微信大讲堂| 浅析罗湖城市更新规划

还是一样的配方，还是一样的味道。都是老房子，都在说更新，以罗湖为例，一起看看中原地产资深店长会跟我们分享她哪些观点呢？有兴趣的，欢迎邀请朋友进群交流吧～

网易房产网友大家好 我是深圳中原地产东郡分行店经理张琴，我在罗湖区从事二手房买卖已经十年有余，对房产置业，投资，交易流程有自己总结出来的感悟，有幸在这里给大家交流一下，希望能给您在房产上面，无论是投资，还是自住，能大家一些比较中肯的建议。

首先，我们来关注一下今年的热门话题--粤港澳大湾区。粤港澳就是我们常说的大珠三角，总面积非常大，有18万平方公里，总人口有将近九千万，这样的规模是长三角（上海，南京，杭州）的1.2倍之大！所以不要觉得我们粤港澳，尤其是深圳很小，我们的规模一点都不亚于像上海的一线城市。

粤港澳非常受国家重视。年初，粤港澳大湾区发展再次被强调，所以今年粤港澳也是政府重中之重的重点建设区域。所以国际粤港澳非常值得期待，这对我们深圳来说是走向国际化重要改变。随着”大湾区“的蓬勃发展，深圳，这个年轻的城市扮演着核心的角色。可是肯定的说，粤港澳大湾区的核心就是就深圳-香港，离深圳远的地方就叫做偏远。

而罗湖区，这个原本是深圳代名词的响亮名字，又会在这次巨变中迎来什么样子的机遇和挑战呢？

近年来，深圳城市发展轨迹逐渐西移，资源向南山前海中心倾斜，但其未来也在过快的发展速度和高企的房价中被预支。原市委书记马兴瑞2016年提出1.4万亿布局“东进战略”，以改变深圳“西强东弱、西密东疏”的不均衡城市格局，推动、促进东部地区形成新的城市发展中心。

先来看看利好：

1、地处深圳东西交通东西部无缝对接的纽带，2018年将实现全市轨道密度第一；

2、罗湖区将提供产业空间建筑面积约632万平方米，全市第一；经济效益增长显著，改造后将实现固定资产投资约1636亿元，全市领先。

3、湖贝综合商业区、蔡屋围金融核心区以及火车站口岸片区聚合，形成消费 “新金三角”；

4、申报创建“国家消费型经济改革创新试验区”，开展大“金三角”新兴消费核心区规划研究。；

5、焕新 2300万平旧改，占罗湖总建成面积的66%，十大旧改片区成城市更新改革试点”；

6、搭建罗湖独有两大平台：口岸经济平台，离岸人才基地平台。

交通方面，到2018年，罗湖轨道密度将达到每平方公里覆盖1.45公里轨道路线，全市第一。一次轨道换乘可达原特区内65%的建成区，通过轨道+公交换乘，可达全市所有建成区。到2020年，轨道交通运营和开发建设线路力争超过260公里，新建改建高快速路和主干路300公里。届时，东部将实现“10、30、60交通圈”，即10分钟进入快线路网体系，30分钟抵达市中心区，60分钟抵达深圳市全域及莞惠河汕中心城区。从北站给龙华带来的巨大飞跃来看， 交通瓶颈的突破将会给罗湖带来较大影响。

说到城市更新，2017年城市更新累计完成固定资产投资将达到200亿元。2017年列入城市更新计划的项目达到100个。目前，罗湖区已在深圳市城市工作会议上签下了24公顷的旧改军令状，占罗湖“四旧”面积的3%。

目前罗湖从受理申报到在建的城市更新项目，整体规模高达2300万㎡,占罗湖总建成面积的66%，真正意义上的重造。

那么在这2300万旧改中，政府针对旧改区域做了功能划分，这个功能划分主要是为了什么呢，为了各区域发展更专业化，首先是笋岗-清水河片区主要发展商务中心和国际文化，金三角定位商务核心区，水贝布心继续更繁荣发展祝好和时尚产业，莲塘片区重点建设互联网产业园，深南东则做中小型创新企业聚集地，最后集合成我们多元化发展的罗湖金融中心。

这个图是我们罗湖旧改的一小部分，还有很多我们都还没来得及标上去的，但是我们可以看到，现在的旧改已经越来越多，并且像恒大、招商、宝能、华润、万科，越来越地产龙头开发商都盯上了罗湖，都在罗湖纷纷拿地布局。

1、华润湖贝旧改

预计2019年入市

项目地址：东门街道，深南大道北侧

项目定位：投资逾300亿元，打造集购物中心、总部办公、会议展览、五星级酒店、公园和公寓等现代商业元素融于一体的超大型综合性商业中心，其中商业部分相当于“3个万象城“体量。在深南大道北侧，是一个超级综合体，斥资300亿打造，以后的面积有3个万象城那么大，未来的价格已经有释放，12-15万。

2、京基蔡屋围金融中心

建面约33.5万，预计2018年入市。

项目地址：桂园街道，主要包括蔡屋围城中村、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团等区域

项目定位：未来大型商业、高级酒店、高端公寓、教育配套、超甲级商务集群荟萃，其中晶都酒店区域规划一栋高度超过700米办公楼；寰宇酒店区域规划一栋130层、608米的高楼；大剧院旁农业银行大厦区域规划一栋45层、200米高的办公大楼

项目体量：统筹片区用地范围面积335480.5平方米，开发建设用地面积186300平方米，计容积率总建筑面积2676700平方米。其中，商业、办公及酒店1626800平方米，商务公寓295000平方米，住宅629800平方米。

3、兆鑫·汇金广场

建面约22万，预计2017年底入市

项目地址：南湖街道，位于东门、宝安南、人民南三大商圈的重要衔接点，紧邻深南东路，西邻建设路，东邻人民南路，南邻迎春路

项目定位：集高端办公、特色商业、商务公寓、公共交通等多元功能为一体的城市综合体

项目体量：更新单元用地面积28194.3平方米，项目拆迁用地面积27130.3平方米，开发建设用地面积22056.2平方米，计容积率总建筑面积222000平方米。

4、华润万象食家

建面约2.8万，预计2018年入市

项目地址：笋岗街道，北邻梅园路，东邻建达成二手车市场，南邻桃园路，西邻深业物流大厦

项目定位：集商业、居住、现代物流等功能为一体的综合社区

项目体量：更新单元用地面积45536.9平方米，拆除用地面积44819.2平方米，开发建设用地面积28848.1平方米。

5、粤海置地城市更新项目

项目地址：东晓街道，南邻布心路，东邻东昌路

项目定位：集以研发、配套为主，辅以办公、商业等功能的城市综合片区

项目体量：项目更新单元用地面积90283.9平方米，拆除用地面积86537.3平方米，开发建设用地面积67903平方米，计容积率总建筑面积436100平方米。

6、黄贝岭旧村改造项目

建面约50万，预计2019年入市

项目地址：深南东路和沿河北路交汇处

项目定位：提供完善的商业、教育、公共配套设施，提升整个片区的品质及形象

项目体量：总用地面积12.54万平方米，规划总建筑量50.2万平方米，规划容积率4.0。黄贝岭旧村改造规划总建筑面积有50多万瓶，未来会提供一个完善的商业和教育及公共配套。

7，罗湖“二线插花地”大型棚改：木棉岭、布心、玉龙

项目地址：以罗湖为首的棚户改造项目

项目定位：提供完善的商业、教育、公共配套设施的宜居社区

项目体量：罗湖、龙岗交界处的“二线插花地”木棉岭、布心、玉龙三个片区，罗湖棚改三个片区签约户数超过91%；累计搬离8万余人，占比超过85%。根据改造的建设规模，高标准规划公共配套与基础设施，满足本片区及周边未来发展需求。” 以木棉岭片区为例，配套2个公交首末站，1个社会停车场(库)，1所小学、1所初中以及3家幼儿园，此外还规划了3处公园绿地，面积近1.5万平方米。

三个片区怎么改？

木棉岭片区：包含木棉岭、马山、马岗、港发、长排及临近已批用地，总用地面积25.5万平方米，规划总建筑面积80万-99万平方米，其中住宅用房面积70万-90万平方米，公共配套及其他用房面积9万-10万平方米；

布心片区：包含布心山庄东、中、西区和港鹏新村，总用地面积19.2万平方米，规划总建筑面积45万-53万平方米，其中住宅用房面积40万-50万平方米，公共配套及其他用房面积3万-5万平方米；

玉龙片区：包含玉龙新村，总用地面积17.7万平方米，因玉龙片区全部位于垃圾填埋场防护范围，不得安排居住功能，规划功能为发展备用地。玉龙片区改造后片区当事人根据统筹安置情况，搬迁至木棉岭、布心片区。

8、碧波花园城市更新项目

建面约47万，预计2019年入市

项目地址：罗湖东至沿河北路，南至智德路，西至黄贝路，北至沿河北路

项目定位：集居住、商业、艺术、文化、养生、医疗于一体的复合居住社区.

项目体量：总占地面积约10.1万㎡，现状总建筑面积约47万㎡。

9、益田木头龙旧改项目

建面50万，预计2019年入市

项目地址：爱国路与华丽路交汇处西南

项目定位：高档住宅、集中式商业、商务公寓于一体的大型城市综合体项目。

项目体量：项目拆除重建占地面积大约7.7万平方米，建成后总建筑面积约65万平方米。与地铁3号线不足百米的距离，木头龙小区地上总建筑面积约50万平方米，商业面积7万平方米。

10、水贝村改造项目

总面积约43万㎡，预计2019年入市

项目地址：文锦中路与水贝二路交汇处

项目定位：高档住宅、集中式商业、办公于一体的大型城市综合体项目。

项目体量：更新单元用地面积52341.2平方米，拆除用地面积52064.0平方米，开发建设用地面积43833.4平方米，计容积率建筑面积为427900平方米，其中住宅209750平方米(配建保障性住房14690平方米，整备、搬迁安置用房10490平方米)，商业和办公合计143620平方米，商务公寓61550平方米，公共配套设施用房12980平方米;另外，允许在地下开发30000平方米商业用房。

11、罗湖体育休闲公园二期

总面积约17公顷

罗湖体育休闲公园二期

项目地址：深圳市东部的核心地带，东连梧桐山，西临爱国路，南接罗沙公路和沿河北路，北靠深圳水库主坝

项目定位：深圳第一个运动项目种类多样、市民易参与、开放式的体育休闲公园

项目体量：面积约17公顷的罗湖体育休闲公园，定位为生态自然、休闲体育和全民开放。

12、草埔三村拟整体改造

由草埔吓屋、吓围、新屋吓三个村联合提交的草埔城中村城市更新单元专项规划已报罗湖区城市更新局审批

中南集团主导的草埔三个城中村旧改项目，目前正紧锣密鼓地进行前期工作

村民业主苦等十余年的草埔旧改即将进入实质性阶段。

吓屋、吓围、新屋吓三个村占地面积共13.3万平方米，有房屋近600栋，建筑面积40万平方米，常住和暂住人口约3万人。

未来吓屋、吓围、新屋吓三个村将以全部推倒重建的方式分期进行整体改造，建设多幢高层住宅、写字楼、大型商业综合体。曾经的城中村或迎来华丽转身，未来有望成为区域新地标。

13、金威啤酒厂改造项目

总面积约43万㎡，预计2019年入市

项目地址：罗湖区太白路，围岭公园南侧，南邻布心路，东邻东昌路

项目定位：高档住宅、集中式商业、办公于一体的大型城市综合体项目。

项目体量：项目开发建设用地面积67903.0平方米，项目计容积率建筑面积436100平方米，其中：商业服务业用地中商业、办公及酒店57700平方米，商务公寓57450平方米，产业研发用房240560平方米（含创新型产业用房12050平方米），产业配套用房76340平方米（全部为商业服务设施），公共配套设施4050平方米。另外允许在地下配置30000平方米的商业用房。

另外，从深圳总体来看，罗湖的房价是被低估的  是价格洼地。但是历史证明 所得洼地都会被填平，很多地方四万多都能买的到。当然了价格低也有他的不足之处，比如小区老旧、车位不足，是目前最大的困扰。

《微信大讲堂》，网易房产交流群原创互动栏目，定期为您奉上各界大咖对深圳楼市的剖析与讲解，更多新鲜热辣观点，不要错过！赶紧添加小师妹微信（wyxsm163），申请进群观摩吧！