100万左右的喝茶费,未来也是赚的。”有购房者对网易记者表示,自己正在积极的“找关系”。“9/㎡左右能买到新房,那里现在二手都要卖12/㎡了。”

“喝茶费”在深圳由来已久,与楼市的兴衰紧密相连,一般说来,楼市火爆、供不应求的行情下更易滋生该项费用。

简单的说,“喝茶费”是市民通过向控制房源的相关人员缴纳相关费用,以取得房源的便捷途径。

2005年至2007年,深圳房价处于暴涨阶段,各路炒房客涌入深圳,“喝茶费”兴起。随后楼市低迷,“喝茶费”也旋即消失。2015年后楼市进入快速上涨阶段,“喝茶费”再次水涨船高。

“喝茶费的收取形式分为好几种形式,一种是通过中介人员,承诺搞定房源,但是有时候搞不定的;一种是通过楼盘销售人员,一般整条利益链上的人都会瓜分所得费用;还有通过某些政府部门的相关人员,搞到房源;除此之外还有老板的朋友、领导熟人等等。”某地产营销总监对网易记者分析,据其多年来的经验观察,往年深圳楼市发展中,“喝茶费”更容易在国企项目中发生,“因为国企的楼盘定价往往比较低,所以空间比较大。”

但与以往利益链上有关人士私自谋利不同,该豪宅项目更多的是为了弥补开发商备案与心理的“差价”。

项目主要是因为项目受到限价,为了突破价格限制,所以和以往的情况不太一样,这也是目前深圳首个因限价而收取喝茶费的楼盘。”业内人士透露。

可见,平静的统计数据下,深圳楼市暗流涌动,而当开发商头悬“利剑”,如何“高明”卖房成为他们急需解决的难题。

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