仲量联行:自用为主的办公楼投资活跃 新兴商圈受关注

2017年6月29日，深圳–仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“上半年深圳甲级办公楼整体租赁需求保持稳定，证券和资产管理类金融机构表现相对活跃，跨国公司受到业主青睐。上半年新增供应以企业总部大楼为主，接近五成，截至二季度甲级办公楼存量达580万平方米。深港合作的进一步加深将拉动外资企业的扩租需求。”优质零售物业方面，上半年新零售需求活跃，租赁成交以餐饮类品牌为主。市郊片区的新兴商圈受到持续关注，零售商转向市郊的核心或潜力发展地段拓展。预计下半年餐饮需求仍将占主导地位，快时尚品牌扩张速度将减缓。同时，消费者需求升级或推动细分市场的增加。

甲级办公楼

上半年整体租赁需求保持稳定，证券和资产管理类表现相对活跃。作为华南重要的金融中心，传统金融行业的租赁需求仍然平稳，以证券和资产管理类金融机构的表现相对活跃。但是市场上银行和保险类机构的租赁成交有所减少，一方面其部分业务受到了较强的监管政策影响，另一方面部分银行和保险类公司也即将搬去其新竣工的总部大楼。

过去两个季度跨国公司的租赁成交有所增加，但这类公司近年来普遍在成本控制上有所加强，租赁成交以续租为主。但随着市场上新项目的增多，加上这类公司普遍较好的公司形象往往受业主青睐，因此一些质量较好并具有优惠租赁条件的项目也成为他们搬迁首选。

大部分现有优质办公楼的空置率保持稳定或轻微下降。上半年有8个新竣工的甲级办公楼项目,总供应量超过70万平方米, 这些项目主要分布在福田区和南山区，宝安区也有个别项目落成。这些新竣工的大楼中，近一半是企业的总部大楼。截至2017年二季度，深圳甲级办公楼存量达580万平方米。

在市场租赁需求稳定的作用下，大部分现有的优质办公楼的空置率均保持稳定或轻微下降。但是新增项目中，一些新竣工项目由于地理位置原因进驻率较低，全市甲级办公楼市场空置率上升至16%，较去年底上升了超过3个百分点。

租金水平稳定，自用为主的投资需求相对活跃。虽然新供应不断增多，在承租能力较高、并且租赁面积需求较大的金融类和专业服务类等企业询盘稳定的情况下，一些优质办公楼的叫价稳中有升，尤其表现在福田CBD。整体上，2016年上半年租金保持平稳，较2016年第四季度上升仅0.1%。

投资市场方面，上半年深圳市宏观经济环境稳定向好，投资者仍保持谨慎乐观的态度。其中以自用为主的投资需求相对活跃，询盘量有所增加，但可供买卖的大宗物业有限，上半年未录得大宗成交记录。

市场展望

外资企业需求活跃，新进驻企业将拉动扩租需求。受国家扩大开放和支持外商投资等政策影响，夏春毅预计外资企业在深注册量及企业投资规模都将会提升，以专业服务业、电子通信和传统金融行业为代表的外资企业有望继续扩大在深圳的布局，未来一年外资企业对甲级办公楼需求可能会有所增长。尤其是深港合作的进一步加深，港资企业在深活动将有所活跃。此外，上半年国务院明确指出大型商业银行要在2017年内完成普惠金融事业部的设立工作。这些有利因素都将继续鼓励新进驻深圳的企业数量不断增多，以及拉动整体行业的扩租需求。

预期下半年仍有近70万平方米的新增供应投放到市场，以出租型项目为主。虽然整体租赁需求稳定，但在供应压力下，预计截至年底整体空置率仍会持续上升至18-20%。租金方面，主要受空置率压力的影响，轻微下降的趋势不变。投资市场方面，夏春毅指出，虽然机构投资者仍然对于深圳办公楼市场关注力度不断增强，但对于未来供应量和回报率的态度比较谨慎。预计将持续以自用型的投资需求为主，以金融类和科技企业为代表, 并支持整体资本值平稳上升。

优质零售地产

新零售需求活跃，市郊优质零售物业持续增多。上半年整体租赁需求平稳,市场上的主要租赁成交仍是餐饮类品牌，定位从大众消费至中高档品牌均有。上半年新零售持续在深圳布局，以线上线下结合的新类型超市的租赁需求较为活跃。面对80、90后年轻群体倾向网上消费的习惯，通过拓展消费渠道和大数据分析提升销售效率的新零售持续在深圳发酵。传统零售商同样关注消费品质和消费体验的提升，积极进行品牌升级和调整。

伴随着居民的逐步增多，地铁、道路和一些市政配套设施的逐步完善，新兴商圈受到零售商的关注正在增加，如宝安中心，福永等。在知名购物中心营运商项目的带动下，无论是快时尚品牌还是连锁餐饮，在市区内均匀布局后，纷纷向市郊的核心或潜力发展地段拓展。而这些优质项目都拥有不错的开业表现，如二季度益田集团的两个轻资产输出项目分别在坪山和福永的开业率均接近九成以上。

多个市郊片区实现优质零售存量零的突破。上半年共有五个购物中心项目开业，新增供应超过30万平方米。其中三个项目位于市郊，当中坪山区和宝安的福永均迎来了片区内的首个优质项目开业。市区方面，福田区和南山区均有新竣工项目。截至2017年第二季度，全市优质零售物业存量达400万平方米。

上半年大部分购物中心保持良好运作，仅个别购物中心因运营问题空置持续恶化。整体而言，全市优质零售物业空置率保持稳定。

租赁需求活跃下，核心商圈租金微升。第二季度全市优质零售物业租金基本维持稳定。位于核心商圈的优质零售物业对于零售商和消费者持续具有吸引力，仍处于业主市场，租金涨幅相对明显。市郊项目则持续表现平稳。整体来看，上半年全市优质零售物业租金保持轻微上涨，较2016年底上升约1%。

投资市场表现仍然平淡。虽然稳定的租金增长持续投资者关注，但大部分业主尤其是核心商圈里运营较成功项目的业主心里价位普遍高于投资者期望，使得投资者持续抱以观望态度。

市场展望

消费升级将推动市场细分，新增供应或完善现有商业布局。仲量联行深圳零售地产部总监许斌预计下半年餐饮需求仍将占主导地位，随着消费升级，在成熟商圈中至中高端定位的餐饮品牌需求或将增加。快时尚品牌在过去两年快速扩展占据相当的市场份额，预计未来一年扩张速度将持续减缓，提升现有店铺销售额的同时谨慎考虑新店铺的增设。另一方面，消费者需求升级或推动细分市场的增加，具有个性化、高识别度和多元化的品牌或更受年轻群体的追捧。此外，体验类、娱乐类需求可能有所增加。

下半年全市优质零售物业将有约80万平方米的新增供应，预计将拉高空置率至8-10%。许斌表示，新增供应中不乏经验丰富的零售地产开发商和中高端定位的项目，预计将持续完善现有区域商业格局并拉动商圈升级，加上预期整体租赁需求平稳，预计下半年租金仍有1-2%的上涨空间。

备注：文中所述租金及售价，均基于建筑面积。