深圳制造业写字楼需求渐长 购物中心新增供应创新高

2017年7月10日，深圳– 世邦魏理仕(CBRE)今日发布《2017年第二季度深圳房地产市场回顾及展望》。优质写字楼市场连续第九季高位供应，增加项目市场竞争致租金分化凸显，金融业如资产管理、投资基金公司继续主导需求，制造业写字楼需求异军突起，消费服务及专业服务业需求亦突出。购物中心新增供应创历史新高，以实现竞争差异化引入的新品牌扩张持续，多家连锁餐饮及零售品牌进军深圳。物流设施市场方面，部分项目为提高收益新规划为展示及办公空间，物流需求增长致供不应求升级。

优质写字楼市场：制造业写字楼需求异军突起

深圳优质写字楼市场连续第九季录得高位供应，四个项目近31万平方米新增供应入市。优质写字楼市场去化表现分化。少量老旧项目因新增供应入市致竞争加剧，空置率有所升高。而多个近期交付的新项目受租赁投资公司的扩张及前期预租累积的推动，空置率改善明显。在此带动下，单季整体市场净吸纳量实现超32万平方米的较高水平，空置率环比下降0.5个百分点至8.1%。

行业板块来看，金融业租户继续主导市场需求，以资产管理、投资公司为主，兼有部分基金公司。另外一个重要的需求推动来自本地的租赁投资公司在季内继续快速扩张，快速推动了新近交付的写字楼项目的吸纳。此外美容、医疗类的消费服务企业和以信息科技服务企业为主的专业服务业也贡献了重要比重。不同于以往多个季度的是，来自自动化设备和电子配件等制造业板块成为第二大行业需求来源。科技类企业和贸易类企业在本季度内可见少量扩张。

项目陆续入市引致的市场竞争日益加剧令租金分化更加凸显。本季可见到多个老旧项目因硬件老旧或地理位置不佳导致的租金下跌，而新近入市项目凭借高品质硬件设施及不断增加的入驻率实现租金上涨，整体市场的租金分化面更为宽泛。综合整体市场的租金表现，受到老旧项目租金下跌影响，平均租金环比下降0.2%至每月每平方米208.4元，但平均租金基数为历史最高。从新交付项目水平来看，高品质的新项目依然能实现较高的租金水平，如福田中心区交付的某新项目的租金超过每月每平方米300元。

未来六个月，预计依然有大量的新增供应交付，主要分布在福田中心区、高新科技园区和前海。从新项目的预租情况来看，鉴于多个项目预租已经取得了一定的进展，预计整体市场的空置率波动不大，但租金受新增供应密集累积入市影响，将小幅下降。

优质商业物业市场：新增供应创历史新高，多家连锁餐饮及零售品牌进军深圳

第二季度位于新兴区域的五个项目共36.5万平方米新增供应入市，创历史新高。受新入市项目带动，新增需求主要来自以国内连锁女装品牌为主，兼有家居、珠宝等的零售业态，其中设计师品牌集合店1#WOR同时开出两家店。同时，来自国际化妆品品牌亦积极扩张，海雅缤纷城亦打造了彩妆专区。此外，以实现竞争差异化引入的新品牌扩张持续，不同的是餐饮类售价表现抢眼，共四家连锁餐饮品牌首入深圳，奢侈鞋类品牌Jimmy Choo也在深圳开出首店。受新增供应影响，市场空置率环比上升0.6个百分点至5.6%。

整体市场租金表现分化，核心区域老旧项目以及空置率较高的项目在进行租户调整的时候降低租金以吸引租户，而非核心区域的购物中心随着地铁通达带来的日益增长的消费人群，经营表现日益良好，租金得以小幅提升。整体市场平均租金环比稳定，首层租金为每天每平方米22.5元。

未来六个月，预计新增供应高位持续，得益于良好的预招商，市场空置率变化不大，而租金受到项目间竞争影响引致的个别购物中心降租以吸引租户，预计将微跌。

物流设施市场：部分项目新规划为展示及办公空间，物流需求增长致供不应求升级

第二季度，继续未看到新增供应入市。因跨境电商需求受政策影响并未出现预期增长，个别园区租赁投资公司退让部分面积于市场，同时因产业升级导致个别园区的某些制造业需求撤出市场。受此影响，市场空置率短暂升高0.3个百分点至5.6%。尽管如此，但整体市场的供不应求继续推动租金不断走高，环比增长0.6%至每月每平方米43.7元。

本季继续可见物流设施新规划部分设计为展示和办公空间以提高收益，原定交付的某项目因规划问题推迟入市，因此未来六个月仅有10万平方米新增供应入市。鲜有的新增供应以及现有供应转作他用，以及深圳日益严格的城市更新政策，对于违章农民仓的拆除，使得有效供应日益压缩。而另一方面不断增长的物流需求使得供不应求状况升级，带动租金持续增长，而空置率维持低位。未来需求方面，电商依然是最大的需求来源，包括国内大中小型电商和境外电商均有扩张需求。