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楼市有料| 两成首付便能买到深圳商办公寓?"低首付"还能行?

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网易房产7月19日原创报道 深圳市规土委回应购房者“零首付”、“高评高贷”基本得到杜绝一周后,深圳有开发商公开玩起了“低首付”。

公寓两成首付、开发商保值回收

“首付五成,可分三年交齐,开发商垫资免利息,第一年付20%,第二年付20%,最后一年付10%,如果购买此产品交楼两年后觉得回报略低,开发商会签订回收合同,两年后按原价上浮10%予以回收。”7月15日,诸多网友反映其收到中介发布的类似信息。

据了解,该项目为坪山某商办物业,按照规定首付需五成,在营销人员铺天盖地“两成首付”、“开发商兜底”的宣传下,均价4.3万/㎡的坪山商办去化效果甚好,据网易记者了解,开盘当天接近清盘,截至发稿前可售单位仅剩4套。

“当时现场购房者很多,排队看样板房,每个客户只有2分钟时间。”现场购房者透露。

风头正劲,3天后该项目却传出被查封。“如果你真想了解我们项目,可以来现场了解下。”当网易记者再次致电现场销售时,对方表示项目仍可正常销售,但两成首付等卖点已经取缔,此外对方透露,具体情况仍可在营销中心商议。

据了解,“低首付”、“保值回购”等招式在深圳由来已久,而出现该现象时一般意味着楼市不景气,但开发商既希望出货回款,却又并不愿意让利。

信荣(深圳)房地产律师团队首席律师张茂荣指出,开发商垫资付首付,早在2008年便已出现,彼时主要是为了规避楼市限贷政策,而于购房者而言却存在极大的风险。


(图片来自网络)

现阶段深圳还能做低首付么?

所谓低首付,普遍做法有二,一是由开发商或房产中介通过垫付,并在规定的时间内凑齐首付;二是虚拟抬高房价,购房者多从银行贷款来获得首付款。

“低首付购房操作难度非常大,一般在市场成交量大、银行额度宽松的时候才有机会,在二手房交易中需要银行审批和业主的全程配合,一方不配合都搞不定,所以我们也很少建议客户这样做。”Q房网南山前海区副总陈建指出,在二手房买卖中,一般评估价格都可以正常幅度往上调,房龄、位置、赠送面积、学位等方面占有优势的楼盘,评估公司调高价格时往往更加容易。“但目前银行信贷紧张,加上监管严格,做起来并不简单。”

“去年新政后,由于政府部门监管很严,加上金融去杠杆,零首付现象基本很少了,高评高贷等低首付形式也大幅减少,但还是存在。”某金融机构贷款人员对网易记者透露,高评高贷成本较高,现阶段敢做的购房者均对深圳楼市极为看好,这类人一般是刚需,经济能力不足,想把首付留着付月供,亦或是投资客,遇到笋盘拿下后短时间内加价卖出。

“以高贷100万为例,一天垫资成本是1000元,一个月即3万,相对于上百万的总价比起来还是可以接受的。”该名贷款人员指出,除了高贷之外,抵押贷、消费贷、装修贷、信用卡等类型的银行贷款也一直是购房者“找钱”的途径之一,但前提是保证自己有还款能力。

一个不容忽视的事实是,深圳楼市的涨幅正在回落。根据深圳市规土委数据,6月份深圳新房均价为54492元/㎡,较去年9月高位61600元/㎡相比,深圳房价大跌11.52%。如果说新房价格受制于成交结构,市场成交占比七成的二手房成交或更能反应真实行情。今年上半年,深圳二手房成交量3.3万套,同比腰斩,但价格却保持稳定,6月同比仅上涨3%。

“今年深圳市场一直比较稳定,不少新盘价格和一年前相差不大,如果通过低首付高成本形式持有物业的话,其实是不划算的。”某项目营销人员认为,目前不少理财产品收益已不低,相对于高风险的低首付买房,更为稳妥。

低首付适用于哪些人群?

“从表面上看,零首付、低首付缓解了部分购房者筹集首付款的压力,可以帮助他们早点拥有自己的房子。但对于多数购房者来说,零首付、低首付都是一项风险很高的行为,必须谨慎对待,切莫盲目行事。”张茂荣指出。


(图片来自网络)

“所谓的低首付不但不能从根本上解决置业者资金短缺的现状,还需要借助于首付款高息垫付、虚高评估价骗贷等非常规操作实现,无疑大大增加了置业者的贷款利息及按揭月供款的负担。”

“低首付因为不符合国家和银行的有关规定,其违法违规的内容是无法在合同中进行明确约定的,那么一旦房地产中介机构无法兑现承诺,或给消费者造成经济损失,消费者将难以依法追责索赔,风险巨大。”张茂荣指出,一些贷款公司在向市民推荐所谓“低首付”、“零首付”购房的时候,就明确表示,在办理的过程中双方要签订一份阴阳合同,虚拟成交价,以此来套取银行贷款。如果这种行为被银行发现,不但会导致贷款办不下来,而且一旦双方产生法律纠纷,最终的受害者必定还是购房者。

张茂荣强调,低首付购房仅仅适用于那些“暂时”存在资金困难,同时收入又稳定,具备较高还贷能力的购房者。离开了这些限定条件,风险性便大大增加。“毕竟这种低首付带来的轻松只是暂时的,一旦购房之后,购房者既要还正常的银行贷款,还要还首付款的那部分,其还贷压力可想而知。”

(楼市新闻爆料、吐槽请联系作者微信:772791048)


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